亟待基金化轉型數據顯示，2013年房地產信托成立數量為972款，規(guī)模總計3006.07億元，平均年化收益率為9.52%
亟待基金化轉型
數據顯示，2013年房地產信托成立數量為972款，規(guī)模總計3006.07億元，平均年化收益率為9.52%
在房地產企業(yè)的融資結構中，房地產信托扮演著極為重要的角色，而房地產業(yè)務亦是信托公司最重要的利潤來源，房地產信托的發(fā)展，無疑將牽動信托業(yè)在2013年整年的經營業(yè)績。
用益信托的在線統(tǒng)計數據顯示，2013年房地產信托成立數量為972款，規(guī)?？傆?006.07億元，占全部信托產品的比重為34%，產品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。這一規(guī)模與2012年相比，上漲約64.9%。
同時，有數據顯示，房地產信托產品的組成結構也發(fā)生了顯著變化，單一信托占比上升。業(yè)內人士表示，隨著IPO開閘，房企現金流好轉等變化，傳統(tǒng)的“類信貸”房地產業(yè)務的利潤空間正逐步縮小，信托公司只有根據市場變化情況進行主動管理，進行基金化的房地產信托轉型才是未來的出路。
2013年房地產信托升溫
雖然當前房地產信托出現個別違約事件，但其成立規(guī)模、融資規(guī)模增長勢頭絲毫不減。
用益信托的在線統(tǒng)計數據顯示，2013年房地產信托成立數量為972款，規(guī)?？傆?006.07億元，占全部信托產品的比重為34%，產品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。
其中，2013年上半年房地產信托的成立規(guī)模為1385.17億元，占全年的比重為46%,；而2013年下半年房地產信托的成立規(guī)模為1629.65億元，占比為54%。房地產信托在今年下半年成立規(guī)模提升明顯。數據顯示，2012年房地產信托成立數量為751款，規(guī)模總計為1823.19億元，2013年房地產信托的成立規(guī)模則比2012年上漲了64.9%。
“從新增規(guī)模分析，今年上半年政信合作類的基建信托規(guī)模增長較快，而下半年以來，審計署調查地方債務，信托公司規(guī)避地方政府債務風險使得基建信托成立規(guī)模高臺跳水，相應的信托公司重拾房地產信托業(yè)務使得成立規(guī)模提升”，分析人士表示。
單體風險頻現
隨著前兩年飛速發(fā)展的房地產項目的陸續(xù)到期，房地產信托在2013年迎來了大規(guī)模兌付。2013年是房地產信托的集中兌付期，引發(fā)市場對于房地產信托兌付風險的關注，相關風險時有暴露。
記者根據某第三方研究機構的數據統(tǒng)計，從2012年年初至今，已有約15款房地產信托項目因流動性等問題暴露兌付風險，占全部暴露風險的信托項目的逾七成，其中有不到半數的房地產信托通過公開訴訟的司法途徑爭取權益，且大多數發(fā)生在剛過去的2013年。
根據用益信托工作室的統(tǒng)計數據，從2012年開始，房地產信托到期規(guī)模迅速增加，進入兌付密集期，兌付問題依然是房地產信托產品最牽動市場眼球之處。數據顯示，2011年、2012年、2013年集合資金房地產信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。據中金公司統(tǒng)計，2013年預計到期房地產信托規(guī)模為2816億元，本息合計總還款額約為3100億元。而2013年6月和9月分別是房地產信托的兌付高峰。
用益信托分析師帥國讓認為，房地產信托產品能否到期兌付和房地產行業(yè)的宏觀調控有緊密的聯系，也是房地產信托最顯著的風險特征之一。大部分地產信托投資項目均是由于融資方受到前期限購、限價和限貸等調控措施影響，項目租售嚴重低于預期造成回款困難；同時在調控環(huán)境下，銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道都會受阻。各種因素疊加導致融資方違約風險，從而信托出現兌付風險。
“出于對三線、四線城市房價不確定性的擔憂，很多信托公司開始在2013年刻意規(guī)避三四線城市的地產項目”，有信托公司人士指出。
不過，也正是因為房地產信托風險多因“流動性”問題引發(fā)，因此，其解決空間較大，通過第三方接盤、信托公司自有資金接盤等方式化解風險。
房地產信托亟待轉型
“由于今年我國政府實施積極財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，房地產調控短期內不會退出；銀監(jiān)會對房地產信托的監(jiān)管力度也在加大，房地產信托需要提高自身的管理水平，實現轉型的任務也要提上日程”，用益信托分析人士對記者表示。根據信托業(yè)協會統(tǒng)計，截止到2013年三季度，基金化房地產信托產品累計余額達157.44億元，占全部余額的0.16%，未來將有更廣闊的前景。
在基金化房地產信托產品方面，業(yè)內較早進行嘗試的是平安信托、中信信托和新華信托，這些公司已經推出多款基金型的房地產信托產品。“隨著房地產市場調控持續(xù)的深入，作為信托公司效益最好的業(yè)務之一的房地產信托業(yè)務面臨較嚴格的監(jiān)管，基金化的中長期房地產信托集合資金計劃是未來房地產信托業(yè)務發(fā)展的主要趨勢之一，而且銀監(jiān)會也曾明確指出‘鼓勵信托公司研究創(chuàng)新中長期的私募基金計劃’，所以，基金化的房地產信托產品將推動房地產信托業(yè)務的轉型，降低房地產市場波動所帶來的風險”，上述分析師指出。
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