回望2013年樓市，可謂是調(diào)控政策步步升級(jí)。從年初的2月份新國(guó)五條出臺(tái)、征收個(gè)人出售自有住房所得稅，3月30日開(kāi)始地方版細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，5月擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，6月最嚴(yán)重錢(qián)荒，9月地王頻現(xiàn)、三四線城市限購(gòu)放松，10月小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正疑云，11月新一輪政策出臺(tái)：深八條、京七條、滬七條、穗六條、“漢七條”，11月20日不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記........樓市政策頻繁出臺(tái)，導(dǎo)致部分龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)投海外。

 

2013年新國(guó)五條出臺(tái)

 

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。同時(shí)，會(huì)議確定了5項(xiàng)政策措施：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。3月30日開(kāi)始，地方版細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，北京、上海、深圳、廣州、天津等陸續(xù)出臺(tái)了地方細(xì)則。各地細(xì)則落實(shí)力度不一，很多地方都對(duì)20%個(gè)稅避而不談。大多數(shù)城市僅公布了本年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，在公布細(xì)則的城市中，對(duì)“國(guó)五條”各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實(shí)“國(guó)五條”的相關(guān)要求。

這是自2009年12月份開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)的第五次升級(jí)。前四次分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新國(guó)八條”。

 

2月26日征收個(gè)人出售自有住房所得稅

 

2月26日公布了對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?！锻ㄖ废逻_(dá)后市場(chǎng)一片嘩然，二手房市場(chǎng)一度陷入恐慌。

 

5月擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍

 

5月24日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，意見(jiàn)要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，隨后發(fā)改委相關(guān)人士明確表示房產(chǎn)稅擴(kuò)圍今年將會(huì)有具體動(dòng)作。不同于以往，此次中央明確提出了房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，足見(jiàn)調(diào)控決心，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已勢(shì)在必行。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。2010年以來(lái)，房產(chǎn)稅一直是輿論焦點(diǎn)。重慶、上海已從2011年1月28日起率先正式試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅到底能否平抑房?jī)r(jià)，就在人們爭(zhēng)論不休之時(shí)，有關(guān)第三個(gè)征收房產(chǎn)稅城市名單見(jiàn)諸報(bào)端，湖南、湖北、北京、杭州等地入圍的傳言未成真。

“房地產(chǎn)稅的提法意味著要把土地的部分納入進(jìn)來(lái)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析，三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，意味著對(duì)包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的整體房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整和改革。

 

6月最嚴(yán)重錢(qián)荒

 

2013年6月以來(lái)金融業(yè)鬧起了“錢(qián)荒”，雖然6月份的“錢(qián)荒”年年有，但今年尤其嚴(yán)重。6月20日，如果一家銀行向另一家銀行借錢(qián)，1天的利率，按年折算最高達(dá)30%，相當(dāng)于1年期貸款基準(zhǔn)利率的5倍，這已超過(guò)央行規(guī)定的正常貸款利率的最高限，越線就是高利貸。多位金融機(jī)構(gòu)人士表示，當(dāng)時(shí)資金緊缺的狀況的確是有史以來(lái)最嚴(yán)重的。受“錢(qián)荒”影響的不僅僅是商業(yè)銀行，包括基金、券商、信托在內(nèi)的整個(gè)金融業(yè)均有波及。專(zhuān)家認(rèn)為，此輪資金緊張，只會(huì)讓中小企業(yè)的借貸成本更高,大部分企業(yè)貸款都會(huì)受到影響，資金密集型、高負(fù)債率的行業(yè)如房地產(chǎn)最為敏感。

 

8月上海、鄭州等熱點(diǎn)城市堅(jiān)持調(diào)控決心

 

8月19日，上海住房保障和房屋管理局重申，將繼續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行住房限購(gòu)、差別化信貸、稅收等各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展；從8月19日起至年底，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理工作，重點(diǎn)檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行“限購(gòu)”等調(diào)控政策的情況。

 

9月4日北京地價(jià)紀(jì)錄破7萬(wàn)/平方米，地王再現(xiàn)

 

北京市土地整理儲(chǔ)備中心9月4日公告顯示，朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目于當(dāng)日拍出，北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以 21億元，加之異地配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積的代價(jià)成功摘得此地塊。據(jù)悉，以取得該地塊的總代價(jià)計(jì)算，該地塊實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到每平方米7.31萬(wàn)元，創(chuàng)造了北京乃至全國(guó)的樓面單價(jià)紀(jì)錄。市場(chǎng)分析人士稱，這個(gè)價(jià)格“突破市場(chǎng)想象力”，要想盈利，未來(lái)該地塊銷(xiāo)售均價(jià)需要達(dá)到每平方米15萬(wàn)元。而這只是冰山一角，縱觀全年土拍市場(chǎng)，“地王”成為最頻繁的詞語(yǔ)，也成為最火熱的現(xiàn)象，貫穿2013年土地市場(chǎng)的始終。

 

9月三四線城市限購(gòu)放松

 

2011年開(kāi)始，中央相關(guān)文件要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市都要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。此后，限購(gòu)城市從35個(gè)增加到46個(gè)。佛山、珠海、增城、溫州、寧波、金華、紹興、臺(tái)州、舟山等多個(gè)非省會(huì)城市相繼公布限購(gòu)政策。不過(guò)，一二線城市和三四線城市的市場(chǎng)有明顯的不同，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天，在此背景下，2013年一二線城市的調(diào)控在收緊，但三四線城市則試圖放松。溫州、蕪湖、舟山等城市先后出現(xiàn)“定向?qū)捤烧?rdquo;，根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，適度調(diào)整調(diào)控政策的溫州、蕪湖等城市，都屬于樓市相對(duì)“蕭條”的城市，其中溫州更具代表性。

 

9月13日開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)

 

2013年9月13日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策會(huì)于2014年上半年試行推廣。該政策雖被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充，但以房養(yǎng)老的實(shí)行仍存在諸多問(wèn)題。業(yè)界普遍認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定是“倒按揭”的最大障礙。對(duì)于抵押房產(chǎn)的老人來(lái)說(shuō)，可能會(huì)面臨產(chǎn)權(quán)到期，人活著“錢(qián)”花光了的問(wèn)題。以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

 

10月小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正疑云

 

2013年10月，作為中國(guó)官方高層智囊機(jī)構(gòu)的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，首次公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告，該方案提出“在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。”小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的預(yù)期漸長(zhǎng)。在這樣的市場(chǎng)背景下，11月22日，國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)出緊急通知，堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。

 

10月23日加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)

 

10月23日，北京市住建委發(fā)布關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)，業(yè)內(nèi)稱為“京七條”。意見(jiàn)指出，自住型商品住房項(xiàng)目在土地出讓前，應(yīng)明確住房套型建筑面積、銷(xiāo)售均價(jià)等要求，作為土地出讓的依據(jù)載入招拍掛交易文件，并在土地成交后將其納入出讓合同。自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過(guò)140平方米；銷(xiāo)售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。

 

11月9日至12日土地和保障房的政策動(dòng)向

 

11月9日至12日十八屆三中全會(huì)提出土地和保障房的政策動(dòng)向。11月開(kāi)始，深圳、上海、廣州陸續(xù)出臺(tái)二套房首付提高至七成等系列政策后，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門(mén)、福州也相繼出臺(tái)類(lèi)似政策，從11月中旬開(kāi)始，連續(xù)有13個(gè)城市公布調(diào)控新政。

 

11月新一輪政策出臺(tái)：深八條、京七條、滬七條、穗六條、“漢七條”

 

十八屆三中全會(huì)之后，為完成年度住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，自深圳“深八條”開(kāi)始，京七條、滬七條、穗六條等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，“漢七條”出爐，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開(kāi)“收緊”序幕。隨后，廈門(mén)、南昌、沈陽(yáng)等多個(gè)二線城市均發(fā)布相對(duì)應(yīng)的調(diào)控措施，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市也開(kāi)始在年底出臺(tái)“階段性”收緊措施。

 

11月15日加快房地產(chǎn)稅立法并實(shí)施推進(jìn)改革

 

11月15日，十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》發(fā)布，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。針對(duì)備受關(guān)注的房產(chǎn)稅，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示要加快房地產(chǎn)稅立法并實(shí)施推進(jìn)改革，第一步就是要清費(fèi)立稅，把一些費(fèi)用進(jìn)行規(guī)范，轉(zhuǎn)化為稅收。他指出，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的區(qū)域性—北上廣等地的房?jī)r(jià)很高，但是一些二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。因此，未來(lái)房產(chǎn)稅的征收要因地制宜。

 

11月20日不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

 

3月15日，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，目前全國(guó)已有40個(gè)城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)。5月16日國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智明確表示，國(guó)土部正積極會(huì)同有關(guān)部門(mén)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

2013年11月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記——整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)。“如果不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)，是房產(chǎn)稅全面開(kāi)征的兩大必要技術(shù)前提。”不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是為房產(chǎn)稅開(kāi)征鋪路。由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到國(guó)土資源部一個(gè)部門(mén)。

 

12月 自住型商品房一經(jīng)推出遭瘋搶

 

北京市住建委方面?zhèn)鱽?lái)的消息稱，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，網(wǎng)上申購(gòu)登記期內(nèi)，通過(guò)恒大“御景灣”項(xiàng)目網(wǎng)站完成網(wǎng)上購(gòu)房申購(gòu)登記的家庭共有 14.8萬(wàn)戶，房源共計(jì)2000套。其中經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房輪候家庭8023組；另北京市戶籍家庭12.4萬(wàn)戶，非北京市戶籍家庭1.58萬(wàn)戶。恒大依購(gòu)房人自行填報(bào)信息初步估算，優(yōu)先購(gòu)房家庭約占總申請(qǐng)量的70%左右。北京市住建委10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右。此類(lèi)住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。

 

國(guó)內(nèi)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致部分龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)投海外。