2014年1月18日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)主辦舉辦，鳳凰房產(chǎn)承辦的“金鳳凰2014全球華人地產(chǎn)峰會(huì)”在京舉行。本屆金鳳凰地產(chǎn)峰會(huì)借助“進(jìn)步力量”的強(qiáng)大內(nèi)涵，深度探究地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的突破口，為全行業(yè)的發(fā)展尋找新坐標(biāo)。清華大學(xué)金融系主任李稻葵認(rèn)為經(jīng)濟(jì)放緩促使地產(chǎn)行業(yè)分化，防止樓市“拐點(diǎn)”出現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，同時(shí)城鎮(zhèn)化將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)，缺乏特色以及創(chuàng)新不足的項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展或陷入停滯。

經(jīng)濟(jì)放緩促使地產(chǎn)分化 避免大起大落是未來(lái)發(fā)展方向

 

“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過(guò)去四五年以來(lái)基本上是放緩的趨勢(shì)”，李稻葵認(rèn)為，其最根本的原因是人均GDP離世界先進(jìn)水平的差距在縮小。過(guò)去曾經(jīng)是美國(guó)的標(biāo)桿國(guó)家的人均GDP7%、8%，去年底已經(jīng)升到了19%左右，當(dāng)一個(gè)國(guó)家GDP增長(zhǎng)水平差距越來(lái)越小的時(shí)候，自然增長(zhǎng)的速度和動(dòng)力就有所放緩，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究里面沒(méi)有爭(zhēng)議的。

 

他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速高的時(shí)候，房地產(chǎn)有支撐，當(dāng)然反過(guò)來(lái)也會(huì)有反作用，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速有所下降的時(shí)候，房地產(chǎn)遲早會(huì)有感受。”

 

“讓房地產(chǎn)從過(guò)去白熱化的狀態(tài)能夠比較順利的轉(zhuǎn)向正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，避免出現(xiàn)大起大落。”這是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的發(fā)展方向，李稻葵表示，中國(guó)的房地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，這個(gè)階段的任務(wù)不是簡(jiǎn)單的抑制房?jī)r(jià)的上漲，需要更加重視房?jī)r(jià)上漲的格局性因素：在房?jī)r(jià)上漲比較快的地區(qū)增加供給，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)預(yù)期大規(guī)模下降的地方要穩(wěn)定預(yù)期。

 

防止房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”出現(xiàn) 促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”

 

伴隨房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，過(guò)去十年可謂房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。然而，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增速放緩以及人口紅利的消失和貨幣政策的收緊，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房企利潤(rùn)率不斷下降。2013年以來(lái)，從地產(chǎn)大佬到業(yè)內(nèi)專(zhuān)家紛紛指出，房地產(chǎn)十年黃金發(fā)展期已然過(guò)去，其暴利模式不可持續(xù)。樓市的“拐點(diǎn)論”也再次被拋入人們的視野中來(lái)。

 

然而“拐點(diǎn)”在李稻葵的眼中卻是需要盡可能避免的一個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“現(xiàn)在擺在大家面前的一個(gè)問(wèn)題，怎么樣讓房地產(chǎn)行業(yè)不要出現(xiàn)突然的拐點(diǎn)，不要出現(xiàn)所謂的劇變。”他在峰會(huì)上表示，未來(lái)的5到10年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)走穩(wěn)，不可能重塑去年的輝煌。

 

李稻葵希望房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)能夠逐步地跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，既不要拖后腿，也不要虛高。換言之，“怎么能夠逐步的‘軟著陸’，這是未來(lái)五到十年擺在產(chǎn)業(yè)人士、政策界、經(jīng)濟(jì)學(xué)界共同的任務(wù)。”

 

深圳是城鎮(zhèn)化成功案例 缺乏創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目或陷發(fā)展困局

 

新型城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最大的熱點(diǎn)，同時(shí)也是最大的難點(diǎn)。2013年12月召開(kāi)的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確了各類(lèi)城市的城鎮(zhèn)化路徑，其中放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶(hù)限制等政策讓三四線(xiàn)城市成為了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局的重點(diǎn)可能性加大。

 

李稻葵在接受鳳凰房產(chǎn)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，新型城鎮(zhèn)化最重要的一條就是尊重城市發(fā)展的自然規(guī)律，為什么美國(guó)的人口集中在東西兩岸以及南部，為什么巴黎是法國(guó)的第一大城市，這些都是尊重城市發(fā)展規(guī)律的結(jié)果。具體落實(shí)到了中國(guó)，他認(rèn)為除了生產(chǎn)能力以及歷史、交通、氣候因素外，最重要的就是人的問(wèn)題。

 

“人要被吸引到一個(gè)城市中去，而不是強(qiáng)迫他去”，李稻葵表示，深圳是最好的一個(gè)例子，30年前深圳是一個(gè)小鎮(zhèn)，現(xiàn)在是一個(gè)人口上千萬(wàn)的大城市。

 

新型城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是房地產(chǎn)下一輪發(fā)展的新機(jī)遇，但是李稻葵也指出，新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展是區(qū)域性的和部門(mén)性的，有些地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇特別高，有些地區(qū)很少。有些房地產(chǎn)的子產(chǎn)業(yè)發(fā)展的很快，房地產(chǎn)行業(yè)與某一種形式的娛樂(lè)或與某一種形式的養(yǎng)老或者文化產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起可能會(huì)發(fā)展比較快，普通的、沒(méi)有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)展到一個(gè)停滯階段。