剛剛過(guò)去的一年，樓市十分熱鬧。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速大幅上漲，而三四線(xiàn)城市交易相對(duì)慘淡，“地王”與“鬼城”并存，“房姐”、“房產(chǎn)稅”、“小產(chǎn)權(quán)房”等涉“房”的詞語(yǔ)都成了年度熱詞。
中國(guó)住建部政策研究中心副主任秦虹近日對(duì)2013年樓市三大特點(diǎn)做了總結(jié)，她表示：
一是商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)很快。全年新建商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)達(dá)到13億平方米，同比增長(zhǎng)20%左右，商品房銷(xiāo)售額的增速預(yù)計(jì)為30%左右。不僅如此，40個(gè)重點(diǎn)城市今年前三季度二手住房交易面積同比增長(zhǎng)了83.4%。
二是樓市分化格局更加明顯。到11月份，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)20%，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)上漲不到10%，如果把全國(guó)657個(gè)城市的房?jī)r(jià)平均計(jì)算，估計(jì)同比上漲還不到5%，還有一些城市的房?jī)r(jià)是下跌的。一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市之間，以及三四線(xiàn)城市之間的樓市需求、庫(kù)存、價(jià)格、銷(xiāo)售都有更明顯的分化。
三是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況良好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額、銷(xiāo)售額和資金到位額三大指標(biāo)顯示，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況整體處于近幾年來(lái)情況較好的時(shí)期，尤其是大企業(yè)資金到位情況特別好。
在談到新一年里樓市調(diào)控問(wèn)題時(shí)，秦虹提到了制定房地產(chǎn)政策將面臨的四大任務(wù)：
由于市場(chǎng)分化已經(jīng)比較明顯，現(xiàn)在出臺(tái)全國(guó)一刀切的樓市調(diào)控政策已經(jīng)意義不大了，也沒(méi)有必要。那么下一步調(diào)控的責(zé)任主體應(yīng)該是地方。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際情況，有針對(duì)性地出臺(tái)政策。我認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理面臨四大任務(wù)。
一是嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)，確保金融安全。最關(guān)鍵的就是要守住底線(xiàn)，堅(jiān)決不能搞過(guò)低的首付和利率，銀行應(yīng)嚴(yán)格按政策和風(fēng)險(xiǎn)防控的要求加強(qiáng)對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款或個(gè)人按揭貸款進(jìn)行審核發(fā)放。根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅(jiān)持，防止投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二是根據(jù)實(shí)際需求，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。對(duì)人口密集、需求旺盛的大城市，要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住宅用地供應(yīng)，不要再搞粗放低效的大規(guī)模土地供給；而對(duì)那些需求增長(zhǎng)放緩、去庫(kù)存壓力較大的城市，應(yīng)放慢土地供應(yīng)節(jié)奏，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。
三是政府做好“補(bǔ)位兜底”，進(jìn)一步完善住房保障政策。自2011年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)保障性安居工程2400多萬(wàn)套，建成1500萬(wàn)套以上，今年還將開(kāi)工600萬(wàn)套。在保障性住房建設(shè)力度不減的同時(shí)，還應(yīng)通過(guò)改革調(diào)整，使住房困難群體更便捷、更公平、更及時(shí)地享受到住房保障政策的實(shí)惠。
四是針對(duì)當(dāng)前住房的主要矛盾，政策應(yīng)支持“夾心層”的住房需求。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)誰(shuí)的影響最大？已經(jīng)購(gòu)房的人肯定是受益者。那些租房都租不起的低收入住房困難群體也不可能買(mǎi)房，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)其影響也不大，而且這些年保障性安居工程一直在加快推進(jìn)，這項(xiàng)政策還會(huì)繼續(xù)發(fā)揮“補(bǔ)位兜底”的作用。房?jī)r(jià)上漲受影響最大的恰恰是那些處于保障邊緣的最需要住房而無(wú)住房的“夾心層”群體。
“夾心層”群體是指那些具有一定支付能力，但階段性購(gòu)房支付能力不足的人群。與最低收入、低收入的住房保障對(duì)象相比，目前城市“夾心層”群體的住房政策相對(duì)薄弱，雖然政策規(guī)定首次購(gòu)房者貸款利率可以下浮，但由于是商業(yè)銀行執(zhí)行，政策落實(shí)并不穩(wěn)定。下一步的住房政策，除了繼續(xù)完善住房保障政策，還應(yīng)對(duì)“夾心層”群體的住房需求出臺(tái)穩(wěn)定的、明確的、有力度的政策支持，這樣住房政策的針對(duì)性就更強(qiáng)了。
秦虹還預(yù)測(cè)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將比2013年平穩(wěn)，雖然市場(chǎng)分化格局將延續(xù)，但差異會(huì)縮小。她稱(chēng)近期此輪房?jī)r(jià)上漲，主要因剛性需求量較大，置業(yè)人群年齡下移。她還建議設(shè)立共有產(chǎn)權(quán)以消除牟利和權(quán)利尋租空間。
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