一刀切難治百病用對藥才有療效

 

控房價趨向誰的孩子誰抱走(市場觀察)

 

在過去的2013年，盡管全國一二線城市不斷加大調(diào)控力度，但是房價卻再度陷入越調(diào)越漲的局面。對此，住建部副部長仇保興日前表示，房地產(chǎn)政策如今有一個鮮明轉(zhuǎn)變，就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道?，F(xiàn)在解決房地產(chǎn)存在的問題還來得及，采用微調(diào)辦法還可以調(diào)節(jié)。專家認(rèn)為，當(dāng)前一刀切的調(diào)控政策已經(jīng)難治百病，只有實行差異化的調(diào)控政策才能對癥下藥。

 

樓市分化趨勢嚴(yán)重

 

2013年盡管房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)依然從緊，但仍難以阻擋樓市的火爆。

 

數(shù)據(jù)顯示，去年9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅首次全部超兩成，至11月，全國70個大中城市中，69個城市房價同比上漲。北上廣深等一線城市上漲幅度尤為顯著，而廈門、南京、福州等熱點二線城市住宅均價漲幅也大多在15%以上。

 

然而，正當(dāng)一二線城市房價快速大幅上漲的同時，三四線城市交易市場卻相對慘淡，形成鮮明對比。溫州、海口、聊城、蕪湖等少數(shù)三四線城市住宅市場出現(xiàn)下行，其中溫州跌幅最大，達(dá)到13.91%；鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無市場成交。

 

“隨著中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展，2013年內(nèi)，房價分化的趨勢就已非常明顯，”全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生指出，未來5年還可能會出現(xiàn)“一個城市中某一個地段分化”的現(xiàn)象，未來分化可能更大。

 

差異化調(diào)控是上策

 

事實上，過去一、二、三線城市房價的上下浮動基本上是同向變化，最近兩年開始明顯分化。不管是面積、銷售、施工、價格，歷史上的“同上同下”，現(xiàn)在都變成了逆向變化。反差極大的兩種現(xiàn)象證明：“一刀切”的調(diào)控政策已不適應(yīng)全國，“因地制宜”、“對癥下藥”，讓政策真正回歸地方，不同區(qū)域采取不同措施才是上策。

 

“市場分化趨勢引發(fā)的潛在問題值得關(guān)注。” 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲形象地將房地產(chǎn)調(diào)控比喻成吃藥，“如果說在過去10年，全國房地產(chǎn)市場都得了相同的‘熱’病，那么大家可以吃一樣的藥。但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化趨勢，得的不是一樣的病，如果再給一樣的藥，那就不行了。”

 

在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)看來，當(dāng)前各地更需要加強(qiáng)地方對于本地樓市調(diào)控的自主權(quán)和主動性，比如部分二三線甚至四線城市應(yīng)該向刺激型的樓市調(diào)控方向轉(zhuǎn)變，而大多數(shù)一線城市針對現(xiàn)在仍存的供應(yīng)明顯偏緊、房價上漲壓力等問題，明年在“做減法”繼續(xù)嚴(yán)格限購限貸的同時，也要注重“做加法”，加大后續(xù)住房供應(yīng)，比如繼續(xù)提高住宅用地供應(yīng)比例、提高住宅用地土地利用率等。

 

一地一策分類指導(dǎo)

 

其實，自去年下半年以來，政府的調(diào)控思路已經(jīng)開始改變并有所嘗試。在一些地方出臺的規(guī)定中可以看出，從過去的“一刀切”，變?yōu)橐虻刂埔恕⒎诸愔笇?dǎo)的調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)“誰的孩子誰抱走”。比如，去年9月鄭州率先對調(diào)控加碼，10月深圳、北京分別出臺“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺調(diào)控措施。與此同時，少數(shù)市場低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調(diào)控底線前提下，對現(xiàn)有政策進(jìn)行“松綁”，放松調(diào)控力度，以促進(jìn)需求釋放。

 

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

 

陳國強(qiáng)認(rèn)為，“分類指導(dǎo)”的樓市調(diào)控方向，除了各類型城市之間的調(diào)控政策需要有所差別外，在一線城市內(nèi)部也需要制定差異化更明顯的調(diào)控政策，比如今年部分城市除了加強(qiáng)針對中低收入人群的保障房供應(yīng)外，還特別注重了對“夾心層”改善型住房需求的滿足。