2013年12月31日，最后三宗工業(yè)用地的出讓后，備受關(guān)注的2013年北京土地出讓宣告結(jié)束，全年1821.81億元的土地出讓金總額創(chuàng)下歷史新高，同比2012年上漲幅度達到了181%。歷史性的數(shù)字不僅代表了今年北京土地市場的豐收，更在一定程度上預(yù)示了未來一至兩年北京樓市的發(fā)展軌跡。

    業(yè)內(nèi)人士分析指出，2013年的土地出讓彌補了2012年住宅類土地供應(yīng)的缺口，2014年北京住宅類產(chǎn)品的供需有望緩解，但樓面價的提高，決定了未來房價下行的可能性很小；純商品房項目或進入泛“高端”化時代，對于今年出讓的多宗配建自住型商品房的土地，商業(yè)或辦公部分將成為開發(fā)企業(yè)的主要利潤點，商辦項目將登場2014年樓市主角。

    住宅供需有望緩解 大供應(yīng)難拉低房價

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，北京全年累計出讓土地223宗，其中140宗為經(jīng)營性用地，全年出讓土地總建筑面積約為3100萬平方米，經(jīng)營性用地約占建筑面積的86%。全年累計的土地出讓金達1821.81億元，同比2012年的647.918億元，上漲幅度達到181%。

    在與房價息息相關(guān)的住宅用地方面，今年住宅類用地的建筑面積占全市經(jīng)營性用地的比例首次突破57%，創(chuàng)下近五年的新高。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認為，最近幾年房價上漲的根源之一就是土地供應(yīng)的缺口，最近五年來，土地供應(yīng)缺口達到了340萬平方米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應(yīng)缺口分別達到了600萬平方米和465萬平方米。恰是這兩年，北京的房價漲幅最快。而在土地供應(yīng)增加的2010年和2011年，房價漲幅都比較緩慢或者處于下調(diào)區(qū)間。

    在他看來，2013年供應(yīng)的自住型商品房面積已有望超過2萬套，純商品房住宅面積也有望突破10萬套，這將明顯緩解近兩年北京樓市供不應(yīng)求的住宅供需結(jié)構(gòu)。但另有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然2013年住宅類土地供應(yīng)明顯增長，但因為供大于求而帶來的房價下跌很難出現(xiàn)。一位房企的營銷總監(jiān)就表示，以往開發(fā)商會因滯銷而選擇降價，但前提都是建立在不賠錢上，而今年出讓的很多土地，樓面價已經(jīng)超過了所在區(qū)域的房價，再加上建安、資金占用成本，開發(fā)商即使不要利潤，這些土地上未來銷售的房子價格也一定會比現(xiàn)存房源高出不少。而借助自住型商品房來穩(wěn)定預(yù)期，從恒大御景灣的申購來看，似乎也沒有原來預(yù)想的那么樂觀。

    根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，共有14.8萬戶家庭完成網(wǎng)上登記申購恒大御景灣的2000套房源，其中具備優(yōu)先購買資格的家庭就有81897戶，供需比接近1：41，非優(yōu)先家庭幾乎不可能購買到該項目。根據(jù)北京市住建委此前公布的消息，2013年至2014年，北京計劃累計推出7萬套自住型商品房，這也就意味著，北京近兩年供應(yīng)的自住型商品房土地可能還無法滿足恒大御景灣一個項目8萬多個優(yōu)先家庭的需求。

    商品房實際樓面價遠高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)

    商品住宅高端化

    回顧2013年北京的土地市場，樓面價是最常被提起的概念，這個原本看似專業(yè)的詞匯已經(jīng)成為街頭巷尾熱議的焦點。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年北京成交土地樓面價為9670元/平方米。但考慮到每個地塊大多有保障性住房和自住型商品房的配建要求，2013年北京土地市場純商品住宅的樓面價早已超過這個統(tǒng)計數(shù)字。

    以恒大51.35億元拿下的東壩南區(qū)1105-654、656、658號地塊為例，該地塊建筑面積控制在20.8373萬平方米以內(nèi)，如果不考慮各項配建要求，樓面價為25000元/平方米左右，但將配建的1.69萬平方米限價商品房和11.2萬平方米的自住型商品房考慮進去的話，樓面價至少也在50000元/平方米左右?；乜唇衲瓯本┏山坏耐恋兀挥谳^優(yōu)質(zhì)位置的地塊幾乎都存在這種情況，純商品房部分的樓面價基本都已超過區(qū)域二手房的銷售價格。尤其是五環(huán)路的周邊，亦莊、臺湖、東壩、孫河……面粉貴過面包的情況頻頻上演，而從這些地塊的開發(fā)商目前釋放的信息看，改善型和高端產(chǎn)品將成為未來這些地塊的主流產(chǎn)品。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，五環(huán)周圍未來純商品住宅都將走高端路線，北京的高端住宅圈已擴散至五環(huán)外。

    一位房企的負責(zé)人告訴《廣廈時代》，從他們企業(yè)內(nèi)部研發(fā)部門的統(tǒng)計看，今年北京純商品房的樓面價已經(jīng)超過2萬元/平方米，目前一線房企從拿地到銷售多在7到8個月的周期范圍內(nèi)，未來北京純商品房銷售的主流價格或?qū)⒃?-5萬元/平方米。

    雖然樓面價居高不下，但房企在京的拿地?zé)崆橐廊桓邼q。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年北京首次出現(xiàn)4家房企購置土地面積超過100萬平方米，分別是綠地、萬科、北京城建和恒大，僅這四家總土地購置金額就高達389億元。

    商業(yè)和公建將成部分地塊收益來源

    由于限價和限購的政策，2013年，很多商品住宅在取得銷售許可證的過程中掙扎，商住項目大行其道，連連創(chuàng)下“日光”的戰(zhàn)績，成為了不少房企回款的利器。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2014年，商住類項目仍將是市場的主角。除了持續(xù)的限購、限價的調(diào)控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業(yè)和公建部分上。

    9月，中國鐵建以18.1億元競得的海淀區(qū)環(huán)保科技園地塊，樓面價最終為18562元/平方米，而該地塊未來住宅部分的限售價格為19000元/平方米，樓面價與未來的限售價格基本持平。此結(jié)果一出，有人感慨，開發(fā)商是不是瘋了，明顯不賺錢的地塊也要拿。但中國鐵建的回應(yīng)稱，該地塊30%為公建部分，不在限價范圍內(nèi)，可通過這部分產(chǎn)品的開發(fā)來實現(xiàn)地塊整體的盈利。

    創(chuàng)下了今年總價地王的門頭溝新城MC16-073限價商品住房地塊，住總、融創(chuàng)和駿洋聯(lián)合體最終以58.66億元的總價收入囊中，樓面價約為1.69萬元/平方米，而該地塊上的住宅部分除7500平方米的限價商品房外，將全部建設(shè)自住型商品房，銷售限價為18000元/平方米。看上去又是一筆賠錢的買賣，但實際上，該地塊34.73萬平方米的體量中，住宅部分約為6.7平方米，除去一些必備的配建設(shè)施，還有約27萬平方米的商業(yè)金融和公建部分，這部分地塊未來的銷售價格并不受限。

    一位房企的營銷總監(jiān)指出，開發(fā)商業(yè)和公建地塊回款最快，運營最簡單的方式就是做成商住類產(chǎn)品銷售，大量類似土地的出讓不可避免地就會帶來此類產(chǎn)品的供應(yīng)，預(yù)計2014年仍將有大量的商住項目上市。早在2011年就已被明確禁止的“商改住”將繼續(xù)成為部分房企的“最愛”。