2010年前后，隨著樓市新政的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)，二三線城市商業(yè)大規(guī)模興起，青島也在一些標(biāo)桿房企的帶動(dòng)下加入這一建設(shè)大軍。業(yè)內(nèi)人士分析，島城商業(yè)地產(chǎn)尚處在“磨合期”，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地，然而同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、庫(kù)存壓力大也讓商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)上“硝煙彌漫”。

 

商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花 庫(kù)存壓力大

 

2013年，青島商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)作頻頻：從城中城開(kāi)盤到奧克斯廣場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)布，從和達(dá)中心城招商到福州路萬(wàn)科中心開(kāi)盤，從綠地?cái)?shù)字文化體驗(yàn)中心動(dòng)工到萬(wàn)達(dá)東方影都揭幕……目前，島城每一個(gè)大的居住板塊，基本都配備了大型商業(yè)項(xiàng)目，居民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)更加便利，選擇也更加多樣。

 

2013年，與火爆的住宅市場(chǎng)一樣，商業(yè)市場(chǎng)也風(fēng)光無(wú)限。華潤(rùn)中心、深藍(lán)中心、中鐵青島中心、東方影都等商業(yè)項(xiàng)目在成長(zhǎng)為區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿的同時(shí)，也推動(dòng)著城市功能的升級(jí)。于此同時(shí)，為謀求多元化發(fā)展，保利、萬(wàn)科等品牌房企加快了“住轉(zhuǎn)商”的步伐，打造雙峰商業(yè)廣場(chǎng)、福州路萬(wàn)科中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

從成交情況來(lái)看，2013年青島商業(yè)市場(chǎng)成交整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，全市全年共賣了89萬(wàn)㎡。不過(guò)，在商業(yè)項(xiàng)目大量上市的背景下，供應(yīng)量大于銷售量，也使商業(yè)地產(chǎn)，特別是新興商圈的商業(yè)項(xiàng)目存量同步上升。截止去年年底，青島商業(yè)庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到420萬(wàn)㎡，其中，城陽(yáng)既是商業(yè)市場(chǎng)成交量最高的區(qū)域，也是庫(kù)存積壓最嚴(yán)重的區(qū)域；成交量排在第二的是黃島區(qū)，庫(kù)存積壓79.65萬(wàn)㎡，壓力同樣不容小覷；成交量排在第三的是膠州市，2013年成交9.35萬(wàn)㎡，庫(kù)存積壓67.22萬(wàn)㎡。

 

競(jìng)爭(zhēng)加劇 商業(yè)地產(chǎn)演繹“浮沉錄”

 

住宅市場(chǎng)“限”字當(dāng)頭，商業(yè)地產(chǎn)因其不限購(gòu)不限貸、投資回報(bào)率較高等優(yōu)勢(shì)被購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)視為肥肉。然而，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，盤點(diǎn)島城商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)過(guò)往，個(gè)中案例足以編寫一部“浮沉錄”，而此中，又以城陽(yáng)商圈最為典型。

 

2002年1月20日，青島國(guó)貨在城陽(yáng)開(kāi)業(yè)，成為城陽(yáng)引進(jìn)的第一家大型商場(chǎng)。之后幾年，家佳源購(gòu)物中心，大潤(rùn)發(fā)春陽(yáng)路店、利群城陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)等超商先后開(kāi)門納客，城陽(yáng)商圈不斷壯大。目前，城陽(yáng)大型商場(chǎng)、中型商場(chǎng)有二十余家，但經(jīng)營(yíng)情況卻是“幾家歡喜幾家愁”：2009年，來(lái)自韓國(guó)的樂(lè)天瑪特在城陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2011年就關(guān)門歇業(yè)，次年改由大潤(rùn)發(fā)接班；2013年12月18日，沃爾瑪城陽(yáng)正陽(yáng)路分店正式停業(yè)……一系列的消息為不少商家敲響了警鐘。

 

“一旦商超的定位不準(zhǔn)、擇址不佳、戰(zhàn)略失誤、水土不服，都可能成為零售大鱷站穩(wěn)青島市場(chǎng)的‘絆腳石’。”業(yè)內(nèi)人士孫先生表示。在未來(lái)的幾年里，“商戰(zhàn)”仍會(huì)持續(xù)，除了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也開(kāi)始謀求新的生存“利劍”。

 

大浪淘沙 商業(yè)地產(chǎn)尋求“質(zhì)變”

 

2014年華潤(rùn)、中鐵等多個(gè)地產(chǎn)大鱷在青島打造的項(xiàng)目都將悉數(shù)亮相，同時(shí)面對(duì)較高的市場(chǎng)存量壓力，將促使開(kāi)發(fā)商加大商業(yè)地產(chǎn)的銷售力度，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2014年對(duì)島城商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)將是快速發(fā)展的一年，商業(yè)地產(chǎn)或會(huì)迎來(lái)質(zhì)的飛躍。商業(yè)地產(chǎn)的春天在哪里，成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。

 

五月城總經(jīng)理畢放世認(rèn)為，一個(gè)有市場(chǎng)彈性的商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)客戶的關(guān)懷至關(guān)重要。“青島現(xiàn)在有林林總總的商業(yè)品牌，也有一些合資品牌，但是服務(wù)性的理念和商業(yè)道德規(guī)范性的東西還有待提高”。據(jù)悉，今年年初，五月城牽手亞洲百貨巨頭香港新世界百貨，就中央公園綜合體商業(yè)部分打造5萬(wàn)平主題生活館舉行了簽約儀式。項(xiàng)目致力于開(kāi)啟全新的服務(wù)模式和針對(duì)性經(jīng)營(yíng)模式。

 

而張百忍也曾在博客中寫道：商鋪一定要考慮到符合人性。“佳世客的生意為什么火？因?yàn)榉先说谋拘裕说谋拘允菓卸?，開(kāi)車就在門口停，不愿意到樓頂，也不愿意到地下，所以佳世客的生意非?；?。它現(xiàn)在賣多少錢？10萬(wàn)/平米都不會(huì)賣的，因?yàn)樗啼伒幕貓?bào)率每平米/月可以達(dá)到900元，一年可以為你掙1萬(wàn)多。”

 

不難發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。然而商業(yè)地產(chǎn)對(duì)房企的操盤經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)營(yíng)能力要求較高，經(jīng)歷了生死浮沉之后，島城商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始尋求“質(zhì)變”，期待新一輪的爆發(fā)。