當下，開發(fā)商似乎越來越熱衷于“拿地在先、合作在后”的玩法。
就在綠地香港豪擲60億拍下上海黃浦區(qū)黃金熱地近一個月之后，該公司突然宣布，計劃將該地塊50%的股本權(quán)益出售予華潤置地，兩家公司將合作發(fā)開。
引入華潤
綠地香港控股有限公司1月14日晚間公告稱，已與華潤置地有限公司訂立合作協(xié)議，雙方將通過各自的全資子公司分別間接持有黃浦地塊項目公司50%的股權(quán)。
與此同時，兩家公司將以50:50的股權(quán)比例承擔(dān)項目公司的注冊股本、股東貸款、土地代價、未來資金需求以及安排溢利分派等。
據(jù)資料，該幅地塊是上海2013年總價第二高的經(jīng)營性用地，由綠地香港在當年12月11日以底價59.5億元競得。照此粗略計算，此次交易之中，華潤置地需要支付的交易金額主要是土地款的一半，即約30億元。
除此之外，公告還披露了更多交易細節(jié)。
根據(jù)合作協(xié)議，華潤置地將認購合營企業(yè)將配發(fā)及發(fā)行新股份，這部分相當于合營企業(yè)在認購事項后擴大已發(fā)行股本的50%，認購價為1.00美元。與此同時，盛高置地管理（綠地香港的全資子公司）將按一元換一元的基準出銷售貸款給華潤置地。
在合作協(xié)議日期前，盛高置地管理向True Thrive（合營企業(yè)的全資子公司）墊付1.95億美元，以就該土地支付拍賣擔(dān)保付款，而銷售貸款就相當于盛高置地管理向TrueThrive墊付有關(guān)股東貸款的50%。
對于此次與華潤置地的合作，綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍表示滿意，并指出合作雙方在關(guān)于該項目的未來發(fā)展的規(guī)劃和方向上理念一致，與華潤置地聯(lián)手組建策略聯(lián)盟能夠為開發(fā)項目增添更多財務(wù)、發(fā)展、管理等資源的靈活性，有助于將該項目打造成為上海市的新地標。
資料顯示，黃埔地塊位于上海市中心，東至蒙自路，南至龍華東路，西至魯班路，北至規(guī)劃綠化，緊靠南北高架路，土地面積為6.498萬平方米，規(guī)劃建筑面積為24.6萬平方米。土地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅和辦工綜合用地，交地狀況為凈地。
壓力與合作
對于投資者來說，綠地香港與華潤置地合作開發(fā)60億地塊應(yīng)該是一件喜聞樂見的事情。
1月15日，穆迪助理副總裁及分析師梁鎮(zhèn)邦在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，黃浦區(qū)地塊差不多60億的土地款，盡管對于綠地集團來說并不是很大，但對于綠地香港來說還是挺大的。
“綠地香港的總資產(chǎn)不算很大，如果他們獨自去做這個項目的話，財務(wù)上的負債、資金流動性的負擔(dān)會比較重，引入華潤置地對資金和負債也是有幫助的。”
截至2013年6月底，綠地香港的負債杠桿率（即調(diào)整后債務(wù)/資本比率）約為60%。鑒于綠地香港的擴張迅速，穆迪預(yù)計未來12個月該公司的負債杠桿率將升至顯著高于60%的水平。
穆迪在最新發(fā)布的評級報告中亦指出，這次出售上海地塊部分權(quán)益的所得資金，將相等于截至2013年6月底綠地香港總資產(chǎn)約18%及現(xiàn)金余額的165%。因此，該公司在未來3-6個月的土地金成本將可大幅減少。
另有專業(yè)人士指出，在商業(yè)方面，華潤置地的開發(fā)運營能力比綠地更強，這個項目商業(yè)所占比重也較大，所以華潤的進入對于整個項目價值的提升有幫助。
但值得注意的是，談及合作，綠地方面似乎并沒有大規(guī)模推進的意愿。
“從總體上來看，我們?nèi)匀粫元氋Y為主來做，這是我們一貫的風(fēng)格跟模式。”不久之前，綠地集團董事長、總裁張玉良在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，綠地集團旗下的合作項目較少，僅從去年開始在一些較大亦或較敏感的項目有所合作。
他指出，在特殊的情況下，綠地才會選擇以合作的方式進行開發(fā)。
“比如別人需要我們合作，或者我們確實也需要一些單位，需要進入一些項目。除此之外，有些公司可能在某些地區(qū)市場份額很大，我們可以在當?shù)厥袌龈鷮Ψ胶献鳌?rdquo;
據(jù)張玉良透露，合作項目在綠地集團整個收入當中占的比重很少，不會超過10%。
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