2014年的樓市仍然備受關(guān)注。在這一年里，有諸多疑問待解，比如樓市調(diào)控會(huì)如何展開，一線城市的房價(jià)還會(huì)不會(huì)大漲，購房者還有沒有可能享受到房貸優(yōu)惠利率等。

 

樓市調(diào)控如何展開

 

樓市調(diào)控不會(huì)退出，但不會(huì)再搞“一刀切”。

 

在2013年第四季度，陸陸續(xù)續(xù)有17個(gè)城市對調(diào)控力度進(jìn)行升級。調(diào)控升級的17個(gè)城市全部處于近期房價(jià)漲幅排在前20位。對比各城市調(diào)控細(xì)則，廣州作為此輪房價(jià)上漲的領(lǐng)漲城市，其收緊程度最嚴(yán)，對非戶籍人士購房要求提供5年內(nèi)連續(xù)繳交3年以上的納稅或社保證明。與此同時(shí)，2013年市場表現(xiàn)疲軟的三、四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過放松限購措施來緩解當(dāng)?shù)氐母邘齑鎵毫ΑＳ纱丝梢钥闯?，地方政府的調(diào)控自主權(quán)正在逐步增強(qiáng)。房價(jià)快速上漲的城市調(diào)控進(jìn)一步升級，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。

 

中央已經(jīng)調(diào)整了調(diào)控的思路。與前幾輪調(diào)控著力于需求面的抑制不同，新一屆中央政府更重視增加供應(yīng)的市場調(diào)節(jié)機(jī)制，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)住房保障建設(shè)。一方面繼續(xù)強(qiáng)調(diào)住房保障的重要性，另一方面重提了調(diào)控。這表明，調(diào)控和保障在長效機(jī)制逐步建立的過程中同等重要。由此本刊認(rèn)為，2014年樓市宏觀調(diào)控仍將進(jìn)行，在尊重供求關(guān)系的同時(shí)，保障房的建設(shè)也將進(jìn)入全面建設(shè)階段。

 

房價(jià)還會(huì)大漲嗎

 

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，在2013年11月份，北京、上海、廣州和深圳房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國，分別同比上漲21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。自2013年9月份起，上述4個(gè)城市已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比漲幅超過20%。

 

2014年一線城市房價(jià)繼續(xù)大漲的可能性有多大？從某種程度上來說，一線城市因?yàn)榫邆浔姸鄡?yōu)質(zhì)資源，屬于開放性市場，這些都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。但不可否認(rèn)的是，2014年樓市受資金短缺的影響要大于其他年份，這將導(dǎo)致房價(jià)上漲勢頭受到極大影響。

 

二手房占據(jù)主導(dǎo)

 

未來的市場，肯定是二手房市場占據(jù)主導(dǎo)。這一論斷在2013年得到確立。

 

以上海為例，2013年1月-11月，上海樓市共計(jì)成交新房超過9.7萬套，但同期二手房成交套數(shù)卻達(dá)到了29.6萬套，是新房的3倍！預(yù)計(jì)全年二手房成交套數(shù)將超過32萬套，為近8年來樓市最高水平。北京的情形與上海有些類似，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年12月中旬，北京新房成交套數(shù)達(dá)到11.3萬套左右，但同期二手房已經(jīng)高達(dá)16.2萬套。

 

在之前很長一段時(shí)間以來，新房供應(yīng)一直占據(jù)市場主導(dǎo)地位，而新房的交易量也長期占據(jù)主要地位。但隨著近年來持續(xù)快節(jié)奏的開發(fā)，新房供應(yīng)已逐漸減少，取而代之的是二手房市場的繁榮。當(dāng)然，2013年二手房成交量的大增，有其特殊的原因，比如3月份因?yàn)?ldquo;20%個(gè)稅”傳聞導(dǎo)致大量需求提前入市等。但不可否認(rèn)的是，在未來，諸如北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及杭州、南京等中心城市，這些相對較為成熟的市場，二手房的買賣將會(huì)占據(jù)樓市主導(dǎo)地位。

 

房產(chǎn)稅能否落地

 

從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)到全面落地，到底有多長時(shí)間？目前來看難下結(jié)論。不過可以肯定的是，2014年房產(chǎn)稅難以落地。

 

中共十八屆三中全會(huì)確立了未來樓市調(diào)控的方向，即建立調(diào)控的長效機(jī)制，房地產(chǎn)稅是其中一個(gè)非常重要的步驟。中原集團(tuán)研究中心指出，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革將是一個(gè)系統(tǒng)工程，其中將涉及各類稅種的整合優(yōu)化，旨在逐步使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政的困擾。出于對私有產(chǎn)權(quán)的尊重，房產(chǎn)稅的實(shí)施首先需要通過嚴(yán)肅的立法程序，而其推進(jìn)將是一件審慎及漸進(jìn)的過程，短期內(nèi)全面實(shí)施的可能性并不具備。

 

專家表示，盡管難以全面實(shí)施，但作為在需求端可利用其來抑制投資需求的房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)仍將有一些城市加入試點(diǎn)，比如此前呼聲一直很高的北京、杭州等城市，則極有可能在2014年納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的城市名單中。

 

房貸優(yōu)惠還有嗎

 

信貸環(huán)境趨緊，導(dǎo)致購房成本走高。2014年，7折房貸利率“名存實(shí)亡”，而8.5折或者9折優(yōu)惠，估計(jì)都難以碰到。

 

歷史表明，信貸環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場的影響舉足輕重，房貸的松緊與住房銷售的榮衰休戚相關(guān)。央行2011年末起三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次降息，2012年6月起首套房貸利率從之前的基準(zhǔn)甚至上浮1.1倍回落至8.5折優(yōu)惠，期間，房地產(chǎn)銷售增速處于歷史低谷水平。然而，2013年6月的銀行“錢荒”事件發(fā)生后，銀行貸款額度不斷趨緊，部分銀行在綜合收益考量下縮減甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)，首套房貸利率又從8.5折優(yōu)惠逐步恢復(fù)至基準(zhǔn)，期間，房地產(chǎn)銷售增速攀升至歷史新高。中原集團(tuán)研究中心有關(guān)人士表示，即使2014年年初延緩放貸現(xiàn)象有所緩解，多數(shù)剛需購房者也不得不面對利率走高帶來的長期支付成本上升。

 

地王涌現(xiàn)概率幾何

 

2013年，地王不斷涌現(xiàn)。那么在2014年，這種現(xiàn)象是否會(huì)持續(xù)？

 

由于地價(jià)不斷飆升，導(dǎo)致各地頻現(xiàn)“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象。如上海，寶山、臨港新城等板塊，新拍地塊樓板價(jià)均超過在售新盤，溢價(jià)率最高者可達(dá)400%。

 

土地價(jià)格的飆升，也使得地方政府買地收入大幅攀升。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，北京市共出讓土地210宗，土地出讓金合計(jì)1797.6億元，為2012年的2.77倍，也超過2010年1642.4億元的歷史記錄。土地市場上，住宅類土地成交活躍。2013年住宅類地塊成交74宗，規(guī)劃建面為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%，為整體土地規(guī)劃建面的57%。

 

2014年各地是否還會(huì)出現(xiàn)類似的情形？可能性存在，但數(shù)量和頻率相對2013年都會(huì)減少。這是因?yàn)橥恋貎r(jià)格一直上漲，而房企對一線城市的布局熱情不會(huì)降低，所以地王涌現(xiàn)不可避免。但與此同時(shí)，2014年資金面將不會(huì)有2013年那么寬裕，所以房企在拿地時(shí)會(huì)有所收斂。

 

農(nóng)地入市會(huì)全面放開嗎

 

農(nóng)地改革試點(diǎn)啟動(dòng)，但農(nóng)地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的可能性不會(huì)很大。

 

近期多地試點(diǎn)城市農(nóng)地內(nèi)部流轉(zhuǎn)和開發(fā)經(jīng)營權(quán)的開放，無疑將有利于農(nóng)村閑置土地的盤活以及集約高效利用。相比現(xiàn)行調(diào)控政策的調(diào)整，土地改革的推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)與實(shí)質(zhì)性的影響。中原集團(tuán)研究中心有關(guān)人士，鑒于土地問題的復(fù)雜性，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市的全面開放頗具難度。首先，相關(guān)法律有待修正；土地確權(quán)與歷史遺留問題需得到清理；農(nóng)地入市規(guī)模、流轉(zhuǎn)模式等需深入探索。但不容置疑，接下來各地將繼續(xù)開啟大規(guī)模的土地改革試點(diǎn)。