經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：對(duì)調(diào)控形勢(shì)有什么樣的預(yù)判？

 

黃其森：后面有哪些政策會(huì)出，不好說(shuō)，從現(xiàn)在來(lái)看，行政調(diào)控一時(shí)半會(huì)兒不可能取消。

 

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2013年，泰禾為什么在北京、上海拿了那么多土地？

 

黃其森：2013年，泰禾買地金額在200億元左右。除了福建以外，我們的布局有兩個(gè)特點(diǎn)：一是堅(jiān)決在一線城市布局，都是在北京和上海；二是年初就搶先起步。我們認(rèn)為一線城市風(fēng)險(xiǎn)比較小，如果市場(chǎng)有什么波動(dòng)變化，一線城市的貨能出得了。我們深耕就是在福建、北京、上海。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品定位是高端或者中高端，也只有在這些區(qū)域能夠做出高溢價(jià)。

 

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：接下來(lái)，泰禾在拿地、區(qū)域擴(kuò)張方面的規(guī)劃是怎樣的？

 

黃其森：首先還是看一線，再包括如福州、廈門等二線城市。今后泰禾肯定要到長(zhǎng)三角，如南京、杭州、蘇州。2014年我們會(huì)加大在長(zhǎng)三角的布局力度。相比而言，上海還是比較理性的，我們會(huì)加大在上海的投入。北京的地價(jià)2013年底比上半年翻了一番，現(xiàn)在六環(huán)都到兩萬(wàn)了。

 

另外，我們選擇的項(xiàng)目不是一下子拿幾千畝地，就在相對(duì)中心的地方拿一百到兩百畝地，很容易就去化了。在這些地方?jīng)]有萬(wàn)科，我們的各種優(yōu)勢(shì)都得到了充分的體現(xiàn)。

 

另外，泰禾堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在基本上做到拿地到銷售七個(gè)月左右。除了個(gè)別項(xiàng)目現(xiàn)在周期會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，其他90%以上都是高周轉(zhuǎn)。

 

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：泰禾拿地的資金從哪兒來(lái)？你是海峽銀行的董事，為什么不從海峽銀行借款，而是通過(guò)興業(yè)銀行融資？接下來(lái)在融資領(lǐng)域有什么樣的安排？

 

黃其森：資金方面，最重要的是有大股東泰禾投資的支持。海峽銀行跟泰禾是關(guān)聯(lián)企業(yè)，我們并沒(méi)有從海峽銀行去借款，運(yùn)營(yíng)、運(yùn)作很規(guī)范。

 

我們的項(xiàng)目7個(gè)月就能實(shí)現(xiàn)銷售，特別是福建的項(xiàng)目。動(dòng)態(tài)來(lái)看，從房地產(chǎn)融資的角度，原來(lái)泰禾更多是走開發(fā)貸，近年來(lái)，開發(fā)貸機(jī)會(huì)已經(jīng)非常少，為什么？開發(fā)貸要四證齊全，四證齊了才給你下款，對(duì)于泰禾的高周轉(zhuǎn)模式，四證齊全，我就可以申請(qǐng)預(yù)售了。另外開發(fā)貸的監(jiān)管也很嚴(yán)格，不能買地，不能干其他的事情，但現(xiàn)在房地產(chǎn)最主要的是解決前端拿地的問(wèn)題。

 

我們其他的融資方式很多。7個(gè)月開盤，從單個(gè)項(xiàng)目看，成本高一點(diǎn)，周轉(zhuǎn)快了以后，在幾個(gè)項(xiàng)目里面看，成本基本上就降下來(lái)了。

 

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎么確定銷售和持有比例，并平衡資金？

 

黃其森：主要是購(gòu)物中心持有，這個(gè)業(yè)態(tài)一銷售一打散就亂了。比例不太一樣，基本上每個(gè)項(xiàng)目會(huì)有10萬(wàn)—20萬(wàn)平方米。

 

至于商業(yè)和住宅的比重，2013年商業(yè)地產(chǎn)跟住宅基本上是一半對(duì)一半。

 

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：重點(diǎn)深耕區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)化發(fā)展有無(wú)結(jié)合契機(jī)？

 

黃其森：實(shí)際上我們已經(jīng)在福州周邊拿了一兩個(gè)這樣的項(xiàng)目。城鎮(zhèn)化要解決的問(wèn)題不僅僅是居住的問(wèn)題，還包括生活能不能便利，有沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)配套。

 

要做這個(gè)事情，光靠開發(fā)商也是不夠的，但我們可以看到，開發(fā)商在這里面如果發(fā)揮得好，有很大的空間。泰禾現(xiàn)在也逐步在打通這方面的產(chǎn)業(yè)鏈，比如說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在能成為我們的優(yōu)勢(shì)，在郊區(qū)有商業(yè)的配套，樓盤的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力就不一樣了。