十八屆三中全會為構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制而開出的改革清單是一個浩瀚的系統(tǒng)工程，涉及到財政、稅收、土地、金融、價格以及政府、市場、保障、城市、農(nóng)村等方方面面，既要給一部分人帶來利益，又要觸及一部分人的利益，難度可見一斑。立法是構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的根本保障，幾乎每一項改革都要以立法為前提，而立法又需要時間成本，以房產(chǎn)稅為例，有很多法律障礙，沒有三到五年時間難以理順，也走不完從政府到人大的立法程序?？梢?，三中全會僅僅為構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制描繪了一張“藍圖”，發(fā)了一個開始改革的“信號槍”。

中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛對中房網(wǎng)表示，眼下構(gòu)建長效機制面臨的五個方面的糾結(jié)也接踵而來。

經(jīng)濟運行存放緩壓力

當前，中國經(jīng)濟“現(xiàn)行版”面臨不可持續(xù)的風險。

經(jīng)濟運行存在下行壓力，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩問題嚴重，保障糧食安全難度加大，宏觀債務水平持續(xù)上升，結(jié)構(gòu)性就業(yè)矛盾突出，生態(tài)環(huán)境惡化、食品藥品質(zhì)量堪憂等突出問題仍沒有緩解。表面上看，是因為形成了外延擴展發(fā)展路徑的依賴，而發(fā)展路徑的依賴，實際上是體制慣性的結(jié)果。中國改革不連貫的風險明顯，2013年12月10召開的經(jīng)濟工作會議提出，最核心的是要堅持穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新，其中2014年六大任務中切實保障國家糧食安全、著力防控債務風險、積極促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與中國戰(zhàn)略調(diào)整的迫切需要幾乎無關(guān)。

三中全會決定讓市場在資源配置中發(fā)揮“決定性”作用，改革將造成能源、土地和資金成本上漲，反過來將拖累經(jīng)濟增長。如果調(diào)低增長目標，政府可以有更大余地推進改革，但如果經(jīng)濟增速過緩社會矛盾凸顯，反過來又將拖累改革?？梢?，指望既能實施改革又能保持經(jīng)濟高速增長幾乎是不可能的。風險就來自高增長背后的增長模式，要轉(zhuǎn)換增長模式并應對這些風險，必須吸納整個經(jīng)濟中存在的過剩流動性，這個過程不可能都是“舒舒服服”的。

國家統(tǒng)計局服務業(yè)調(diào)查中心、中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布報告，2013年12月份我國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(簡稱PMI)為51%，比上月回落0.4個百分點。2013年12月份PMI指數(shù)出現(xiàn)回落，預示未來經(jīng)濟增長趨降。新訂單、積壓訂單、出口訂單指數(shù)均不同幅度下降，反映市場需求水平略降；產(chǎn)成品庫存指數(shù)、采購量指數(shù)下降，表明企業(yè)對未來市場仍持謹慎態(tài)度。綜合這些情況，預計未來工業(yè)增長率趨降，出口增長率也有可能下降，經(jīng)濟增長仍有一定下行壓力。

伴隨著2013年12月最后一個交易日的收漲，A股2013年的交易收官。從全年看，滬深兩市表現(xiàn)差強人意，上證綜指累計下跌6.75%，深證成指更是大跌10.91%。繼2010年、2011年和2012年之后，2013年A股在全球主要市場當中再度墊底，這也是A股連續(xù)第四年跑輸全球主要股市。

靠改革對沖經(jīng)濟增長所面臨的下行壓力在短時間內(nèi)還難以做到。2014年中國經(jīng)濟增長目標保持在7.5%左右的可能性較大，但也有下行到7%的可能性。在這樣糾結(jié)的背景下，建立房地產(chǎn)長效機制，難度可想而知。要想保持高增長，推行改革，建立房地產(chǎn)長效機制就沒有“窗口期”，反之，經(jīng)濟就要放緩，緩到什么程度，取決于經(jīng)濟和社會成本?？傊?ldquo;魚和熊掌難以兼得”。

金融刺激依賴難擺脫

國家經(jīng)濟對金融刺激的依賴難以擺脫，體現(xiàn)在兩個方面：首先，2014年信貸周期的影響至關(guān)重要，其波動將會帶來雙向風險。如果決策層只注重控制M2和人民幣貸款，鼓勵金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化可能造成廣義信貸增速超預期。

而如果監(jiān)管層收緊對銀行同業(yè)業(yè)務的監(jiān)管或?qū)π磐挟a(chǎn)品的信用風險控制，則可能造成流動性意外緊縮，抬高實體經(jīng)濟的邊際資金成本。此外，推進中的利率市場化和資本賬戶放開或會進一步加大貨幣政策調(diào)控的難度。

其次，中國經(jīng)濟仍然未擺脫靠投資及房地產(chǎn)作為驅(qū)動力的模式。2013年，雖然強調(diào)不搞凱恩斯主義，不刺激，不救市，去杠桿，進行結(jié)構(gòu)性改革，但通過幾次“微刺激”和所謂“精準刺激”，銀行信貸資金又大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成的流動性已超過2012年。這是造成房價快速上漲的主要原因。據(jù)上海證券報報道，銀行年初貸款投放迅猛的慣例在今年得以延續(xù)，至12日，四大行1月新增貸款投放已高達3200億，高于去年同期。市場人士預計，今年1月全行業(yè)新增貸款過萬億問題不大。

我國的經(jīng)濟已經(jīng)造成對金融刺激的“依賴癥”，短時間內(nèi)還難以自拔，這對建立長效機制構(gòu)成直接的威脅：要想建立長效機制，必須改革金融，收緊貨幣投放和信貸投放，但是，一收緊，經(jīng)濟就要告急，足以讓政府左右為難。

土地供應力度面臨糾結(jié)

擺脫行政調(diào)控，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，一條重要的路徑，就是要增加土地供應。

從供給端發(fā)力，最終增加住宅產(chǎn)品的供應。但是，與此不相匹配的是， 中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，節(jié)約利用土地資源，嚴控增量，盤活存量，限定城市發(fā)展邊界，切實提高城鎮(zhèn)建設用地集約化程度。

2014年，國土部將全面推行節(jié)約集約用地政策，用地規(guī)模實施總量控制和減量供應，加大存量建設用地供應，減少新增建設用地。

上述這兩項政策都是合理的，但在相當長時間內(nèi)又是相互矛盾的。在一線城市“北上廣”深將體現(xiàn)的更為充分，一線城市已經(jīng)沒有土地可供應，且在下一輪城鎮(zhèn)化中，城市的邊界業(yè)將得到控制。因此，一線城市只能盤活存量，其供應端將受到限制，房價繼續(xù)上漲將不可避免。

地方債務問題無解

2013年12月30日審計署公布《全國政府性債務審計結(jié)果》：截止2013年6月底全國各級政府負有償還責任的債務206988.65億元，連同負有負有擔保責任的債務和可能承擔一定救助責任的債務共計302748億元。按一般規(guī)律推算，肯定有漏網(wǎng)之魚。盡管一再強調(diào)，風險可控，但分析數(shù)據(jù)，很難讓人樂觀。

其中一個致命的問題是，地方債增速太快。2012年底到2013年6月，半年時間，地方性債務增長了12577億元，增幅達到13%。而同期中央政府債務增長僅為4.2%。2013年6月，地方政府直接和或有債務總計為17.9萬億元，比2010年審計署公布的10.7萬億元增長了67.3%。

許多地方政府只能靠借新債還舊債維持，社科院金融研究所研究員劉煜輝坦言，地方政府債務已經(jīng)處于失控狀態(tài)。早在2013年3月，評級機構(gòu)穆迪就曾警告，中國地方債違約風險進一步升級。2013年4月，中國最大的內(nèi)資所之一信永中和會計師事務所董事長張克就曾表示，地方債已經(jīng)失控，出于對風險的擔憂，該所已全面停止承接地方債務發(fā)行的審計工作。

目前地方政府尚無任何解決地方債的新辦法，賣地還債和舉新債還舊債，依然是千城一面的共識。這正是中央政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控上的糾結(jié)點—若政策從緊，將影響地方政府的收入來源，增加地方債失控的風險；若放松則房價迅速飆升，恐引起更大的社會問題。

房產(chǎn)稅如何推行存疑

房產(chǎn)稅如何推進顯得“霧里看花”：中央主張通過房產(chǎn)稅緩解地方政府債務矛盾；十八屆三中全會提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革；國家發(fā)改委2013年12月24日首次明確2014年要擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍；網(wǎng)絡上又流傳一則“2014年1月1日起將開征房產(chǎn)稅”的消息：2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%至3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額。

此前，國家稅務總局原副局長許善達指出，中國推進房地產(chǎn)稅立法有兩個難點。一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統(tǒng)一；另一方面，土地屬于國有，而房屋屬于私有，一個統(tǒng)一的稅如何對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰(zhàn)。他認為，房產(chǎn)稅或相當長時間內(nèi)實現(xiàn)不了。

前不久，華遠地產(chǎn)董事長任志強表示，《決定》說到房產(chǎn)稅，但不認為現(xiàn)在會推行。他猜測可能會有另一個方法在其他試點城市試行。但是一定要試點成功，以便推廣到普遍意義上更多城市可以實踐，至少現(xiàn)在不成熟。

綜合起來看，雖然房產(chǎn)稅頂層設計的基調(diào)已經(jīng)確定，但在具體實施方面，一是存在巨大的法理障礙；二是目前不是普征房產(chǎn)稅的理想“窗口期”，因為經(jīng)濟尚未筑底企穩(wěn)，更難言復蘇。此刻普征房產(chǎn)稅會引起恐慌性拋售空置房，挫傷宏觀經(jīng)濟，甚至會導致經(jīng)濟崩潰，引發(fā)社會矛盾。但房產(chǎn)稅一言既出，如果遲遲不推行，一則失信社會，二則房地產(chǎn)長效機制難以建立，房價難以控制；立即全面推行房產(chǎn)稅，會造成群體性“踩踏事件”?？梢?，目前選擇一兩個城市進行擴大試點和加快房產(chǎn)稅立法是最好的政策選項。

行政與市場作用將此消彼長

綜上所述，2014年房地產(chǎn)長效機制僅僅是起航，其與改革和行政調(diào)控伏牙交錯。尤其是行政調(diào)控與市場調(diào)控是一個此消彼長的過程，限購、限價等行政手段將逐步退出，但現(xiàn)行的限制性措施，尤其是一線城市短期內(nèi)仍會繼續(xù)執(zhí)行。

決策層經(jīng)濟管理思路上的轉(zhuǎn)變，跳出了傳統(tǒng)主流經(jīng)濟學派以需求端為著力點的理論認知框架，而是從供給端發(fā)力，試圖通過推動改革和創(chuàng)新幫助中國擺脫近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的困境。從供應端發(fā)力將會體現(xiàn)在除一線城市及幾個房價上漲過快的二線城市之外的其他城市。

中共中央政治局2013年12月3日召開會議，提出要抓好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控。這是新一屆領(lǐng)導班子首談房地產(chǎn)調(diào)控。會議又提出，要用改革的精神、思路、辦法改善宏觀調(diào)控，科學把握宏觀調(diào)控政策框架，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。