國土部表示不動產(chǎn)統(tǒng)一登記很“艱巨”
如果說對即將到來的馬年樓市還有什么期待，可能不動產(chǎn)統(tǒng)一登記算得上最重要的事了。潘石屹(微博)甚至曾表示，“這是好政策，如果實(shí)施，房價馬上會跌。”
國土資源部副部長徐德明日前表示，中國必須建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以保護(hù)廣大群眾的利益并確保經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。不過，他也承認(rèn)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。
普遍認(rèn)為，對不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，將使政府更容易地查明哪些人擁有多套住房并征收房產(chǎn)稅。這對于樓市調(diào)控原本是好事，為何讓國土部如此為難？
事實(shí)上，早在2013年3月28日晚，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布通知，要求2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。
隨后在2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會議上又指出：要將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土部一個部門承擔(dān)。
具體內(nèi)容包括：第一，國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。第二，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)有關(guān)部門對不動產(chǎn)審批、交易和登記信息的共享。第三，推動建立不動產(chǎn)登記信息已發(fā)公開查詢系統(tǒng)。
不過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記核心的全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作雖然已經(jīng)啟動4年，但進(jìn)展并不順利。媒體屢屢傳出“利益集團(tuán)阻撓”的報道，40個重點(diǎn)城市的聯(lián)網(wǎng)逾期8個月才完成，而更大范圍的城市聯(lián)網(wǎng)工作進(jìn)度則遙遙無期。
住房信息聯(lián)網(wǎng)遲遲難以出爐，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記料將困難重重，能否順利沖破阻撓為房產(chǎn)稅征收擴(kuò)容奠定基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)房價下跌？
“閹割”版住房信息聯(lián)網(wǎng)沒有殺傷力
住房信息聯(lián)網(wǎng)遲遲難以實(shí)現(xiàn)，顯示了相關(guān)進(jìn)程推行緩慢，讓國土部深深意識到其“艱巨”。
此前住房信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難題主要存在于：一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門負(fù)責(zé)人告訴記者，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權(quán)房等。當(dāng)然，還包括“利益集團(tuán)”的阻撓。
如今將不動產(chǎn)登記統(tǒng)一到國土部一個部門，令出一家，理論上有利于解決房產(chǎn)稅征收的技術(shù)難題，不過還要看國土部能夠獲得多大的支持來沖破“利益集團(tuán)”的阻撓。
因此，不動產(chǎn)登記的全面實(shí)施預(yù)計仍將會持續(xù)較長時間，而查詢由于涉及個人隱私等多方面的問題，預(yù)計仍將受到嚴(yán)格的限制。
國務(wù)院雖然要求在2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，同時還將增設(shè)查詢服務(wù)，但將限制在此前的法律法規(guī)范圍內(nèi)，備受爭議的“以人查房”，或仍為“禁區(qū)”，被嚴(yán)格限制。
據(jù)媒體報道，為減少聯(lián)網(wǎng)阻力，確保個人財產(chǎn)信息安全，住建部于2013年內(nèi)部下發(fā)的“暫行辦法”，個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)在住建部不設(shè)查詢端口、住建部不設(shè)授權(quán)查詢權(quán)限、查詢結(jié)果不作為法院判決和行政處罰依據(jù)，同時，國家住建部、省、自治區(qū)層面也不辦理查詢業(yè)務(wù)。
這一經(jīng)過“閹割”的住房信息聯(lián)網(wǎng)方案，一方面為了安撫“利益集團(tuán)”的擔(dān)憂，同時也讓其設(shè)立初衷失去意義。
光大證券分析師徐高坦言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立更有利于明確農(nóng)民的房地產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)城鄉(xiāng)間不動產(chǎn)要素的流轉(zhuǎn)。同時他也認(rèn)為，將為房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅全面鋪開提供基礎(chǔ)信息。
出了房產(chǎn)稅也難以打壓房價
不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅是組合拳，長期來看，房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋，增加供給；還能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房價下降預(yù)期。
但從各國經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅主要作為地方政府收入來源，而非政策調(diào)控手段。英美日韓香港等國家和地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率一般都不高，主流稅率占住宅價值的0.2-1.4%，對家庭指出的負(fù)擔(dān)也比較低。
韓國曾通過綜合房地產(chǎn)稅來打擊囤積房屋，香港通過調(diào)整差餉減免和物業(yè)稅稅率來平滑房地產(chǎn)市場的波動；這些政策產(chǎn)生的了一定的效果，但效果多是短期的，且單一房產(chǎn)稅的效果并非十分顯著。從長期看，房產(chǎn)稅并不能改變房地產(chǎn)市場的長期走勢。
以2012年為例，地方財政收入6.1萬億，地方政府性基金收入3.4萬億，土地出讓金收入達(dá)到2.8萬億，占地方政府性基金收入的83%，占地方財政收入的44%。在中國土地出讓金收入是地方財政收入的重要來源。
據(jù)國泰君安測算，在房產(chǎn)稅稅率為1%的假設(shè)下，對房屋市值征收的房產(chǎn)稅還不及現(xiàn)有土地出讓金的一半。
而興業(yè)證券測算，房產(chǎn)稅實(shí)際稅率必須達(dá)到2.5%，對應(yīng)名義稅率為6%的情況下，房產(chǎn)稅的規(guī)模才可能達(dá)到土地出讓金的規(guī)模。而短期內(nèi)大面積開征如此高稅率的房產(chǎn)稅明顯不可能。因而，用房產(chǎn)稅來完全取代土地收入估計會比較困難。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記何時能夠順利完成，國土部表示很“艱巨”，沒有不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，房產(chǎn)稅征收擴(kuò)容也難以推進(jìn)；即使房產(chǎn)稅確定下來，如何征，征多少也難說。所以想通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來實(shí)現(xiàn)“房價‘馬上’就跌”的愿望，恐怕要持續(xù)很長一段時間。
結(jié)語：從住房信息聯(lián)網(wǎng)最終被“閹割”，到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“艱巨”，再到房產(chǎn)稅的遙遙無期，潘石屹所言“房價馬上就跌”只是一個善意的玩笑。
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