過去十多年,由我國房地產(chǎn)市場虛假繁榮所引發(fā)的消極影響正日益顯現(xiàn),一定程度上降低了經(jīng)濟社會發(fā)展的活力。因此,加快房地產(chǎn)利益調整,不僅可以緩釋宏觀經(jīng)濟金融風險,而且更重要的是可釋放經(jīng)濟社會發(fā)展新的空間。

當前我國宏觀經(jīng)濟金融運行層面存在兩大悖論:一是宏觀經(jīng)濟下行壓力增加而房價上行壓力不減。二是貨幣供應量快速增長而金融市場出現(xiàn)流動性階段性緊張。這兩大悖論與我國房地產(chǎn)市場虛假繁榮不無關系。從根本上說,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。社會資金過度向房地產(chǎn)市場集中,推動房價快速上漲,進而引發(fā)經(jīng)濟結構性難題,突出表現(xiàn)為部分實體經(jīng)濟部門資金供應不足,降低了社會產(chǎn)出與創(chuàng)新動力,增加經(jīng)濟下行壓力;同時,巨大房地產(chǎn)財富效應刺激趨利資金持續(xù)注入,導致全社會存量金融資產(chǎn)有效“盤活”進程緩慢,引發(fā)金融市場流動性階段性緊張。特別是地方政府債務快速增長與房地產(chǎn)市場虛假繁榮高度關聯(lián),增加了宏觀經(jīng)濟金融潛在運行風險。根據(jù)國家審計署全國政府性債務審計報告,截至2013年6月末,10.88萬億的地方政府債務對土地出讓收入依賴程度較高,抽樣審計結果表明依賴程度大約占37%。這些情況表明,房地產(chǎn)市場虛假繁榮日益侵蝕社會經(jīng)濟發(fā)展的活力,已成為經(jīng)濟內生增長動力形成與增強的重要阻礙。

因此,調整房地產(chǎn)利益關系勢必成為未來建立房地產(chǎn)市場調控長效機制的重要方向。

首先,要切斷地方政府在土地一級市場的利益鏈條。在現(xiàn)行“招拍掛”方式下,地方政府既是“裁判員”又是“運動員”,目標與激勵相沖突,使得地方房地產(chǎn)調控目標會習慣性“落空”。在不改變財政現(xiàn)狀基礎上,一個可行的選擇是將下一級地方政府賣地的收入全部上繳,由上一級政府在管轄范圍內集中調配,從而遏制地方政府賣地沖動。

第二,要盡快調整完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收關系。目前看,即使是一線城市,所謂住房供求矛盾,實則是結構性問題,少數(shù)人擁有多套房產(chǎn)加劇了市場供求緊張?？梢?只有大幅提高住房持有環(huán)節(jié)成本,促使閑置住房進入市場交易或出租,才能有效緩解住房供求矛盾。同時,還要完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收制度。前段時間中央電視臺關于地產(chǎn)企業(yè)欠稅的報道引發(fā)了市場廣泛的議論。雖然地產(chǎn)企業(yè)欠稅本身并不違規(guī),但地產(chǎn)企業(yè)利用制度漏洞廣泛運用金融杠桿營造房價上漲預期的行為模式應該引起警惕,需要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收制度。

第三,要加快保障性住房建設。要堅持保障性住房與商品房市場兩條腿平衡走路,通過綜合性財政金融手段,抑制商品房價格上漲,努力籌集保障性住房建設資金,支持普通中低價格商品房建設與消費。

綜合來看,通過房地產(chǎn)市場利益關系的強力調整,形成新的利益關系格局,讓市場機制更好地發(fā)揮作用,有效實現(xiàn)房地產(chǎn)調控政策目標,并以此釋放未來我國經(jīng)濟社會新的發(fā)展空間。