房地產(chǎn)去杠桿已悄無(wú)聲息實(shí)行年余，房地產(chǎn)擠泡沫調(diào)控船到江心。

去年不少城市下半年取消了房貸利率優(yōu)惠，理由是資金緊張，預(yù)計(jì)新年后恢復(fù)優(yōu)惠利率，但情況并未好轉(zhuǎn)。

《上海證券報(bào)》報(bào)道，目前滬上的首套房貸款的優(yōu)惠利率正全面收緊，不論是工、農(nóng)、中、建、交等五大國(guó)有銀行，抑或是其他股份制商業(yè)銀行和城商行，都取消了針對(duì)首套房貸款的85折優(yōu)惠，基準(zhǔn)利率正成為市場(chǎng)上最常見(jiàn)的貸款利率。《北京青年報(bào)》報(bào)道，北京首套住房目前很難拿到利率優(yōu)惠，二套房貸利率則最少要上浮10%，抵押消費(fèi)貸款最少要上浮20%。而且由于額度緊張，在年初貸款要等上一兩個(gè)月才能批下來(lái)，因?yàn)槿ツ甑赘骷毅y行都積壓了大量的房貸業(yè)務(wù)沒(méi)有做完。而《錢江晚報(bào)》羅列各主要銀行首套房貸利率，除華夏、中信、招商仍保留9.5折優(yōu)惠外，其他實(shí)行基準(zhǔn)利率，有數(shù)家在基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)上浮。

針對(duì)1月16日有媒體披露，北京各家商業(yè)銀行已收到中國(guó)人民銀行通知，自今年1月20日起，北京首套房貸八五折優(yōu)惠利率將全面取消，央行營(yíng)業(yè)管理部當(dāng)天緊急澄清為虛假新聞。

無(wú)論央行是否澄清，在貸款利率市場(chǎng)化的今天，銀行房貸利率總體上升是不爭(zhēng)的事實(shí)。這樣做有兩個(gè)好處，一是可以覆蓋貸款成本，二是可以以真金白銀去除房地產(chǎn)的泡沫。

按照央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成的說(shuō)法，利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)使存貸款實(shí)際利率上升，上證報(bào)采訪銀行人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)上發(fā)行的銀行理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)期收益率普遍在5.5%以上，6%的收益率也不在少數(shù)。如果給房貸客戶執(zhí)行85折優(yōu)惠利率，5.57%的利率水平還不能覆蓋某些高收益理財(cái)產(chǎn)品的成本。市場(chǎng)已經(jīng)不可能長(zhǎng)期給予主要貸款品種如此低的價(jià)格，賠本的生意沒(méi)人做。

貨幣不放水，導(dǎo)致實(shí)際利率與CPI還將繼續(xù)攀升，未來(lái)貨幣市場(chǎng)震蕩加劇，銀行與企業(yè)一樣，多事之秋以追求現(xiàn)金安全、快速周轉(zhuǎn)為第一要義，而后是追逐短期贏利，以免長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)伴生。房貸剛好犯了周期長(zhǎng)、贏利少兩大忌，一些房地產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品成本在20%以上，6%左右的20年利率是不可能維持的。

房地產(chǎn)擠除泡沫的過(guò)程，是去杠桿的過(guò)程。房貸支付比例提升，房屋抵押貸款門檻上升，房地產(chǎn)的金融屬性將大幅下降。試想，如果當(dāng)初美國(guó)沒(méi)有零首付房，投行沒(méi)有30倍杠桿的衍生產(chǎn)品，讓購(gòu)房者付出真金白銀，哪有次貸危機(jī)。

我國(guó)一些城市提高首套房首付到3成，二套房首付比例6成，三套房不允許貸款。并且，收緊了房產(chǎn)抵押貸款，《北京青年報(bào)》16日?qǐng)?bào)道，招行取消把有貸款的房產(chǎn)作為抵押物，對(duì)于沒(méi)有貸款的房產(chǎn)，最高只能按評(píng)估價(jià)的七成放貸，但總貸款量不能超過(guò)200萬(wàn)。而且最少要等上一個(gè)多月才能拿到貸款。不僅招行不再接受有貸款的房產(chǎn)作為抵押物，光大、中信等銀行也不給有貸款的房產(chǎn)做抵押消費(fèi)貸款。并且，房產(chǎn)抵押貸款利率上浮20%到30%，以房屋套現(xiàn)金、以現(xiàn)金購(gòu)房產(chǎn)，生生不息的財(cái)富循環(huán)，受到了抑制。

今后兩年市場(chǎng)將出現(xiàn)的局面是，大城市新房量?jī)r(jià)繼續(xù)上升，由于喪失金融屬性、交易困難，二手房市場(chǎng)逐漸陷入低谷，觸發(fā)投資者拋售手中的房產(chǎn)，房地產(chǎn)靠投資者拉動(dòng)的時(shí)代逐漸消失，這一過(guò)程很漫長(zhǎng)，但正在行進(jìn)的過(guò)程中。一線城市的二手房交易量低到令人懷疑。

無(wú)法解決的問(wèn)題來(lái)自于抵押品與地方財(cái)政兩個(gè)方向，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的命門。在金融信用不彰的市場(chǎng)，房地產(chǎn)是最好的抵押品最大的潤(rùn)滑劑，環(huán)顧市場(chǎng)無(wú)法找到容量與認(rèn)可度與房地產(chǎn)相當(dāng)?shù)牡盅何?mdash;—擠泡沫可以成功，金融靠什么運(yùn)轉(zhuǎn)?地方財(cái)政與土地收入的關(guān)系，已無(wú)需多說(shuō)。

這次擠泡沫是招險(xiǎn)棋，房地產(chǎn)泡沫擠走經(jīng)濟(jì)金融還能穩(wěn)定，才算成功。世界上成功的例子，不多。