公司正從物業(yè)運(yùn)營(yíng)商向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)變

 

公司2009年正式開(kāi)始運(yùn)營(yíng)家世界物業(yè)，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，并在2013年開(kāi)始向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)變，其物業(yè)管理和管理輸出收入占比已從2009年的16%提升至2012年的65%。

 

我們認(rèn)為，公司優(yōu)秀的管理能力將支撐這一轉(zhuǎn)變，2013年在管面積已達(dá)到233.6萬(wàn)方，較2009年增加了138%,收購(gòu)GIC資產(chǎn)包后公司的轉(zhuǎn)變還將進(jìn)一步加速，一方面公司商業(yè)地產(chǎn)收入比重將進(jìn)一步加大，另一方面公司持股比例提升，將更加重視物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

 

輕資產(chǎn)的凱德模式和海印模式將使管理能力最大限度得到變現(xiàn)

 

兩大輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式使公司最大限度放大管理能力的價(jià)值：1）孵化器的凱德模式，通過(guò)參股公司收購(gòu)項(xiàng)目、交由公司進(jìn)行改善經(jīng)營(yíng)、最終向第三方轉(zhuǎn)讓獲取資產(chǎn)增值收益，目前公司已有項(xiàng)目孵化成熟，后續(xù)的轉(zhuǎn)讓將成為打通凱德模式的最后一環(huán)；2）租入租出的海印模式，通過(guò)低價(jià)租入、改善運(yùn)營(yíng)、高價(jià)租出以獲取中間價(jià)差，增值116%,海印股份從2009年8月獲得中華廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)始，2年實(shí)現(xiàn)了市值從60億元到100億元的增長(zhǎng)，漲幅達(dá)到67%,而采用相同模式陽(yáng)光股份也可能復(fù)制其走勢(shì)。

 

首次覆蓋給予“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)6元

 

我們預(yù)計(jì)公司2013~2015年EPS為0.26/0.53/0.73元，對(duì)應(yīng)PE為19/9/7倍，公司將在2014年進(jìn)入住宅項(xiàng)目結(jié)算期，2013~2015年住宅結(jié)算收入將達(dá)到4.2/17.8/33.5億元，對(duì)應(yīng)EPS約0.10/0.30/0.49元。公司業(yè)績(jī)拐點(diǎn)較為明確，輕資產(chǎn)模式將助推公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，我們首次覆蓋給予增持評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)6元。

 

風(fēng)險(xiǎn)提示

 

公司剛剛對(duì)GIC轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)，資金相對(duì)緊張，項(xiàng)目推進(jìn)速度可能會(huì)受到影響。