萬通地產(chǎn)成功從北京中服Z3地塊脫身的事件正在不斷發(fā)酵，不少業(yè)內(nèi)人士稱之為房地產(chǎn)開發(fā)的新玩法。但也有人指出其不具有代表性，只能針對特殊的項目和特殊的企業(yè)才可以實施。“這是一種用不斷預期支撐的開發(fā)模式，類似于華爾街的運作模式。”譽翔安合伙人王珂向北京商報記者表示。記者從市場人士處獲悉，目前這樣的“輕玩法”不僅涉及到商業(yè)地產(chǎn)領域，而在一些住宅項目也有涉及，據(jù)說某龍頭房企用1000萬元的資金撬動了一個10億元的項目。
房企依然缺錢
房地產(chǎn)業(yè)對于資金的需求就好像一個無底洞，這與市場的好壞并無太大關系。
截至日前，發(fā)布2013年業(yè)績報告的房企已經(jīng)達到了12家，合計銷售額高達5048億元，相比2012年同期上漲50%，業(yè)績可謂斐然，但是房企均面臨著“盤子越大資金缺口越大的怪圈”。
新年伊始，包括富力、合景泰富以及佳兆業(yè)等5家房企就發(fā)布了新的融資計劃，期間涉及資金高達200億元。面對國內(nèi)再融資閘門一直未開啟，房企海外融資步伐正在加快。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月房企海外融資總額(包含貸款)合計高達3256億元人民幣，比2012年全年額度漲幅超過100%。
對于海外房企瘋狂融資，業(yè)內(nèi)人士認為，一方面是由于房企去年拿地額的不斷高漲，導致了大量的資金缺口。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年12月標桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）拿地再激增，單月拿地金額達到了410.9億元，年內(nèi)標桿房企拿地金額累計突破3176.7億元，歷史上首次突破3000億元，同比漲幅超過104%。大量拿地是造成房企海外融資的直接動因。
同時，國內(nèi)資本市場對于房地產(chǎn)業(yè)的反應與市場走勢形成了強烈反差。新年伊始，地產(chǎn)板塊卻遭遇當頭一棒，四個交易日的連跌，累計跌幅接近6%，整個板塊幾乎跌到谷底。而如果濃縮這一年的地產(chǎn)板塊走勢，看到的是一條糾結(jié)著上下震蕩的曲線。在2013年初，地產(chǎn)板塊剛剛經(jīng)歷一波大漲，東方財富通的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)板塊在新年這一周指數(shù)躍上了8000點，隨后幾上幾下，到了1月7日，指數(shù)不到7300點，較之去年初縮水近一成。
有能力在海外融資的大房企基本上全是加足馬力圈錢，而一些國內(nèi)的中小房企只能把目光轉(zhuǎn)移到信托和基金上來。
“銀行貸款的利率盡管很低，但是周期太長了，信托和基金的錢很快，手續(xù)沒問題的最快一周就能到賬。”泰禾地產(chǎn)總裁助理沈力男向記者表示。
面對這樣的尷尬境界，萬通從中服Z3地塊成功脫身的案例成為了不少企業(yè)參照的樣本，而且正將其從商業(yè)地產(chǎn)復制到住宅領域。
萬通模式的背后
對于中服地塊Z3的命運可謂一波三折，從多國部隊的成立到中途亞視的退出，讓萬通這家發(fā)起公司可謂疲于應付，但是從左手倒右手的玩法中萬通又順利收回了前期投入成本，可謂一戰(zhàn)成名。
日前，北京萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對價，將所持有的北京金通港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股權，分別轉(zhuǎn)讓給北京正奇尚誠投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心（以下簡稱“正奇公司”）。
據(jù)悉，北京金通港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊的開發(fā)公司，在此次交易完成前股權結(jié)構(gòu)為，萬通地產(chǎn)持股35%，中金佳業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)投資中心持股34%，西部國際金融貿(mào)易中心有限公司持股30%，中國國際金融有限公司持股1%。
也就是說，萬通地產(chǎn)通過此次交易后，對于金通港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的持股比例降至1%，正奇公司持股比例為34%。
而正奇公司正是由萬通和華潤信托成立的基金管理平臺，萬通和華潤信托的持股比例分別為70%以及30%。萬通地產(chǎn)將以正奇資本為平臺發(fā)起成立CBD物業(yè)投資基金，投資標的為位于北京市CBD核心區(qū)的中服Z3地塊。據(jù)介紹，該項基金規(guī)模約為13.2億元，期限為5-7年，預期收益率為12.57%-20.09%。
其實這個過程看似復雜倒也簡單，萬通地產(chǎn)通過基金公司持有Z3地塊的股份，而自己前期投入的資金就可以收回，同樣作為正奇的大股東，依然決定著中服Z3的命運。
這種輕資產(chǎn)的玩法受到了業(yè)內(nèi)許多人士的認可，同時也成為了不少開發(fā)企業(yè)的參考樣本。
住宅“輕玩法”
“一家國內(nèi)龍頭房企，在山西僅用了1000萬元的資金就撬動了一個10億元的住宅項目。”某業(yè)內(nèi)人士向記者表示。而背后就是這種輕資產(chǎn)模式下的“輕玩法”效果。該人士進一步向記者介紹，山西一家開發(fā)企業(yè)擁有一塊土地的土地證，但是并無開發(fā)資金，一直在尋找企業(yè)合作。后來一家上市龍頭房企與這家企業(yè)聯(lián)合，雙方共同出資成立了一家基金平臺，各出資1000萬元，持有一定的股份，然后通過私募的形式籌集資金，對山西當?shù)亻_發(fā)商手中的土地進行購買，占有項目的一定股權，成為主導這宗土地開發(fā)的公司。
“這個過程要有一定的先決條件，一方面是土地必須是一塊凈地，沒有拆遷、債權糾紛，同時合作企業(yè)必須是國內(nèi)排名在前20的龍頭房企。”北京頤和九州資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理張磊向記者表示。
用2%的自有資金可以撬動98%的社會資金，這就是地產(chǎn)基金的好處，這對于高成本投入的房地產(chǎn)開發(fā)而言無疑是個非常好用的杠桿。
“這樣的案例還不多，屬于一種新的模式，其中的風險主要在于項目能否如期竣工。”張磊表示。
記者了解到，日前華業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)公告稱，公司于2014年1月6日與國泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、偉星集團有限公司等共同簽署《深圳國泰君安申易投資基金一期（有限合伙）之合伙協(xié)議》，共同發(fā)起設立合伙企業(yè)——深圳國泰君安申易投資基金一期（有限合伙）。盡管沒有披露該基金的投資方向，但是華業(yè)地產(chǎn)亦稱在汲取傳統(tǒng)房地產(chǎn)基金盈利模式的同時，也將積極探索具有產(chǎn)業(yè)并購基金與類REITs基金特色的創(chuàng)新盈利模式。通過參與設立基金，有利于發(fā)揮資金的杠桿作用，擴大投資收益。
未來伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，借助社會資金撬動房地產(chǎn)項目的方式會繼續(xù)增加，這樣既可以減少壓力，也可以增加社會投資渠道。
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