一些購(gòu)房者在草率簽訂認(rèn)購(gòu)書后，由于種種原因不想再購(gòu)買該處房產(chǎn)，但是考慮到定金不能返還只得被迫簽約，也有的購(gòu)房者只能放棄定金。對(duì)此，很多購(gòu)房者不禁要問(wèn)房產(chǎn)商的這種做法是否有法律依據(jù)。

 

由于樓市的熱銷以及有些房產(chǎn)商的商業(yè)炒作，往往售樓員會(huì)告訴你：如果當(dāng)天訂購(gòu)就可以有優(yōu)惠，或者等到第二天要漲價(jià)，或者造成今天不訂明天就沒(méi)有的緊張局面。對(duì)于急于購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)或者經(jīng)驗(yàn)不足的購(gòu)房者，在對(duì)認(rèn)購(gòu)書的約定不清不白的情況下也會(huì)立即與房產(chǎn)商簽訂認(rèn)購(gòu)書就在所難免。

 

注意事項(xiàng)

 

在簽訂認(rèn)購(gòu)書之前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。購(gòu)房者還應(yīng)問(wèn)清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況后，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。

 

一般而言，認(rèn)購(gòu)書主要包括如下條款：雙方當(dāng)事人基本情況;房屋基本情況(包括房屋地址、戶型、建筑面積等);單價(jià)及價(jià)款計(jì)算;簽署正式合同的時(shí)限約定。

 

在此基礎(chǔ)上，購(gòu)房者可簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納定金或預(yù)付款(訂金)。定金是一種合同擔(dān)保行為?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。購(gòu)房者與房產(chǎn)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書中約定的定金，是為了保證簽訂正式的合同理論上屬于訂約定金。為此，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”就此，認(rèn)購(gòu)書的約定在法院的審判中有了一定的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)購(gòu)書中的約定一般也為審判時(shí)所接受。因此，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和繳納定金應(yīng)當(dāng)慎重行事。在此提醒購(gòu)房者：定金合同是實(shí)踐合同，定金交付時(shí)生效。如果你簽訂了認(rèn)購(gòu)書但還沒(méi)有交定金，對(duì)此你不會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。

 

現(xiàn)在，基于定金糾紛增多有些房地產(chǎn)公司只在認(rèn)購(gòu)書中不再提定金，而是用“訂金”或“信譽(yù)金”來(lái)代替。按照有關(guān)法律規(guī)定，雙方不能簽約，開發(fā)商收取的“訂金”應(yīng)當(dāng)返還。當(dāng)然，定金罰則還作為一種違約處理方式，是雙面的，如果是由于開發(fā)商的原因(沒(méi)有銷售許可、已經(jīng)賣給他人等)雙方不能按期簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

 

有的銷售方會(huì)口頭同意一旦購(gòu)房者不買房時(shí)房產(chǎn)商將返還購(gòu)房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時(shí)卻全部否定。還有的房產(chǎn)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋。事后由于房產(chǎn)漲價(jià)就主張預(yù)購(gòu)無(wú)效，再以更高的價(jià)格出售給他人。

 

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容最好在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)加以明確：

 

1、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定并確認(rèn)“定金”還是“訂金”。

 

2、購(gòu)房者與房產(chǎn)商在簽訂正式合同時(shí)對(duì)于合同的某些條款無(wú)法達(dá)到一致時(shí)的處理方式以書面的形式加以約定;

 

3、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售證號(hào)在認(rèn)購(gòu)書中寫清楚，并載明如果因?yàn)殚_發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證造成合同無(wú)效的違約責(zé)任或由開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。