剛剛過去的一年，一二線城市樓市的火爆讓各家地產(chǎn)企業(yè)掙得盆滿缽滿。2014年是否還會延續(xù)今年的勢頭呢？
近日召開的廣東省十二屆人大二次會議上，多位參會的地產(chǎn)界老板在接受采訪，就2014年的樓市走向以及房產(chǎn)稅等長效機(jī)制建立等問題發(fā)表他們的看法。
一線城市或繼續(xù)瘋漲
談及2014的樓市走勢，廣東省人大代表、時代地產(chǎn)集團(tuán)(時代地產(chǎn)，01233..HK)董事長岑釗雄告訴本報，2014年樓市相對會穩(wěn)一些，相對增幅沒有今年這么大。不過像一線城市增長仍會比較快，不排除像2013年這樣猛的增幅。
瘋漲的原因主要是基于火爆的土地市場和各地涌現(xiàn)的地王。“我們無法想象，在地王不斷出現(xiàn)的情況下，在地價不斷走高的情況下，房價會有一個很好的控制。”岑釗雄說，整個房地產(chǎn)業(yè)界都覺得“這是一個不大可能的事情”。
廣東省人大代表、海印集團(tuán)董事長邵建明也告訴記者，今年主要城市樓市還是可以的，尤其是特大型城市肯定沒有什么可擔(dān)心，“因?yàn)閯傂孕枨髷[在那里”。 他指出，中國樓市跟西方國家比沒有可比性，所有好的資源都集中在大城市。
基于此，邵建明說，2014年整體樓市仍會繼續(xù)2013年的分化格局，即一二線大城市還會上漲，但三四線城市庫存量很大，“未來這種分化會越來越大”。
“因?yàn)榇蟪鞘械男枨螽吘箶[在那里，人口、收入、就業(yè)以及需要改善的地方都比較多，三四線城市畢竟在人口、城市容量、及其他城市配套跟大城市還是有區(qū)別的。我們賣的是房子，但房子背后還是有很多其他因素，包括教育醫(yī)療就業(yè)交通的便利等，其他服務(wù)的配套能力等。”岑釗雄說。
經(jīng)過這幾年的調(diào)控，房價常常陷入到一種屢調(diào)屢漲的怪圈，為什么類似限購、限價等嚴(yán)格的舉措仍無法將房價平穩(wěn)?。?ldquo;這有很多種原因，包括政策是否適應(yīng)，市場的需求是否得到正確的引導(dǎo)。”岑釗雄說，調(diào)控政策已經(jīng)做了這么多年，現(xiàn)在已經(jīng)到了回頭去審視這些政策有沒有調(diào)整的空間、有沒有改善余地的時候，“我個人認(rèn)為有改善的空間”。
岑釗雄說，那么多嚴(yán)控手段一起出臺的情況下，還有那么多的成交量，所以肯定不是一個假的需求，而是一個真實(shí)的需求，這個需求怎么去引導(dǎo)？房地產(chǎn)可以帶動很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給這個行業(yè)一些正確的引導(dǎo)是非常必要的。
在樓市高燒難退的情況下，十八屆三中全會前后，先后有十多個一二線城市出臺了新一輪的樓市調(diào)控舉措，其中大多涉及到了類似加大土地和住宅供應(yīng)的措施。不過在地方政府層面，雖然都提到要加大供應(yīng)，但另一方面則是各地趁土地市場火爆時積極推地，增加土地財政方面的收入，各主要城市今年1月賣地均實(shí)現(xiàn)大幅增長，天價“地王”此起彼伏。
“有些東西我們也看不懂。”岑釗雄說，“作為企業(yè)只能考慮是否在這個時間段去買，合不合適用這個價格去買。”
不過，也有地產(chǎn)老總對后市十分謹(jǐn)慎。廣東省人大代表、深圳萬澤集團(tuán)董事長林偉光對記者坦言，自己也看不懂為啥現(xiàn)在的地價升得那么高，目前也沒有再拿地。“我們比較謹(jǐn)慎，不太敢拿。”
林偉光說，今年應(yīng)該不可能再像2013年那樣繼續(xù)瘋漲下去，現(xiàn)在樓價已經(jīng)達(dá)到高峰，“我覺得不可能再這么猛了，持續(xù)這么漲肯定是有問題的，商品不可能脫離它真正的使用價值，民眾的承受能力也無無法承受，這種漲法可能性不大。”
房產(chǎn)稅有望擴(kuò)容？
十八屆三中全會后，加快建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，改變以限購、限價等行政手段為主導(dǎo)的方式，轉(zhuǎn)變成以市場調(diào)節(jié)為主的方式成為全社會的共識。這其中，加快房產(chǎn)稅的立法、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等成為社會期待的焦點(diǎn)。
在邵建明看來，房產(chǎn)稅應(yīng)該會很快推開。他估計，新一屆政府將通過大量的改革破除利益障礙。在房地產(chǎn)方面，我國將首先建立起相關(guān)的大數(shù)據(jù)，做好統(tǒng)一的餓不動產(chǎn)登記，“房地產(chǎn)稅這一兩年開征也不是不可能的。要是你有十套八套房的話，征那么多稅哪受得了。這樣就可以把原來投機(jī)那部分釋放出來。”
“這是抑制炒房的一個方法。”林偉光說，如果有房產(chǎn)稅能加快推進(jìn)，對一線城市房價的上漲是有抑制作用的。“這個能增加他的持有成本。”
不過，在岑釗雄看來，房產(chǎn)稅是否出臺還是應(yīng)該慎重一些，因?yàn)檫@里面涉及到整個行業(yè)的稅收之間互相平衡問題。“現(xiàn)在整個房地產(chǎn)的流通和交易環(huán)節(jié)、整體稅負(fù)是非常重的，如果額外讓消費(fèi)者增加一個新的稅種，這是否合適呢？因?yàn)檫@些環(huán)節(jié)的成本也是需要消費(fèi)者承擔(dān)的。”
三年前，重慶和上海在很有限的范圍內(nèi)率先展開了房產(chǎn)稅試點(diǎn)。此后關(guān)于“真正意義”上的房產(chǎn)稅的擴(kuò)容呼聲一直很高，作為經(jīng)濟(jì)總量最大的省會城市，廣州也經(jīng)常傳出開征房產(chǎn)稅的消息。
不過，17日，在廣東省十二屆人大二次會議上，廣州市市長陳建華在回答提問時說，目前廣州暫時沒有這方面的信息，2014年是否開征要根據(jù)中央和省里的安排來做。
與房產(chǎn)稅一樣，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場或許將對整個行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。岑釗雄認(rèn)為，土地是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的生產(chǎn)要素，對房價的走勢至關(guān)重要。現(xiàn)在在土地供應(yīng)方面，只有政府這么一個供應(yīng)口，定價權(quán)也完全在政府手里，所以每個階段都能產(chǎn)生“地王”來。
岑釗雄說，如果農(nóng)村的建設(shè)用地、原來的企業(yè)工業(yè)用地等有更好的政策配套提供給開發(fā)商，讓企業(yè)不一定要從唯一的土地市場獲取原料，那么房價可控的范圍會更大。
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