融資的成本上升無(wú)疑將繼續(xù)拉低房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率。更重要的是，隨著美聯(lián)儲(chǔ)QE的縮減，國(guó)內(nèi)金融業(yè)改革序幕的拉開(kāi)，融資環(huán)境將發(fā)生深刻變化。一方面是“錢(qián)荒”，另一方面是廣義貨幣的繼續(xù)高企，金融業(yè)的泡沫和影子銀行活動(dòng)的迅速增長(zhǎng)加大了企業(yè)杠桿和過(guò)度投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦失去融資溫床，房企將如何開(kāi)啟“下半場(chǎng)”？

 

金融環(huán)境正在發(fā)生劇變。

 

1月22日，騰訊微信理財(cái)通緊追余額寶的腳步正式上線，7.4%的收益率吸引了大批用戶，當(dāng)天理財(cái)通存入金額即超過(guò)了8億元。

 

據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至1月15日，余額寶的規(guī)模已超過(guò)2500億元，客戶數(shù)超過(guò)4900萬(wàn)戶，規(guī)模甚至已經(jīng)可以在全球貨幣基金中排進(jìn)前15名。目前，它仍在以平均每分鐘新增300萬(wàn)元的速度擴(kuò)大規(guī)模。

 

互聯(lián)網(wǎng)金融就如一條鯰魚(yú)，攪動(dòng)了金融業(yè)安靜而溫暖的生存環(huán)境，但這在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)也只是金融業(yè)變革的冰山一角。在“錢(qián)荒”成為2013年金融業(yè)的關(guān)鍵詞時(shí)，各大銀行紛紛轉(zhuǎn)型求變；加之美聯(lián)儲(chǔ)宣布削減第三輪量化寬松政策(QE3)，對(duì)于長(zhǎng)期深度依賴銀行貸款杠桿的房地產(chǎn)業(yè)而言，融資環(huán)境變革的傳導(dǎo)效應(yīng)或許將很快顯現(xiàn)。正如瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬所言：“AAA級(jí)企業(yè)今天的發(fā)債成本，比7個(gè)月前高出一倍有余。中國(guó)的資金成本在過(guò)去的6個(gè)月其實(shí)在一路上揚(yáng)，這才是市場(chǎng)的擔(dān)心，這才是風(fēng)險(xiǎn)所在。”

 

“錢(qián)荒”仍在

 

受金融政策影響，2013年6月開(kāi)始,全國(guó)各地銀行出現(xiàn)“錢(qián)荒”現(xiàn)象，隔夜拆借利率急速狂飆：6月19日隔夜拆借利率上漲至7.66%，6月20日則再度攀升至13.44%。銀行業(yè)一直在期盼，央行會(huì)像往常一樣向市場(chǎng)注入“流動(dòng)性救急”，但央行180度轉(zhuǎn)彎的態(tài)度讓他們始料不及，也意識(shí)到中央關(guān)于金融業(yè)改革的論述并非“說(shuō)說(shuō)而已”。

 

根據(jù)央行負(fù)責(zé)人的表態(tài)，本次“錢(qián)荒”受到諸多非市場(chǎng)因素甚至謠言的干擾，也不排除境外對(duì)沖基金做空中國(guó)的市場(chǎng)操作，但僅從購(gòu)房者在2013年下半年感受的市場(chǎng)環(huán)境而言，錢(qián)已經(jīng)是一個(gè)大問(wèn)題。

 

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)近期對(duì)全國(guó)32個(gè)重點(diǎn)城市近500家銀行房貸產(chǎn)品摸底調(diào)查顯示，在2013年11月前后，有17個(gè)城市出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。全國(guó)已有北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟(jì)南、合肥、濟(jì)南、無(wú)錫、武漢等城市相繼出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。其中，珠海、濟(jì)南停貸比例已超過(guò)30%，個(gè)別城市甚至已經(jīng)影響到首套房貸款。

 

浦發(fā)銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，2014年房貸情況仍然不會(huì)樂(lè)觀，首先是流動(dòng)性收緊，其次是受新型融資產(chǎn)品的沖擊，銀行攬儲(chǔ)的難度正在不斷加大，房貸業(yè)務(wù)的利潤(rùn)正在被壓縮。“受政策影響，中小企業(yè)貸款的收益目前比房貸業(yè)務(wù)更高，在分配額度時(shí)，銀行可能會(huì)根據(jù)自身情況做出相對(duì)合理的配比，僅從利潤(rùn)的角度而言，房貸并不像以往那么受到銀行業(yè)的青睞了。”

 

近期，流動(dòng)性需求增大在貨幣市場(chǎng)上又有所反映。上海銀行間同業(yè)拆放利率顯示，1月20日貨幣市場(chǎng)利率整體暴漲，隔夜拆借利率漲至3.888%；7日拆借利率漲至6.329%，流動(dòng)性時(shí)隔半年后再次出現(xiàn)緊張。僅一天后，央行就對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)施逆回購(gòu)操作，總計(jì)為市場(chǎng)注入流動(dòng)性2550億元，暫時(shí)緩解了流動(dòng)性緊張。

 

但中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管溫彬日前在接受媒體采訪時(shí)明確表示，如果房地產(chǎn)、政府融資平臺(tái)繼續(xù)以高成本籌資，影子銀行繼續(xù)無(wú)約束擴(kuò)張，那么“錢(qián)荒”事件還將不斷沖擊金融市場(chǎng)。他表示：“我國(guó)正在加速利率市場(chǎng)化，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的飛速發(fā)展，金融脫媒將進(jìn)一步推動(dòng)資金成本剛性上升，金融市場(chǎng)流動(dòng)性格局或更加嚴(yán)峻。”

 

收緊的流動(dòng)性

 

美聯(lián)儲(chǔ)在去年末宣布從2014年1月份開(kāi)始，每月債券購(gòu)買(mǎi)規(guī)模將縮減100億美元，從850億美元降至750億美元。從字面上看，QE縮減短期內(nèi)對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響有限，但如果QE持續(xù)縮減甚至退出，對(duì)于融資環(huán)境的變化將產(chǎn)生巨大的影響。

 

“目前市場(chǎng)上的資金需求，最主要的來(lái)自房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)，由于后者有著相應(yīng)的地方政府背景，因此房地產(chǎn)行業(yè)可能將成為受影響最大的行業(yè)。”上述浦發(fā)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人引用數(shù)據(jù)對(duì)記者表示，“特別是2013年房企赴境外融資額超過(guò)3000億元，對(duì)低成本的海外融資依賴度非常高，所受影響會(huì)更大。”

 

市場(chǎng)分析也認(rèn)為，QE如果完全退出，隨著美元的走強(qiáng)，對(duì)香港上市或境外融資較多的房企而言，融資成本會(huì)上升，相應(yīng)的企業(yè)利潤(rùn)會(huì)縮減。而從1月的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，行業(yè)正在加緊海外融資步伐，已經(jīng)有十余家房企進(jìn)行了外海融資，記者截稿前最新消息顯示，萬(wàn)達(dá)也在23日發(fā)行了6億美元債券。招商地產(chǎn)則在近期完成一筆5億美元債券后表示：“考慮到QE退出預(yù)期增強(qiáng)，以及美元利率上升的趨勢(shì)，所以我們以最快速度啟動(dòng)了發(fā)債。”

 

“美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)開(kāi)始減少購(gòu)債計(jì)劃，相信歐洲央行和英格蘭銀行在2014年也會(huì)啟動(dòng)自己的QE退出程序。”陶冬分析稱，國(guó)際貨幣大環(huán)境趨向新常態(tài)，也使中國(guó)央行難以反其道而行之。他認(rèn)為，央行不會(huì)改變中性偏緊的政策立場(chǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)歷了十年的貨幣擴(kuò)張，整體經(jīng)濟(jì)的杠桿率已經(jīng)超過(guò)200%，地方債務(wù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)（專(zhuān)題閱讀）、影子銀行三位一體的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高。

 

有市場(chǎng)聲音表示，在美聯(lián)儲(chǔ)退出QE加上此前《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)影子銀行監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》的雙重作用之下，融資環(huán)境的巨變有可能把中國(guó)房地產(chǎn)打回原形，多年以來(lái)靠潛伏的國(guó)際資本支撐的中國(guó)高房?jī)r(jià)將迎來(lái)真正的重?fù)?。陶東則認(rèn)為：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)以來(lái)大增杠桿，而且投資集中在房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的收益不錯(cuò)，但開(kāi)發(fā)商將所賺投入到更多的項(xiàng)目，資金鏈拉得很長(zhǎng)，一旦房市逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流不支是可以想象的。”