如今的福州，商業(yè)氛圍正日益濃厚，逐漸被商圈所包圍。就在剛剛過去的2013年平安夜以及跨年夜中，各大商圈可謂各顯神通，輪流“坐莊”，而商圈呈現(xiàn)出的“集體狂歡”現(xiàn)象也恰恰映襯出了福州城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已遍地開花的事實(shí)。與此同時(shí)，跟風(fēng)投資、項(xiàng)目同質(zhì)化所帶來的諸多問題也開始逐步顯現(xiàn)。那么在急劇升溫的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮中崛起的商業(yè)項(xiàng)目究竟有哪些特點(diǎn)？而如此多的新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又給福州榕城房地產(chǎn)市場(chǎng)以及投資者帶來怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？記者就此采訪多位業(yè)內(nèi)專家，就這些熱點(diǎn)話題展開探討。

 

福州商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正持續(xù)升溫

 

受經(jīng)濟(jì)效應(yīng)及城市化加速發(fā)展等因素促動(dòng),如今，福州的商圈正在不斷崛起，日漸繁榮。據(jù)記者走訪了解，就在2013年末圣誕節(jié)以及2014年元旦期間，福州各大商圈就呈現(xiàn)出輪流“坐莊”的景象。其中，浦上商圈和萬寶蘇商圈等均表現(xiàn)出了較大的影響力，而商圈的繁榮無疑帶動(dòng)福州商業(yè)整體向好，推動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)升溫。

 

據(jù)某權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，隨著萬寶商圈的蘇寧廣場(chǎng)、五四北泰禾廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的相繼開業(yè)，世歐王莊商業(yè)地產(chǎn)的大力建設(shè)，福州商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般冒出來。2013年下半年，福州五城區(qū)已營業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目和類城市綜合體項(xiàng)目超過12個(gè)。在未來兩年內(nèi)，這個(gè)數(shù)字將超過27個(gè)。如果將統(tǒng)計(jì)范圍由福州市區(qū)向周邊縣市延伸，未來兩年內(nèi)，這一數(shù)字還將增加13個(gè)。

 

零距離營銷總經(jīng)理陳晶告訴記者，隨著福州市民消費(fèi)力的增加，目前福州的商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入快速發(fā)展通道。除了傳統(tǒng)的東街口商圈以外，如今，福州商業(yè)新生力軍的五四路商圈、萬寶商圈、浦上商圈以及金融街商圈都不斷壯大和發(fā)展。各自的特色更加鮮明,使得福州商業(yè)地產(chǎn)越來越成為“一盤棋”。

 

城市升級(jí)新商圈崛起成必然

 

“隨著近年來福州城市的發(fā)展，政府為了提升城市形象，并發(fā)展福州新區(qū)，在推地中主推商業(yè)地塊，這是建立在長(zhǎng)遠(yuǎn)城市運(yùn)營角度上的規(guī)劃。而目前大型商業(yè)項(xiàng)目主要集中在城市新區(qū)，通過這些大型的商業(yè)實(shí)體，可以提升區(qū)域配套與人流量。”陳晶告訴記者，伴隨著城市的發(fā)展，商圈的崛起以及呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的格局是必然的規(guī)律。

 

福州立丹行總經(jīng)理林晨曦則告訴記者：“福州商業(yè)格局在地鐵一號(hào)線以及外圍區(qū)域商業(yè)開發(fā)的背景下，中心商圈地位弱化，外圍商圈逐步呈現(xiàn)崛起的態(tài)勢(shì)。東街口大洋、東百受困于地鐵修建，客流逐步外流，萬寶商圈在此背景下地位提升，臺(tái)江萬達(dá)、倉山萬達(dá)以及五四北泰禾廣場(chǎng)又憑借區(qū)域獨(dú)有性特征，搶奪了項(xiàng)目所處區(qū)域的客流以及分流了市區(qū)項(xiàng)目的客戶，形成了多商圈并立的格局。”

 

更新?lián)Q代新型商業(yè)地產(chǎn)漸受寵

 

縱觀這些不斷崛起的商圈，不難發(fā)現(xiàn)，近幾年，“升級(jí)換代”已經(jīng)成為了福州商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵熱詞，新型商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)逐漸呈現(xiàn)，品質(zhì)也在不斷提升，深受福州市民的關(guān)注與喜愛。

 

林晨曦表示，目前市區(qū)新興商業(yè)項(xiàng)目的特性和共性是多為綜合體項(xiàng)目配套，整體定位較高端，對(duì)比原有的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目上新的商業(yè)項(xiàng)目多為一站式SHOPPINGMALL形態(tài)，業(yè)態(tài)規(guī)劃水平相對(duì)較高，多通過特色主力店吸引客戶，比如蘇寧廣場(chǎng)的海底撈，五四北泰禾集合了多家快時(shí)尚服裝品牌，特色顯明。

 

陳晶對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)可，并進(jìn)一步解釋稱，新型商業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)中心之所以會(huì)受到市民的喜愛，是因?yàn)樗鼈兘o福州帶來一些積極意義。首先，大型購物中心，比如萬達(dá)廣場(chǎng)，五四北泰禾廣場(chǎng)等，均引進(jìn)了豐富的國內(nèi)甚至世界品牌，這對(duì)福州能起到一個(gè)提升城市形象的積極作用。其次，這類一站式商業(yè)經(jīng)濟(jì)的形成，能豐富消費(fèi)需求。它們朝新區(qū)延伸布局，縱深與新區(qū)區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，就地解決綜合性購物需求。這些大型商圈、城市綜合體在福州多面崛起也是商業(yè)升級(jí)的需要。多個(gè)城市綜合體將使福州各城市板塊的商業(yè)“脫胎換骨”，讓市民的生活更加豐富多彩；最后，這類城市綜合體在帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，也能彌補(bǔ)過去福州商業(yè)過于集中、功能不足等問題。

 

“從開發(fā)商的角度來考慮，如今城市綜合體受到廣大福州市民追捧。政府又會(huì)給予一定的優(yōu)惠政策的推動(dòng)，在這樣的雙重利好下，開發(fā)商當(dāng)然也‘樂此不疲’。”福州知名房地產(chǎn)專家王阿忠告訴記者。

 

存過剩隱患？

 

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需更加專業(yè)！

 

一座又一座新興商業(yè)拔地而起，在革新城市面貌的同時(shí)，也嚴(yán)重挑戰(zhàn)著福州城市的消化能力。采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)這些大體量商業(yè)扎堆的情況表示擔(dān)憂。并建議開發(fā)商需要警惕商業(yè)過剩的現(xiàn)象。王阿忠從土地市場(chǎng)方面提出了自己的看法，他認(rèn)為近年來，福州市放量的土地大多為商服地塊，其中不乏許多大型購物中心、城市綜合體，單體面積很大，甚至不少集中在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，這樣不僅造成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而且將造成區(qū)域內(nèi)商業(yè)出現(xiàn)大面積空置。“如今不少的資金都涌入商業(yè)地產(chǎn)，但是運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的難度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目的。建議沒有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商在面對(duì)這類項(xiàng)目時(shí)要更加謹(jǐn)慎理性。”陳晶表示出了擔(dān)憂，她認(rèn)為，因?yàn)樯虡I(yè)需要整合各方面的資源，對(duì)于資金實(shí)力的要求更高，而且在規(guī)劃等方面，需要更前瞻地考慮，所以要做商業(yè)地產(chǎn)，最好是能找到較為成熟的團(tuán)隊(duì)，而且準(zhǔn)備好充足的資金。而林晨曦則向記者舉例說明了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)所在，他告訴記者，過度集中的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、重復(fù)的商業(yè)業(yè)態(tài)、差強(qiáng)人意的商業(yè)管理，會(huì)導(dǎo)致一些商業(yè)項(xiàng)目陷入艱難的生存狀態(tài)。比如，福州正大廣場(chǎng)和冠亞廣場(chǎng)就是其中的典型案例，密集上馬導(dǎo)致連福州最核心的中心區(qū)商業(yè)都免不了蕭條的結(jié)果。

 

同質(zhì)化嚴(yán)重？

 

差異化定位才是取勝關(guān)鍵！

 

“做商業(yè)地產(chǎn)一定要因地制宜，根據(jù)這座城市的特性，做出自己的特點(diǎn)來，”林晨曦表示，盲目地想要引進(jìn)高端品牌的想法并不可取。他告訴記者，目前福州的不少商業(yè)地產(chǎn)都存在了同質(zhì)化的現(xiàn)象，在這種情況下，想突圍就必須更好地給自身定位。林晨曦提到，由于新興的商圈都要經(jīng)歷培育期，所以在此期間，商業(yè)地產(chǎn)可以通過餐飲業(yè)，或者影院等來先聚集人氣，此外在培育人氣的過程中，需力求差異化，在引進(jìn)的品牌方面，都盡量有所錯(cuò)位。陳晶則建議每一個(gè)城市綜合體都應(yīng)該有其獨(dú)特的主題理念，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域消費(fèi)者的特點(diǎn)和文化特質(zhì)，確定該城市綜合體的主題定位。他認(rèn)為，城市綜合體項(xiàng)目的前期規(guī)劃非常重要，必須對(duì)項(xiàng)目周邊情況、所處區(qū)域價(jià)值、商業(yè)發(fā)達(dá)程度、居民購買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行深入研究，結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)做出恰當(dāng)?shù)囊?guī)劃。

 

投資跟風(fēng)？

 

選擇商業(yè)投資需理性！

 

王阿忠認(rèn)為，一直以來福州市民對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資都比較熱衷，然而在目前商業(yè)地產(chǎn)井噴的背景下，再一味地進(jìn)行投資顯然不是正確之道。林晨曦從市場(chǎng)情況方面作出分析，他認(rèn)為，近年隨著臺(tái)江萬達(dá)以及倉山萬達(dá)外街商鋪投資客的虧損，商業(yè)投資上不再是一本萬利，無風(fēng)險(xiǎn)的保礙型物業(yè)，由于福州整體人口基數(shù)較小，而商業(yè)項(xiàng)目近年供應(yīng)量放大，且多以外圍板塊為主，消費(fèi)客消費(fèi)習(xí)慣短期無法轉(zhuǎn)變，就造成投資商鋪出租率低的境況，投資者在商業(yè)投資需理性對(duì)待，應(yīng)充分考慮區(qū)位、區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)容量，以及區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣是否形成或未來前景，再做投資打算。

 

總結(jié)

 

商機(jī)仍然無限突破需要“冷”思考

 

“雖然目前，商業(yè)地產(chǎn)面臨著飽和甚至過剩的問題，但這只是一定階段會(huì)出現(xiàn)的瓶頸，只要這個(gè)城市還在擴(kuò)張，優(yōu)良的商業(yè)永遠(yuǎn)稀缺。”王阿忠說道。伴隨著不斷加快的城市化進(jìn)程，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依然很有“錢途”。但是隨著商業(yè)地產(chǎn)庫存量的不斷增加，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的房企想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中尋求突破，還需要更多冷靜的思考。

 

“福州的城市化水平還在不斷提升，城市不斷擴(kuò)張促使消費(fèi)份額的不斷增長(zhǎng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是一件好事。”陳晶分析稱，雖然市場(chǎng)蛋糕很大，但開發(fā)商也不能盲目樂觀，要在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍還需要尋找到更加專業(yè)化的運(yùn)營模式。

 

林晨曦則表示，隨著城市向外發(fā)展，未來商業(yè)項(xiàng)目均將依托自己住宅地塊以及周邊居住環(huán)境開發(fā)形成，而隨著地鐵線路開通，地鐵沿線及輻射區(qū)域商圈也將形成，未來商圈格局將形成以地鐵為軸線，多點(diǎn)開花的格局，預(yù)計(jì)2014年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭將由大躍進(jìn)式逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會(huì)有所放緩。但是，由于支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)總體仍會(huì)保持增長(zhǎng)。