那邊美聯(lián)儲主席伯南克剛剛宣布退出量化寬松政策（QE）的時間表和具體削減金額，這邊媒體報道，中國一線城市的風(fēng)向標(biāo)—北京、上海二手房降價10%、單套減價20萬-70萬元的吆喝就不絕于耳了。兩者的關(guān)聯(lián)度到底有多深？這種影響是心理層面的，還是有深層次本質(zhì)聯(lián)系？
首先，我們需要了解美國實施量化寬松政策的背景是什么？究其本質(zhì)，就是通過開動印鈔機超發(fā)貨幣，來轉(zhuǎn)嫁自身經(jīng)濟風(fēng)險。因此，經(jīng)歷三次量化寬松政策后，美聯(lián)儲累計超發(fā)3萬億美金, 造成熱錢在全球泛濫，特別是流入到以中國為首的發(fā)展中國家。
與此同時，中國為應(yīng)對突如其來的“潛在危機”，也順勢發(fā)布了中國版的量化寬松—4萬億刺激經(jīng)濟政策。在外部流資和內(nèi)部印錢的聯(lián)合推波助瀾下，才有了今天北京中產(chǎn)階層依然望價興嘆的感慨。國內(nèi)房產(chǎn)市場已吃慣了低息無抵押、資金泛濫的盛宴,如今量化寬松的始作俑者美國開始熄火，盛宴即將散去, 而由于貨幣過度投放造成財富堆積而成的中國一線城市的高房價、投資無序造成中國二線城市商業(yè)地產(chǎn)過剩、中國三四線城市錯誤理解的城鎮(zhèn)化演變成住宅地產(chǎn)過剩的綜合現(xiàn)狀，終將在美國退出QE的直接影響下放慢腳步。支持高房價的資金源頭拮據(jù)了，房價豈有不降（不變化）之理？
貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向中性
美國QE削減規(guī)模不大，而低利率政策不會在短時期內(nèi)改變，因為升息的前提是把失業(yè)率降低到6 . 5%以下，這需要足夠的時間來驗證。即便如此，國內(nèi)的貨幣政策也相時而動，由之前的寬松演變成目前及未來貨幣穩(wěn)健的中性政策。
目前，最新13個城市的抑制投資和投機購房需求政策的頒布和實施， 進(jìn)一步證明了貨幣政策的差異化對待：首次自住購房，銀行鼓勵和支持；而對于改善型購房和投資型購房，銀行不配合，且需要提高首付比例到70%及提高貸款利率這正應(yīng)了前銀監(jiān)會主席劉明康所說，中國的國情決定了中國的房子是用來居住的，要剔除投資和投機屬性，讓房子回歸到自住屬性。在美聯(lián)儲退出QE的同時，中國的貨幣政策也進(jìn)行效率最大化的分離；絕大多數(shù)購房者已經(jīng)無法輕易獲得貸款了，在購房需求和貸款能力都受到了極大抑制的情況下，房價豈有不降之理？
住房供需緊張或?qū)⒆兓?/div>
美國之所以敢現(xiàn)在謀劃全面退出QE,是基于其經(jīng)濟層面的多方利好數(shù)據(jù)。例如，失業(yè)率連續(xù)3個季度保持在7. 5%左右；消費者信心指數(shù)持續(xù)回升；新住房開工率持續(xù)升高，過去12個月，美國二手住房價格有12%的上漲；法拍屋由去年年初的200萬套下降到目前幾十萬套而已；大量海外購房者涌入美國房地產(chǎn)市場，注入新鮮資本血液，據(jù)說曼哈頓30%的住宅和商業(yè)地產(chǎn)被中國買家擁有。而以上所提及的種種美國利好，可能恰恰是對中國樓市釜底抽薪式的打擊。
本人分析，中國個人投資者在美國大量購房，大量的中國人轉(zhuǎn)而拋售中國高價房屋，購買國外低價房地產(chǎn)，一方面增加了國內(nèi)房屋供應(yīng)，另一方面導(dǎo)致大量財富轉(zhuǎn)移國外。33%的國內(nèi)高凈值人士已經(jīng)配置了離岸資產(chǎn)，這絕非是終點，而是資本走出國門、投資房地產(chǎn)收益優(yōu)勝劣汰的自然選擇。當(dāng)中國人去接盤美國過剩房地產(chǎn)、化解危機的時候，中國過剩的房地產(chǎn)將由誰來化解呢？
機構(gòu)投資者投資美國商業(yè)地產(chǎn)，分化了國內(nèi)地產(chǎn)商的統(tǒng)一口徑聯(lián)盟。最典型案例莫過于萬科[簡介 最新動態(tài)]和美國投資公司鐵獅門合作，開發(fā)曼哈頓750套高檔公寓和寫字樓項目了。留給我們的啟迪是什么呢？連國內(nèi)一線公司都因為高壓調(diào)控政策而出走海外了，況且，海外房地產(chǎn)的融資環(huán)境、融資規(guī)模、融資成本比國內(nèi)更加低廉和方便，這會促使更多的國內(nèi)房企放棄國內(nèi)，游走海外。
國內(nèi)保障房政策中，新的“十二五”規(guī)劃要在未來5年建設(shè)3000萬套經(jīng)濟型住房?？此屏夥亢徒?jīng)濟型住房跟普通中產(chǎn)階層沒有太大關(guān)系，跟高凈值的中國家庭更靠不上邊兒。
而未來真實預(yù)期情況是：實實在在的住房供應(yīng)數(shù)量，極大地吸附了剛性需求，商品房的需求大量萎縮；實實在在的便宜價格，極大地左右了銀行對區(qū)域的房價估值，讓商品房的融資和抵押價值大打折扣；更真實的例證就發(fā)生在1997年的香港，特首董建華推出每年8. 5萬套保障房計劃，看似輕如鴻毛，但在負(fù)面預(yù)期的樓市，卻成為壓垮香港高價房地產(chǎn)、捅破泡沫的最后一根稻草。商品房供應(yīng)過剩、經(jīng)濟適用房大量興建、資本出走海外，房價豈有不降之理？
當(dāng)人民幣走向貶值資產(chǎn)價值必遭沖擊
QE的逐步退出，引發(fā)更多熱錢回流美國金融市場，美元短期走強，造成黃金暴跌不止。與此同時，人民幣對美元單邊升值的預(yù)期或已見頂。未來人民幣走勢預(yù)期是，要么被美元脅迫而被動升值，但勢必造成內(nèi)需消費沒有替代出口之前，我們的出口萎縮、投資不振、經(jīng)濟遭受沉重打擊。另外的選擇是脫離緊盯美元的匯率政策，讓人民幣相對于美元貶值。這樣會造成所有以人民幣計價的資產(chǎn)（包括占國人財富總值85%的房產(chǎn)）的絕對購買力重新估值，很可能在昨天房[簡介 最新動態(tài)]產(chǎn)財富的“巨人”，人民幣貶值后，卻是相比較之下的財富“矮子”。
對于高凈值人群和精英階層而言，和他們進(jìn)行財富賽跑的不是身邊認(rèn)識的人，而是在世界其他角落和他們目前財富規(guī)模相匹配的那群人。財富計量尺度的改變，讓財富分配的方式、盈利的模式也相應(yīng)的發(fā)生改變，單純依靠資產(chǎn)價格上升盈利的時代即將終結(jié)，在新的資本市場競爭環(huán)境下，豈能僅僅依靠房價上漲，才能獲得財富積累？
要讓其死亡，必先讓其瘋狂。中國人經(jīng)歷了股市高點之后財富的灰飛煙滅，彈指一揮間，11年過去了，股指又回到了起點。近些天黃金的暴跌，不知是否把五一長假期瘋狂買金的“大媽”們真正喚醒呢？
當(dāng)所有的人都認(rèn)為股市和黃金不可能下跌的時候，其實被市場吞沒的失敗種子早已深深埋下。如今，國內(nèi)很多房產(chǎn)投資者依舊沒有吸取其中的教訓(xùn)，即使全世界很多國家的房價泡沫已經(jīng)破滅，即使鄂爾多斯和溫州房價已經(jīng)暴跌，即使李嘉誠開始脫亞入歐，開始規(guī)避中國的高風(fēng)險資產(chǎn)了，很多國人還是堅定地認(rèn)為中國房價不可能下跌。
前車之鑒，后者足戒！不跌神話只會發(fā)生在故事里，而不是現(xiàn)實的經(jīng)濟社會生活中。在二十世紀(jì)末和二十一世紀(jì)初的前幾年，美國許多城市擁有多套物業(yè)的居民都會帶著甜蜜的微笑進(jìn)入夢鄉(xiāng)，因為即使在睡夢中，他們的房產(chǎn)財富都在增長。僅僅因為對房地產(chǎn)增值的未來預(yù)期太強烈，以至于很多業(yè)主還沒有百萬資產(chǎn)，但他們已經(jīng)認(rèn)為自己是百萬富翁了。
2007年雷曼兄弟轟然倒下，次貸危機爆發(fā)，最慘烈時期25%的全美家庭淪為負(fù)資產(chǎn)。在房價跌幅最深的拉斯維加斯，曾經(jīng)7 5%的家庭資產(chǎn)淪為負(fù)資產(chǎn)。有誰曾想到，在眾多美國家庭在二十一世紀(jì)初還充分享受銀行低貸款利率和寬松貨幣狀況下的房產(chǎn)資本增值盛宴的時候，父母還在做把百萬房產(chǎn)財富傳承下一代美好規(guī)劃的時候，危機突然而至，此時卻發(fā)現(xiàn)在鬢角發(fā)白之日，卻沒有多少房產(chǎn)財富可以保留和傳承了。難道這樣的危機需要國人必須親身經(jīng)歷之后，才能真正感受到嗎？QE即將離去，房價震蕩不遠(yuǎn)矣！
法拍屋
“法拍屋”是由于債務(wù)糾紛，債權(quán)人取得“執(zhí)行名義”后，由法院查封債務(wù)人的不動產(chǎn)抵押物，進(jìn)而執(zhí)行拍賣處分而產(chǎn)生的。 一般成為“法拍屋”的，其主要原因是該不動產(chǎn)所有權(quán)人欠債，而必須拍賣該不動產(chǎn)來還債。被拍賣不動產(chǎn)之價格由鑒價公司鑒定。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
