國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代。一線城市存量住房再交易規(guī)模已經(jīng)達(dá)到新房交易規(guī)模的兩倍，二線重點(diǎn)城市如天津、杭州等存量房與新房交易規(guī)模之比也已經(jīng)達(dá)到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢(shì)靠攏，未來兩三年內(nèi)也將進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時(shí)期，而三、四線城市盡管存在大量新增用地可資利用，但存量房存在供應(yīng)過剩和空置待消化的問題，這還沒有考慮處于施工狀態(tài)的潛在供應(yīng)。未來，一線城市和重點(diǎn)二線城市將依舊是吸引人口流入的主要區(qū)域，人地矛盾自然會(huì)將住房需求引導(dǎo)到存量市場(chǎng)上，三、四線城市將分享農(nóng)地改革和城鎮(zhèn)化帶來的紅利，各級(jí)政府都在想方設(shè)法輸入人口、產(chǎn)業(yè)來消化存量，避免泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

 

在快速城鎮(zhèn)化、人口規(guī)模集聚和住宅限購(gòu)的背景下，近幾年商業(yè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展更快，一線和部分重點(diǎn)二線城市商業(yè)用地幾近飽和。在城市人口規(guī)模膨脹、產(chǎn)業(yè)升級(jí)加快的背景下，存量商業(yè)辦公物業(yè)需要升級(jí)改造。同時(shí)，由于人口集聚能力不夠、財(cái)政對(duì)配套支持不足，其他三、四線城市商業(yè)寫字樓同住宅一樣，也存在供應(yīng)過剩的問題。

 

存量時(shí)代的房地產(chǎn)，一個(gè)直接影響就是地方土地財(cái)政的可持續(xù)性。近20萬(wàn)億元地方債務(wù)中，2013年7月到2016年的到期債務(wù)占73.4%，而第一償債來源的基建項(xiàng)目在未來幾年難以產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金流(融資平臺(tái)項(xiàng)目回報(bào)率僅為3%，而平均融資成本在6%-7%)。雪上加霜的是，未來貨幣政策趨緊、清理影子銀行、利率市場(chǎng)化將導(dǎo)致資金成本上升，2011年以來靠騰挪存量(展期和借新還舊)和開辟融資新渠道的空間非常有限，債務(wù)償還對(duì)第二還款來源(抵押物擔(dān)保或變現(xiàn))的依賴不變。然而，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代后，“招拍掛”形成的土地出讓金收入將大幅度減少，傳統(tǒng)的土地財(cái)政模式失去了賴以存在的基礎(chǔ)。

 

事實(shí)上，雖然近年來土地出讓金屢創(chuàng)新高，但征地拆遷成本也吞噬掉了絕大部分土地出讓金。2010-2012年，征地拆遷成本支出占土地出讓收入的比例分別達(dá)到36.2%、46.1%和60%，剛性上升趨勢(shì)很明顯，這還沒有包括土地出讓金在保障房、農(nóng)田水利建設(shè)等方面的政策性支出。一言以蔽之，傳統(tǒng)的土地財(cái)政模式已經(jīng)走向末路，房地產(chǎn)存量時(shí)代更是加速了這種模式的消解。

 

2011年以來是土地財(cái)政的過渡階段。盡管土地出讓金凈收益不足出讓收入的30%，未來還將下降，但這已經(jīng)不重要，因?yàn)榈胤秸呀?jīng)找到了犧牲土地出讓凈收益的替代品。一是土地及房產(chǎn)流轉(zhuǎn)帶來的稅收收入，隨著土地出讓規(guī)模擴(kuò)大，相關(guān)稅收收入規(guī)模也越來越大。目前，土地及房產(chǎn)領(lǐng)域有11個(gè)稅種，2011年總稅收收入接近1.5萬(wàn)億元，占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到30%，無(wú)論是金額還是占比都超過了國(guó)有土地純收入，成為真正的財(cái)政貢獻(xiàn)大戶。二是土地抵押撬動(dòng)成倍資金投入后，項(xiàng)目開發(fā)所帶來的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。建立在“土地+社會(huì)資金”基礎(chǔ)上的項(xiàng)目開發(fā)模式(包括產(chǎn)業(yè)園區(qū))，是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，在上級(jí)GDP政績(jī)考核下，這種模式非常受用。

 

當(dāng)然，這種土地財(cái)政模式也僅僅是過渡。一方面，財(cái)稅體制改革提速，營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)范圍和地區(qū)不斷擴(kuò)展，靠土地撬動(dòng)社會(huì)資金來上項(xiàng)目、做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模、做大流轉(zhuǎn)稅稅基的模式，空間越來越窄，成本也越來越大。另一方面，“綠色政績(jī)考核”正在逐步取代GDP取向的政績(jī)考核模式。更重要的是，地方政府這種土地財(cái)政模式不僅給地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲造設(shè)了隱性擔(dān)保，誘發(fā)了全社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)潮和房地產(chǎn)泡沫，而且給全社會(huì)金融系統(tǒng)造成了很大的道德風(fēng)險(xiǎn)，未來惟有地方政府逐漸去杠桿，才能通過資產(chǎn)泡沫軟著陸抓住轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略機(jī)遇期。

 

住房存量時(shí)代對(duì)土地財(cái)政的轉(zhuǎn)型是倒逼和機(jī)會(huì)。無(wú)論是發(fā)展中小城鎮(zhèn)，還是遵循城市圈的模式，人口、資源向城市集中必然帶來分工細(xì)化和產(chǎn)業(yè)形態(tài)重構(gòu)，特別是服務(wù)業(yè)異軍突起并占據(jù)主導(dǎo)地位，城市每一寸土地價(jià)值都會(huì)提升，存量土地不同用途的相對(duì)收益出現(xiàn)了明顯變化，存在著用途結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和更新改造的內(nèi)在需要，如核心區(qū)域低密度物業(yè)向高密度方向更新、工業(yè)用地向住宅和商辦用地轉(zhuǎn)換、單位產(chǎn)值低的制造業(yè)向城市外圍轉(zhuǎn)移，甚至是傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)型物業(yè)的升級(jí)和更新等。在我國(guó)各大城市，出于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和維護(hù)國(guó)有傳統(tǒng)工業(yè)的考慮，加上土地用途管制、規(guī)劃限制，土地用途轉(zhuǎn)換一直較為緩慢，閑置或低效占用物業(yè)的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)。同時(shí)，過去土地城市化的另一面就是不具有開發(fā)條件的區(qū)域和地塊被過早開發(fā)，造成了閑置和浪費(fèi)。新一輪改革為閑置低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)功能、基于土地集約和價(jià)值最大化利用的城市功能區(qū)重新劃定(住宅、辦公、生態(tài))提供了上層支持，這為物業(yè)升級(jí)帶來巨大的空間。這種存量調(diào)整也將給政府帶來可觀的稅收收入。例如，2002年以來上海市進(jìn)入了大規(guī)模的存量物業(yè)功能用途調(diào)整，在用途置換和更新集中的靜安區(qū)，7.62平方公里的土地上，50座重點(diǎn)更新后的樓宇貢獻(xiàn)了全區(qū)52.6%的稅收收入。

 

房地產(chǎn)存量時(shí)代對(duì)土地財(cái)政的轉(zhuǎn)型提供的另一個(gè)機(jī)會(huì)，就是借助城鎮(zhèn)化的契機(jī)，惡補(bǔ)對(duì)于公共服務(wù)和設(shè)施的“欠賬”，通過吸引人口大量流入，消化存量住房，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，并提升區(qū)域開發(fā)價(jià)值和地價(jià)水平。過去，絕大多數(shù)三、四線城市、部分一、二線城市的新區(qū)，公共服務(wù)沒有跟上房地產(chǎn)的發(fā)展，造成了大量的無(wú)效開發(fā)和供應(yīng)。以人口流入、產(chǎn)業(yè)配置為公共服務(wù)供給融資(包括稅收和地價(jià)升值)的過程，也是城市居民分享城市收益、擁有私有財(cái)產(chǎn)的過程，這也為土地財(cái)政向未來稅收財(cái)政的轉(zhuǎn)型提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。