商業(yè)地產(chǎn)的熱潮仍在繼續(xù)。2013年，萬(wàn)科、保利、華遠(yuǎn)等房企一改此前策略，紛紛對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張計(jì)劃和動(dòng)態(tài)。
據(jù)盈石研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月同比增速達(dá)27.6%，總量達(dá)到10739億元。這也就意味著，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資的年增長(zhǎng)速度有望連續(xù)第5年超過(guò)住宅開(kāi)發(fā)投資。
不得不做的“功課”
曾對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度的萬(wàn)科，在2013年也有了較大動(dòng)作。11月27日，位于北京昌平區(qū)的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。而試營(yíng)業(yè)的一個(gè)月之后，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石到訪，并給予了“充分肯定”。
據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮透露，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最初源于“被動(dòng)”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地塊)。
不得不在商業(yè)地產(chǎn)“狠狠做功課”的還有恒大。“目前我們?cè)跒楹愦髺|壩地塊的商業(yè)部分提供增值服務(wù)。”盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平向新華網(wǎng)記者透露。而服務(wù)的內(nèi)容包括如何確定租售比，如何統(tǒng)一管理等。
兩個(gè)月前，恒大以51.35億元以及配建1.69萬(wàn)平限價(jià)商品房、11.2萬(wàn)平自住型商品的條件，拿下朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)地塊，刷新了今年總價(jià)地王紀(jì)錄。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，恒大牽手盈石的動(dòng)因顯然很簡(jiǎn)單——拉高利潤(rùn)。“東壩地塊中大面積的限價(jià)房和自住型商品房利潤(rùn)有限，恒大只能從不限價(jià)的產(chǎn)品（包括商業(yè)部分）中形成對(duì)銷售業(yè)績(jī)形成的有效補(bǔ)充。”
事實(shí)上，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)也迫使萬(wàn)科、保利等不得不涉足商業(yè)。“住宅市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)增長(zhǎng)下去，不出10年我們會(huì)看到行業(yè)的天花板。”郁亮年中時(shí)曾表示。
當(dāng)下人們議論紛紛的是，萬(wàn)科“地產(chǎn)一哥”可能不保。誰(shuí)最有可能取而代之？答案最多是綠地和萬(wàn)達(dá)，這兩家均為以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)。
“轉(zhuǎn)型以及擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)份額已逐漸成大型房企的發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)紛紛提出未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，并將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。”CRIC研究中心沈曉玲表示。
城市消化力不足或致運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
但沈曉玲也提醒，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，必須意識(shí)到諸多不定性因素或?qū)е碌慕?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。比如，城市消化力不足帶來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
“許多二線城市商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢(shì)，價(jià)值城市消化力不足，供大于求的市場(chǎng)環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的難度。”
沈以杭州為例分析稱，2013年包括萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、綠地、復(fù)地等多家企業(yè)均在杭州集中購(gòu)入純商業(yè)用地，但杭州無(wú)論住宅還是商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢(shì)，價(jià)值城市消化力不足，因此供大于求的市場(chǎng)環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的難度。
張平告訴記者，一個(gè)城市究竟需要多大量的商業(yè)體，其實(shí)很難科學(xué)的測(cè)算。但一些二線城市比如成都的供應(yīng)量的確太大了，這也可能跟集中供應(yīng)有關(guān)系。
“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該因地制宜，要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平發(fā)展、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、普通老百姓的消費(fèi)能力等因素相匹配，不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的布局和結(jié)構(gòu)都值得房企認(rèn)真研究。”沈曉玲表示。
“我們需要那么大的餐飲比重嗎？”
張平更為擔(dān)憂的是，商業(yè)地產(chǎn)面臨的同質(zhì)化依然非常嚴(yán)重。“現(xiàn)在很多購(gòu)物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體驗(yàn)不等于提高餐飲，我們需要那么大的餐飲比例嗎？”
據(jù)世聯(lián)商業(yè)的專題研究，源自22個(gè)城市103個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)計(jì)分析，103個(gè)購(gòu)物中心中，餐飲店鋪數(shù)量占14%。除此，增加玩樂(lè)也成為商業(yè)地產(chǎn)打造體驗(yàn)的途徑。
這種千篇一律的增加體驗(yàn)方式她似乎并不贊同。張平認(rèn)為，應(yīng)該更注重以體驗(yàn)打造差異化。臺(tái)灣誠(chéng)品書(shū)店便以文化生活式的體驗(yàn)，吸引了人們潮涌前往。但目前國(guó)內(nèi)很少有這種獨(dú)特體驗(yàn)的商業(yè)項(xiàng)目。
當(dāng)然如果反過(guò)來(lái)看，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)還有很多機(jī)會(huì)。“隨著技術(shù)運(yùn)用的推陳出新，未來(lái)的購(gòu)物中心將邁入更為科技化的時(shí)代。”張平表示。
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