1月19日，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證，其中兩個(gè)為高端住宅類產(chǎn)品，泰禾北京院子以及紫辰院，取證價(jià)格均在60000元/平方米以上，這也預(yù)示著2013年年底實(shí)行的4萬(wàn)元預(yù)售禁令正式放開(kāi)。

 

不過(guò)，據(jù)接近泰禾地產(chǎn)相關(guān)人士透露，北京市住建委此次僅給泰禾北京院子發(fā)放了洋房、聯(lián)排以及獨(dú)院樓棟的預(yù)售許可證，仍有6棟樓王產(chǎn)品未獲銷(xiāo)售證。

 

2014年，北京高端市場(chǎng)限價(jià)仍將持續(xù)。

 

4萬(wàn)元預(yù)售禁令

 

北京市4萬(wàn)元預(yù)售禁令是在2013年10月以非公開(kāi)內(nèi)部口頭傳達(dá)的方式進(jìn)行。據(jù)知情人士透露，去年10月份，約40家開(kāi)發(fā)商被北京市住建委召集座談告知，囿于北京市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力，預(yù)售均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)將可能不被發(fā)放預(yù)售許可證。預(yù)售禁令影響了北京約30個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，包括華僑城、潤(rùn)澤公館以及泰禾北京院子等。

 

北京的行政性限價(jià)一直備受爭(zhēng)議。

 

經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危在“金鳳凰2014全球華人地產(chǎn)峰會(huì)”指出，“控制房?jī)r(jià)要從供求關(guān)系上解決這個(gè)問(wèn)題，如果你是限制供應(yīng)，那最后的結(jié)果是需求更加緊張，所以必須要從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面共同解決商品房健康發(fā)展的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路應(yīng)該轉(zhuǎn)移到真正讓市場(chǎng)在價(jià)格上起決定性作用，讓購(gòu)買(mǎi)者，市場(chǎng)的消費(fèi)者在這里頭起到重要的作用。”

 

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在搜狐焦點(diǎn)舉辦的“2014中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇上”表示，從種種信號(hào)來(lái)看，堅(jiān)持市場(chǎng)化改革，充分發(fā)揮市場(chǎng)活力，滿足多層次住房，將是新一屆政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)。

 

事實(shí)上，北京市對(duì)高端住宅的行政限價(jià)，并未能真正阻止房?jī)r(jià)上漲。

 

根據(jù)DTZ戴德梁行最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，北京豪宅成交均價(jià)首次突破單價(jià)5萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到52129元/平米，同比2012年上漲近25%，但成交面積同比大跌近38%。北京高端住宅房?jī)r(jià)連漲四個(gè)季度，其中三季度漲幅最大達(dá)9.64%。

 

房?jī)r(jià)漲勢(shì)難擋

 

北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔近期透露，今年，北京市調(diào)控的主要目標(biāo)是能夠保持房屋交易量基本穩(wěn)定，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，雖然禁令放開(kāi)，但為避免出現(xiàn)階段性成交均價(jià)大幅上漲，之前堆積的已具備入市條件的中高端項(xiàng)目，不可能一次性放開(kāi)，而是會(huì)在未來(lái)數(shù)月當(dāng)中逐漸放行，預(yù)計(jì)2014年上半年高端豪宅市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量均會(huì)出現(xiàn)一定攀升，但不會(huì)出現(xiàn)集中爆發(fā)的現(xiàn)象。待下半年自住型商品房大量上市，同時(shí)具備簽約條件后，對(duì)于高端市場(chǎng)的預(yù)售證審批將可能出現(xiàn)適度放寬。

 

不過(guò)，一方面是一批被限售的高端樓盤(pán)將逐漸入市，另一方面是去年的一批地王項(xiàng)目也將開(kāi)始推盤(pán)， 2014年北京房?jī)r(jià)調(diào)控壓力仍然很大。

 

2013年以來(lái)，北京五環(huán)內(nèi)成交的一些地塊，無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)，皆超出了市場(chǎng)的想象力，大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)。如夏家胡同地王樓面價(jià)高達(dá)45819元/平米，孫河地王樓面地價(jià)逼近5萬(wàn)元/平米，融創(chuàng)斬獲的農(nóng)展館地王樓面價(jià)折合7.3萬(wàn)元/平米，刷新北京乃至全國(guó)宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。而恒大逾51億拿下的朝陽(yáng)東壩地塊則刷新北京2013年地王總價(jià)記錄。

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，如果房企要實(shí)現(xiàn)正常的利潤(rùn)，目前市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。土地價(jià)格的上漲，明顯影響了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。在目前情況下，地價(jià)房?jī)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，2014年這部分地王地塊上市，定價(jià)很可能會(huì)再次上漲。