近期市場(chǎng)成交量下滑較為嚴(yán)重,經(jīng)過(guò)2013年成交量大幅上漲與房?jī)r(jià)飆升,市場(chǎng)對(duì)未來(lái)行業(yè)銷售前景不樂(lè)觀。在政策方面近期也無(wú)太大的變化,主要是對(duì)前期政策的執(zhí)行。新年伊始,銀行房貸并未有放松跡象,資金面仍然較為緊張。

    房貸放款速度遠(yuǎn)不及往年 核心城市銷售疲軟

    新建住宅方面,來(lái)自華融證券的數(shù)據(jù)顯示：上周重點(diǎn)關(guān)注的30個(gè)城市商品房成交面積為227.87萬(wàn)平米,環(huán)比下跌51.06%,同比下跌23.16%。其中一線城市成交47.86萬(wàn)平米,環(huán)比下跌51.84%,同比下跌32.18%;二線城市成交124.56萬(wàn)平米,環(huán)比下跌52.44%,同比下跌28.57%;三線城市成交55.44萬(wàn)平米,環(huán)比下跌46.83%,同比上漲7.46%。

    齊魯證券數(shù)據(jù)顯示：一線二線城市庫(kù)存持續(xù)上行。一線城市出清周期環(huán)比上漲3%,同比上漲40%;二線城市出清周期環(huán)比上漲2%,同比上漲18%。

    一月基本面受假日前后供需走弱及資金面影響，一些城市年初資金面雖比年底有所改善,但房貸放款速度遠(yuǎn)不及往年,中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布通知,提出職工在首次貸款結(jié)清滿5年后方可再次申請(qǐng)公積金貸款,而第三次公積金貸款則不予受理。因此核心城市銷售疲弱,庫(kù)存上行的局面持續(xù),預(yù)計(jì)該局面將延續(xù)至2月份,地產(chǎn)行業(yè)整體缺乏有效催化劑。

    傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入增長(zhǎng)瓶頸期 地產(chǎn)銷售排名格局產(chǎn)生較大變化

    2013年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為31305億元,同比增加50%;其中住宅類用地21324億元,同比增加57%;商辦類用地7508億元,同比增加57%;工業(yè)用地2224.6億元,同比增加6%;其他用地247.9億元,同比減少25%。住宅類用地出讓金占總額的68%,較去年增加3個(gè)百分點(diǎn),商辦類用地出讓金占比為24%,與去年同期基本持平。總體而言,2013年土地市場(chǎng)無(wú)論總出讓金額還是單價(jià)都創(chuàng)下歷史新高,尤其是在年末熱度不減,預(yù)示開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)仍較樂(lè)觀,調(diào)控短期內(nèi)仍難達(dá)到效果。

    北京市國(guó)土局公布2014年供地計(jì)劃,擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè),60%用于商品房建設(shè),商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

    截至上周, 26家上市公司有5家公布了13年全年銷售數(shù)據(jù),目前已公布銷售數(shù)據(jù)的公司13年全年銷售額同比增長(zhǎng)44.05%,其中有4家完成了全年銷售目標(biāo),從中房信統(tǒng)計(jì)的2013年房企銷售top50的數(shù)據(jù)看,今年綠地、萬(wàn)達(dá)等綜合類地產(chǎn)商排名快速上升,綠地銷售額與蟬聯(lián)第一的萬(wàn)科相比已僅差距百億元,而保利、中海外等排名落后至第4、5位,碧桂園表現(xiàn)強(qiáng)勁,銷售額翻番。另外,萬(wàn)科、招商地產(chǎn)和陽(yáng)光城等公告拿地事項(xiàng);北京城建和南國(guó)置業(yè)等公告委托借款;廣宇集團(tuán)和中航地產(chǎn)公告對(duì)子公司增資。

    2013年的地產(chǎn)銷售排名格局發(fā)生了較大變化,商業(yè)地產(chǎn)占比較大的綜合類開(kāi)發(fā)商綠地、萬(wàn)達(dá)等強(qiáng)勢(shì)發(fā)力,銷售額大幅增長(zhǎng),排名占據(jù)第2、3位。2013年住宅開(kāi)發(fā)商紛紛回歸一二線城市加劇了土地資源爭(zhēng)奪和項(xiàng)目銷售的競(jìng)爭(zhēng),從近期庫(kù)存指數(shù)來(lái)看,二線城市普遍走高,14年房?jī)r(jià)再度大幅上漲可能性已經(jīng)很低,經(jīng)過(guò)需求集中釋放后銷量也已回歸平緩,傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了增長(zhǎng)瓶頸期,開(kāi)始考慮模式轉(zhuǎn)型問(wèn)題。

    房產(chǎn)稅方面,發(fā)改委法規(guī)司行政復(fù)議處韋大樂(lè)處長(zhǎng)表示2014年將擬研究推進(jìn)《房產(chǎn)稅法》等的立法工作。國(guó)務(wù)院則要求國(guó)土部在2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》,且個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作將被納入到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度設(shè)計(jì)之中。此外,據(jù)悉2014年中央政府對(duì)房地產(chǎn)的思路已經(jīng)成熟,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案,預(yù)計(jì)在兩會(huì)前后公布。

    政策有助影子銀行監(jiān)管框架 新的信貸緊縮政策有限

    國(guó)務(wù)院日前發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)影子銀行監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(107號(hào)文),其中明確了影子銀行定義、其高速增長(zhǎng)的原因、各類金融監(jiān)管部門與地方政府的責(zé)任,以及旨在限制影子銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和杠桿、改善影子銀行活動(dòng)透明度和統(tǒng)計(jì)測(cè)算方法的政策指引。

    這些政策指引有助于建立影子銀行活動(dòng)的監(jiān)管框架,明確劃定監(jiān)管職責(zé),并改善影子銀行活動(dòng)的透明度和問(wèn)責(zé)制度。這些細(xì)則主要重申了此前公布的政策(比如,銀監(jiān)會(huì)規(guī)范銀行理財(cái)產(chǎn)品的8號(hào)文),而不是新的信貸緊縮政策或針對(duì)銀行非標(biāo)貸款證券化的措施。

    我國(guó)在有效控制影子銀行活動(dòng)高速增長(zhǎng)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)上升的問(wèn)題上面臨三大挑戰(zhàn):首先存在推動(dòng)影子銀行活動(dòng)高速增長(zhǎng)的根本動(dòng)力,包括:利率市場(chǎng)化,實(shí)際存貸款利率相對(duì)較低而信貸需求強(qiáng)勁,以及存在嚴(yán)格的量化的貸存比和貸款額度要求(在資本流入和M2增長(zhǎng)放緩的情況下,這些量化指標(biāo)促使或迫使銀行通過(guò)非標(biāo)貸款證券化來(lái)滿足監(jiān)管要求)。其次影子銀行活動(dòng)的迅速增長(zhǎng)加大了企業(yè)杠桿和過(guò)度投資風(fēng)險(xiǎn),而中國(guó)仍然缺乏推動(dòng)消費(fèi)者信貸/消費(fèi)增長(zhǎng)的措施來(lái)解決宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。再次理財(cái)/信托產(chǎn)品和國(guó)企/地方政府融資平臺(tái)債券的隱性擔(dān)保問(wèn)題尚未得到妥善處理,因此這些產(chǎn)品對(duì)于投資者的吸引力仍然存在。