事實上，2013年全年，調(diào)控政策依然貫穿于房地產(chǎn)市場的始終，一線城市所有的調(diào)控政策并未放松，四季度甚至進(jìn)一步出臺了收緊二套房貸的緊縮手段。深圳政府也在積極盤活存量土地，并將土地拆遷任務(wù)下發(fā)到街道辦每個領(lǐng)導(dǎo)手中，將土地整備任務(wù)與績效掛鉤。
2013年注定是不平凡的。這一年，“調(diào)控”字眼的淡化、北京自住型商品房的推出等一系列市場化改革贏得了市場的普遍贊譽，而掌聲響起的同時，地方政府也成為了最大的贏家。
據(jù)官方和機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年北上廣深四個一線城市土地收入超過5100億元，創(chuàng)造了歷史最高峰值，是2012年的2.5倍，預(yù)計2013年全國土地收入將達(dá)到3.2萬億，也將超越歷史。
誰是地價上漲的推手？在這場開發(fā)商瘋狂搶地的盛宴里，誰能笑到最后？隨著一線城市房地產(chǎn)在2014年的繼續(xù)調(diào)控，這一切都充滿著諸多不確定性，而唯一可以確定的是，地方政府的土地財政還在延續(xù)。
誰在推高地價？
在經(jīng)歷了2012年的低谷后，土地市場在2013年迅速反彈，尤其是一線城市的土地競拍更是進(jìn)入白熱化狀態(tài)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2013年北京實現(xiàn)土地出讓金約為1822億元，上海為2186億元，廣州為762億元，北上廣同比增幅均超過一倍，深圳只有467億元，盡管與北上廣差距較大，但增長幅度卻超過三倍。
土地收入大增，是增加供給、推進(jìn)市場化的結(jié)果嗎？
“其實也沒什么市場化手段推出來，說要加大土地供應(yīng)，但住宅所占比例卻一直在下降，深圳2013年公開出讓的住宅用地總共才3塊。”深圳某龍頭房企高管分析認(rèn)為，一方面是源于前兩年的土地基數(shù)較低，2013年是過去兩年土地市場萎縮后的反彈；另一方面是因為土地單價的大幅上升。
2013年地王的單價、總價都突破了市場的想象力。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國70個大中城市地價水平漲幅達(dá)到24%，比房價上漲的幅度高出1倍。以北京為例，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2013年北京住宅平均樓面價是9626元/平米，同比2012年的6190元/平米上漲約3500元/平米，地價增長了30%，而房價同比上漲約20%，地價漲幅高于房價。
是誰在推高地價？作為高地價的買單者，這一年，憑借著充裕的資金，開發(fā)商在土地市場大膽補倉加倉，四處攻城略地，一線城市土地遭到拼搶，“地王”紀(jì)錄不斷被刷新，是2009年調(diào)控以來最多的一年，有超過60個“地王”。
在上述龍頭房企高管看來，以福建泰禾、陽光城(000671,股吧)為代表的中小房企成為了地價上漲的主要推手，屢屢在北京、上海搶奪地王。泰禾2013年銷售額不過120億元，而拿地金額達(dá)到200億元。
“泰禾在北京拿的地是按零利潤測算的，就是說根本沒打算賺錢。”一位了解內(nèi)情的房企人士告訴記者，這主要是受境外投行鼓吹影響，“投行忽悠房企，說只有在一線城市儲備土地，才能做高資產(chǎn)和股價估值，受到境外投資者的認(rèn)可，以便進(jìn)一步融資，這促使房企不顧一切在一線城市搶地。”
同時，以恒大為首的龍頭房企大張旗鼓從三四線城市退回一二線搶地，僅在去年12月4日短短一天時間內(nèi)，恒大在上海、南京兩地共花了96.86億元拿下六幅土地。
“一線城市房子根本不愁賣，開發(fā)商需要調(diào)整戰(zhàn)略布局，規(guī)避風(fēng)險，當(dāng)大家都來搶地的時候，必然會推高價格。”2013年也在一線城市四處搶地的一位房企人士直言，房價地價上漲時，很多開發(fā)商很難做到理性。
在亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，主要是地方政府賣地還債與房企不差錢的積極補倉導(dǎo)致樓市火爆，而供應(yīng)基本是市中心與資源價值高的地塊。
在開發(fā)商的戰(zhàn)略布局紛紛作出調(diào)整，求地若渴之際，地方政府也趁勢加大了供地規(guī)模。2013年北京商品住宅用地供應(yīng)面積達(dá)到978公頃，較上一年度增加207%，比近五年商品住宅用地實際供應(yīng)量688公頃增加42%。而深圳依賴于前海多塊高價商業(yè)地的出讓，在連續(xù)五年只有百多億元的土地收入中實現(xiàn)井噴式增長。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，因為土地財政的存在，導(dǎo)致在樓市火爆的時候，政府愿意更多賣地，部分高價地的出現(xiàn)又促進(jìn)了房價上漲。而在2012年樓市蕭條期間，土地供應(yīng)也相應(yīng)減少。
涸澤而漁
2013年，地方政府在樓市政策上始終打著太極拳，甚至讓人難以厘清方向，到底是調(diào)控還是縱容。
事實上，2013年全年，調(diào)控政策依然貫穿于房地產(chǎn)市場的始終，一線城市所有的調(diào)控政策并未放松，四季度甚至進(jìn)一步出臺了收緊二套房貸的緊縮手段。
但這些絲毫不妨礙地方政府繼續(xù)賣高價地，而土地財政一直被認(rèn)為是推高地價和房價的幫兇。謝逸楓告訴本報記者，在當(dāng)下中央拒絕轉(zhuǎn)移支付、地方政府只能靠自力更生的情況下，面對地方產(chǎn)業(yè)的青黃不接，政府怎能不“竭澤而漁”。
2013年被稱為房地產(chǎn)市場化改革重啟的元年，房地產(chǎn)長效機制也多次傳出正在緊鑼密鼓地設(shè)計中，業(yè)內(nèi)幾乎一致認(rèn)為，市場分化將愈加明顯，而二三線城市的地方政府也將擁有更多的調(diào)控自主權(quán)。
但現(xiàn)在看來，一線城市絲毫沒有被放松的可能性。2013年末，住建部部長姜偉新的表態(tài)，讓2014年調(diào)控方向愈加清晰，他強調(diào)，2014年要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施，房價上漲過快的城市又要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。據(jù)一位參會代表透露，姜偉新特別強調(diào)了對2013年調(diào)控效果不滿意。
引人注目的是，當(dāng)時市場還在盛傳廣州房管局局長提出2014年要探索逐步取消限購限價等行政干預(yù)措施。但住建部會議召開后，廣州房管局立即發(fā)出公告表態(tài)，重申嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。
“一線城市的限購限貸限價等政策，根本不可能取消。”深圳一位央企地產(chǎn)高管分析稱，一線不僅不會回歸市場，還將全面回歸到福利分房的年代，比如北京的自住型商品房，市場將轉(zhuǎn)為保障和市場分配雙軌制運行，目前政府已經(jīng)鼓勵事業(yè)單位建房子分給員工。
同時，被認(rèn)為是推高地價和房價幫兇的土地財政，也難以終止。“一線城市也要靠土地財政，除了深圳。”上述龍頭房企高管表示，深圳地方稅收富足，是近年來唯一一個不依賴土地財政的一線城市，其它三個城市對土地依賴較大，其中廣州土地收入占地方財政比例一直保持在40%左右。
然而，從2013年開始，深圳前海的建設(shè)，也開始依賴于土地，2013年前海出讓的5塊地，合計實現(xiàn)土地收益273億元，占深圳全年賣地收入的59%。而前海可出讓的土地面積有2000萬平米，一平米保守按2萬元算，可賣4000億元，將極大地補充前海巨額建設(shè)資金。
同時，深圳政府也在積極盤活存量土地，并將土地拆遷任務(wù)下發(fā)到街道辦每個領(lǐng)導(dǎo)手中，將土地整備任務(wù)與績效掛鉤。
謝逸楓預(yù)計，2013年全國土地出讓收入有望再度超過3.2萬億元，并創(chuàng)下歷史新高，預(yù)示2014年房價將依舊高企，一線城市土地財政會延續(xù)，主要是彌補地方債務(wù)窟窿與財政收入不足的壓力。
多位房企人士分析，高位拿地的房企隨時將面臨著項目虧損的風(fēng)險，過去被地王拖累的房企并非一兩家，而在拍賣場上狂歡的開發(fā)商，也未必能笑到最后。歷史總是驚人的相似。
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