買房簽合同對于很多人來說都是第一次，對于房子這么大的消費品稍微一不留神自己的權益就被侵占了。信息的不對等使大家不能了解內(nèi)幕，權益被侵占結果自己還蒙在鼓里。

 

簽署購房合同須知

 

1、產(chǎn)權證要齊全。包括《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權證的必要條件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可

 

2、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70％以上才能開通燃氣，之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。

 

3、延期交房：開發(fā)商《補充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

 

4、購買合同的第一條，項目建設依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注意在合同中填寫相關的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。

 

5、公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過哪一個地方批準的。

 

6、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。

 

7、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數(shù)量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。

 

8、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。

 

9、有關規(guī)劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設計的變更，應該在收到有關部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇退房。

 

10、房屋的交接：開發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開發(fā)商承擔。

 

11、開發(fā)商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般來說，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào)都是有關系的，應該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關責任。

 

12、關于產(chǎn)權登記的相關規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應將登記資料提供給產(chǎn)權辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任，沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權登記機關備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產(chǎn)權證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。

 

13、其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；第二要標注面積，或者是面積的標尺。