很多媒體報(bào)道中透露的，或者說(shuō)呈現(xiàn)給公眾的，是今年樓市熱的一面。但我對(duì)今年樓市的概括還是“冷熱不均”。像溫州、鄂爾多斯等這樣一些之前投資過(guò)熱的城市，目前都熱度退去，寒意漸濃。

    供求不衡造成冷熱不均

    分開(kāi)談，先說(shuō)熱的一面，實(shí)際上是由消化量促成的。而消化量又是由需求支撐的。剛剛過(guò)去的2013年，我國(guó)重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)了16%，是近4年來(lái)的最高。成交量漲了，相應(yīng)的成交面積就擴(kuò)大；賣出的面積多了，銷售額也就隨之增長(zhǎng)。這些表現(xiàn)的背后根源都是供求關(guān)系的不均衡。

    首先從供給層面，從2004年土地實(shí)行招拍掛制度開(kāi)始至今，每年各城市都會(huì)制定土地供應(yīng)計(jì)劃。以北京為例，年度供應(yīng)計(jì)劃量上千公頃，從數(shù)字面上看并不少，有時(shí)還會(huì)超額完成指標(biāo)。但若細(xì)心觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)住宅用地的比例實(shí)際上是在逐年下降的——更具體地說(shuō)，是純商品住宅的用地比例在不斷被壓縮。另外，每宗地塊的開(kāi)發(fā)周期也不固定，會(huì)隨著市場(chǎng)的波動(dòng)或加速或放緩，因此近兩年來(lái)。供應(yīng)都是稍顯不足的，市場(chǎng)反饋回的信息是供給基本在勉強(qiáng)夠用的邊緣。但從2012年下半年開(kāi)始一直到2013年全年，需求突然爆發(fā)性釋放，但供應(yīng)量卻還是“原地踏步”。這樣說(shuō)來(lái)，供應(yīng)是個(gè)相對(duì)不變量，造成局勢(shì)緊張的根本就很清晰了——是需求。需求分區(qū)域——中心城市的一定大，因?yàn)橘Y源集中造成人口聚集。人口基數(shù)大，需求必然大，而三四線城市沒(méi)有與開(kāi)發(fā)相匹配的需求，所以等于供大于求，泡沫當(dāng)然會(huì)被吹破。

    調(diào)控反刺需求釋放

    對(duì)于普通百姓，房子應(yīng)該是生活中的最大開(kāi)銷。絕對(duì)幾百萬(wàn)元的錢花不花、什么時(shí)候花，很多時(shí)候就取決于心理。所有人都明白買漲不買跌，所有人都希望獲得高性價(jià)比。因此政府定下的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，在另一層面上說(shuō)無(wú)形中給了購(gòu)房人一個(gè)心理暗示。就是：現(xiàn)在限制著價(jià)格房?jī)r(jià)暫且如此，以后哪天放開(kāi)了會(huì)漲得更沒(méi)邊。此時(shí)不買更待何時(shí)？因此可說(shuō)是政策改變了大眾的心理預(yù)期，甚至是激起了需求的釋放。

    另外還有供給結(jié)構(gòu)的變化。從之前的“抑需求”——即通過(guò)限購(gòu)等方式縮減符合資格的購(gòu)買者；現(xiàn)在逐漸轉(zhuǎn)向“促供給”，且供給多元化為“三軌”——就是低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)。但由于保障房的特殊性質(zhì)和嚴(yán)格條件，大部分購(gòu)房人的目光還是會(huì)盯在普通商品住宅這塊肉上?？蓜e忘了供應(yīng)的盤子只有一個(gè)，各類保障性住房被撥出去了，剩下的“不滿盤”普通商品住宅，怎能滿足饑渴的需求？綜上所述，供給不足是目前地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的重要的、根本的原因——尤其是像在北京這樣的一線城市。例如房山，現(xiàn)在根本沒(méi)有可售的普通商品住宅。這是不可忽視但又非常無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)。

    變化愈加明顯促使分化加劇

    2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱，這是不管是否行內(nèi)人都有目共睹的。但從我們業(yè)內(nèi)人的角度看，還是不一樣的。比如2007年也熱、2009年也是個(gè)高潮，但與2013年無(wú)法橫向比較，因?yàn)樗幍碾A段不同、背景有別。首先從需求面講：2013年，從世聯(lián)在全國(guó)2000余個(gè)案場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，投資需求在總成交中的比例最高不超過(guò)13%，這要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年。要知道6年前限購(gòu)還未施行時(shí)，至少有30%以上的人購(gòu)置住宅的目的在于投資。“腰斬”的占比數(shù)體現(xiàn)了政策背景的變遷和實(shí)施的效果。

    2009年的熱，則是2008年壓抑后的觸底反彈。當(dāng)然，陡峭如“V”字型的徒升很大程度上倚靠了4萬(wàn)億元的投資。由此也可追憶起那年的貨幣很充足，而如今無(wú)論是量化寬松也好、政策寬松也罷，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的貨幣的的確確在收緊，這僅從銀行房貸愈發(fā)困難就可見(jiàn)。所以說(shuō)樓市總有起落，根源不盡相同。

    我認(rèn)為如果說(shuō)2013年的樓市的變化是“悄然”的，那么新一年中，變化會(huì)更加明顯。分化由變化開(kāi)始，讓我們靜觀其變。