為何一些企業(yè)苦干精算

還不如“炒房”來(lái)錢快？

據(jù)今日早報(bào)訊“溫州一家擁有1000多名工人的企業(yè)，苦干精算，一年利潤(rùn)一百來(lái)萬(wàn)，而企業(yè)老板的妻子在上海買10套房子，8年后獲利3000萬(wàn)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，稅負(fù)重、生產(chǎn)成本越來(lái)越高、利潤(rùn)越來(lái)越少，經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難；與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)利潤(rùn)豐厚。”

在兩會(huì)上，省人大代表、溫州管理科學(xué)研究院院長(zhǎng)、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文呼吁“重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。

柳市鎮(zhèn)規(guī)模以上企業(yè)

70%以上利潤(rùn)用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

實(shí)業(yè)是經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展才能真正增加社會(huì)財(cái)富。沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)和諧穩(wěn)定就缺少了基石。建設(shè)美麗中國(guó)，實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的“中國(guó)夢(mèng)”，需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展。

然而，最近幾年，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)“空心化”、資金脫“實(shí)”向“虛”現(xiàn)象嚴(yán)重。周德文代表以溫州為例，舉了一些例子：一些傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)萎縮，制鞋業(yè)2003年有一定規(guī)模的達(dá)4000多家企業(yè)，如今降到3000家左右；緊固件行業(yè)，幾年時(shí)間也消失了1000多家企業(yè)；金屬打火機(jī)，鼎盛時(shí)有500多家企業(yè)，如今只剩下幾十家了……

“溫州民間資本豐富，但大多游離實(shí)業(yè)之外；還有相當(dāng)多的實(shí)體企業(yè)也出現(xiàn)‘離制造業(yè)’傾向。有一項(xiàng)調(diào)查材料顯示，‘低壓電器之都’柳市鎮(zhèn)規(guī)模以上企業(yè)70%以上利潤(rùn)不再投資本地產(chǎn)業(yè)，而是用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；有些老板把企業(yè)作為融資平臺(tái)，拿信貸資金去炒房、炒地皮。類似情況，在浙江和全國(guó)各地都存在。”

瘋狂的溫州炒房團(tuán)

“炒期貨房”的“帽子戲法”

溫州人炒房，首選投資的是商鋪、公寓、別墅。據(jù)調(diào)查，在滬有購(gòu)買商鋪意向的溫州人群中，半數(shù)以上喜歡購(gòu)買30萬(wàn)至50萬(wàn)元的小商鋪；有一小部分合股購(gòu)買百萬(wàn)甚至千萬(wàn)元以上的整層商鋪、寫字樓；還有一部分是身價(jià)不菲的大老板，財(cái)大氣粗，往往是一次性現(xiàn)金付款的款爺做派。

在溫州人的炒房資金來(lái)源中，民間借貸是主要籌資方式。房產(chǎn)投資者的資金主要有3個(gè)來(lái)源：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。使用最后一種籌資方式的往往伴隨一些大動(dòng)作，非一套或幾套房子的小投資，很有可能是買下整整一幢樓。借貸方以月利息3分(折算年息36%)，通過(guò)溫州民間的地下錢莊借入，在投資熱的時(shí)候，月息有時(shí)甚至高達(dá)七八分。而且，這些人有時(shí)候相互擔(dān)保，親戚鄰里也因?yàn)榻栀J關(guān)系，而徹底綁在一起。

溫州人又是怎么炒房的呢？

有一部分溫州投資客與房產(chǎn)商簽訂類似期貨投資合同的購(gòu)房協(xié)議，并不需要支付所有的房?jī)r(jià)。如約定在一年時(shí)間內(nèi)，投資客只要給了小部分定金，就可以對(duì)某套房屋有轉(zhuǎn)售權(quán)，房產(chǎn)商也可以作為新房出售；如果到期房子還沒(méi)賣出去，再由溫州投資客真正買下。從交易手法看，這種炒房可歸為“炒樓花”一類，即先以交納買房定金甚至首付的方式，鎖定部分優(yōu)質(zhì)房源，然后通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，加價(jià)轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買權(quán)”來(lái)獲利。這種炒房的手法，由于比較隱蔽，并且避掉了所有交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，因此其收益率也不低。

早期買房首付20%就行，其余可以貸款。溫州人一般首付20%，其余80%貸款，等于用4倍杠桿炒房。只要房?jī)r(jià)上漲20%，溫州人的本金就能翻倍獲利。

溫州人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)有兩種途徑，首先是高價(jià)賣給當(dāng)?shù)厝?；如果?dāng)?shù)厝瞬毁I，就把房子低價(jià)賣給自己人。炒家聯(lián)合扮演上下家，利用轉(zhuǎn)按揭或者現(xiàn)房，反復(fù)自買自賣，不斷抬高交易價(jià)格，從銀行套取現(xiàn)金，再投入炒房。在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，他們最終可以賺到百萬(wàn)甚至千萬(wàn)的利潤(rùn)。

炒房賺了多少錢？

從炒自家房開(kāi)始，到全國(guó)各地炒房，最后到外國(guó)炒房，溫州人炒房到底賺了多少錢？舉例來(lái)說(shuō)。1999年，某溫州老板以2700元/平米的價(jià)格，買下杭州城西28套商品房，一年半之內(nèi)凈賺500萬(wàn)元。10年間，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房成交均價(jià)從每平米3000多元躍升至16000多元。2003年北京中關(guān)村一大型商鋪以每平米10萬(wàn)元吸引溫州人爭(zhēng)購(gòu)，成交量至少達(dá)7000萬(wàn)元。2007年是北京房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，漲幅超過(guò)40%。

王志軍，“溫州炒房團(tuán)”中不算出名的一個(gè)。從最初的個(gè)人炒房，到如今與人合伙開(kāi)起房產(chǎn)代理公司、帶“團(tuán)”炒房，四十不惑的他從20幾萬(wàn)元起家，到如今的近千萬(wàn)的身家，不過(guò)才8年的時(shí)間。2005年，王志軍拿著手里的二十幾萬(wàn)元，加入當(dāng)時(shí)的“炒房團(tuán)”，在溫州市區(qū)以折扣價(jià)格買了一套100平方米的房子，首付了30%，其余選用了銀行按揭。不過(guò)四五個(gè)月時(shí)間，房?jī)r(jià)很快從每平方米10000元漲到了12000元。此后，王志軍把賺錢的主要目標(biāo)瞄準(zhǔn)房產(chǎn)。哪里有房展會(huì)、推介會(huì)，他都會(huì)去，留下信息，房產(chǎn)代理公司就會(huì)主動(dòng)打電話給他。開(kāi)始，他只在溫州買來(lái)買去，順利做成三四套房后，開(kāi)始向外地發(fā)展。

王志軍當(dāng)時(shí)本錢并不多，就選擇投資一些起價(jià)較低的房產(chǎn)。暫時(shí)離市中心遠(yuǎn)一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，但必須是政府規(guī)劃的熱點(diǎn)地段。王志軍做的第一個(gè)外地樓盤在江蘇昆山。2005年昆山的房?jī)r(jià)還不高，昆山離上海很近，綠化很好，臺(tái)資企業(yè)比較多，而當(dāng)時(shí)上海房?jī)r(jià)已開(kāi)始上漲。他分析，昆山的房?jī)r(jià)也會(huì)漲，而且空間很大，每平米大約2200元左右。于是，他又叫了幾個(gè)朋友，一起包購(gòu)了一整棟樓，后來(lái)每套最少賺了3萬(wàn)元。

到現(xiàn)在為止，王志軍已做過(guò)十幾個(gè)樓盤，北京、上海、青島、海南、重慶、成都……基本上大城市都去過(guò)了。2011年，王志軍看到了民間借貸危機(jī)，也不敢四處炒房了。用他自己的話講，他算是保守派，這幾年也賺了幾百萬(wàn)，在他們這個(gè)“團(tuán)”里，賺了幾千萬(wàn)的大有人在。

溫州人全國(guó)炒房十余年，戰(zhàn)績(jī)顯赫。然而，近兩年卻頻頻傳出溫州人全國(guó)拋售房產(chǎn)、溫州房?jī)r(jià)變“跳樓價(jià)”、溫州陷入棄房潮等新聞。坊間傳言四起，對(duì)溫州的看法眾說(shuō)紛紜，說(shuō)得最多的是“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒(méi)。

在2008年至2010年期間，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)資金規(guī)模約為1000億元，歷史最高峰時(shí)達(dá)到2000億元，其中六成資金來(lái)源于民間借貸。一開(kāi)始，利息還只是月息2分3分，發(fā)展到2011年年中溫州金融危機(jī)全面爆發(fā)前，根據(jù)央行溫州中心支行的調(diào)研數(shù)據(jù)，利率水平超過(guò)了歷史最高值，月息6分甚至更高。這意味著，100萬(wàn)元的民間借款每年要還的利息就高達(dá)72萬(wàn)元。

樓市就像一塊磁鐵，吸走了民間、企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動(dòng)的資本。多數(shù)企業(yè)家大玩資本運(yùn)作等虛擬經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因“失血”而錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī)。如今樓市遇阻、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，溫州企業(yè)普遍遭遇經(jīng)營(yíng)困難，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的整個(gè)溫州經(jīng)濟(jì)也遭遇發(fā)展困境