對(duì)于2013年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)選擇了“轉(zhuǎn)向”這個(gè)詞作為總結(jié)。“從年末習(xí)總書(shū)記講話為代表或者為標(biāo)志政策發(fā)生了很多明顯的變化，過(guò)去行政的色彩、行政的手段越來(lái)越淡化，將來(lái)會(huì)更多地尊重市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)方向。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
側(cè)重于長(zhǎng)期調(diào)控、轉(zhuǎn)向基本供需問(wèn)題、突出地方調(diào)控自住性、強(qiáng)調(diào)住房雙軌制，在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，都是房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)向”的具體內(nèi)容。
政策兩頭緊中間松 三中全會(huì)開(kāi)啟新面目
陳國(guó)強(qiáng)用兩頭緊、中間松來(lái)形容2013年的房產(chǎn)政策，“今年政策的變化、政策的松緊和往年相比有非常大的特殊性，我們可以把它看作是兩頭緊、中間松。”
他解釋說(shuō)：“兩頭緊，首先是年初有一個(gè)“國(guó)五條”出臺(tái)，年末有十八個(gè)城市出臺(tái)地方的新政，但是中間將近半年多時(shí)間，中央在樓市調(diào)控方面沒(méi)有做表態(tài)，實(shí)際上是一個(gè)政策的靜默期或者是政策的真空期。”
而后期的“緊”則是在三中全會(huì)前后，“從年初到年末，政策變化和轉(zhuǎn)向非常明顯，主要時(shí)間點(diǎn)是在10月底習(xí)近平總書(shū)記的講話為代表。之后有三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，以及中央城鎮(zhèn)工作會(huì)議等一系列會(huì)議與相關(guān)文件作為支撐，年初和年末的方向、政策手段并且確立了新的政策邏輯。”
“我覺(jué)得‘國(guó)五條’代表上一屆政府對(duì)于樓市調(diào)控的終點(diǎn)，是劃了句號(hào)了。”陳國(guó)強(qiáng)表示，“而習(xí)總書(shū)記的講話可以看作是新政策的起點(diǎn)和開(kāi)端，由此發(fā)端之后一系列重要會(huì)議的文件將會(huì)對(duì)新的調(diào)控邏輯作了全面的展開(kāi)。所以從這個(gè)角度來(lái)看，今年政策上和上一屆政府甚至和過(guò)去十年相比是非常特殊的，同時(shí)市場(chǎng)可看的看點(diǎn)很多。”
IPO重啟增加融資方式 龍頭企業(yè)機(jī)會(huì)更多
“房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資環(huán)境與過(guò)去相比肯定是有所寬松了。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。在談到房企海外融資、上市房企再融資的問(wèn)題時(shí)，他表示，最近A股市場(chǎng)的IPO重啟增加了房企的融資方式。
“2013年已經(jīng)有通過(guò)保障房改造獲得了資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，我們也注意到三中全會(huì)《決定》文件中特別提到，金融改革方面未來(lái)要增加直接融資比重，要推進(jìn)金融創(chuàng)新。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“對(duì)于房企未來(lái)的融資環(huán)境來(lái)說(shuō)，它顯然就會(huì)增加融資的方式和渠道，降低融資成本等等這些方面的機(jī)會(huì)。比如過(guò)去仍然深受限制的比如信托、PE、股權(quán)融資包括其他形態(tài)和形式的甚至海外的融資渠道都會(huì)增加。”
但同時(shí)陳國(guó)強(qiáng)也表示，在融資這個(gè)平臺(tái)上，各個(gè)房企機(jī)會(huì)的增加并不是均等的，“品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)恐怕在金融的改革或者說(shuō)直接融資的比重提升等方面會(huì)獲得更多的機(jī)會(huì)，他們的融資成本會(huì)進(jìn)一步降低，但對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)恐怕它不一定能夠把握住這方面的機(jī)會(huì)。”
“龍頭房企有各種的機(jī)會(huì)獲得這樣的機(jī)遇。”他總結(jié)說(shuō)，“所以未來(lái)從融資環(huán)境、資金面的政策來(lái)看，今年和過(guò)去相比會(huì)有所寬松，資金面的寬松對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的增加供給、緩解市場(chǎng)的供求矛盾是有利的。”
政策轉(zhuǎn)向突出地方自住性 強(qiáng)調(diào)構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制
對(duì)于整個(gè)2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為應(yīng)該用“轉(zhuǎn)向”這個(gè)詞。首先，“政策年初到年末轉(zhuǎn)向了，從年末習(xí)總書(shū)記講話為代表或者為標(biāo)志政策發(fā)生了很多明顯的變化，過(guò)去行政的色彩、行政的手段越來(lái)越淡化，將來(lái)會(huì)更多地尊重市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)方向。”他強(qiáng)調(diào)說(shuō)，2014年這個(gè)轉(zhuǎn)向的軌跡會(huì)更明顯。
其次，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為過(guò)去政策比較側(cè)重于短期目標(biāo)，而現(xiàn)在則更多地在強(qiáng)調(diào)中長(zhǎng)期目標(biāo)，“會(huì)更多地考慮市場(chǎng)體系的問(wèn)題，供求關(guān)系的問(wèn)題，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題，配套制度的建設(shè)等等。”他說(shuō)。
“第三是過(guò)去我們比較多地強(qiáng)調(diào)需求管理，通過(guò)貸限的政策控制需求，”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“未來(lái)會(huì)更多強(qiáng)調(diào)供給，特別是對(duì)于特大型城市，現(xiàn)在幾個(gè)會(huì)議里面都特別強(qiáng)調(diào)要增加住房用地的比例，要提高土地容積率等等，供應(yīng)商要做加法。”
陳國(guó)強(qiáng)的第四點(diǎn)是，相比于過(guò)去強(qiáng)調(diào)中央統(tǒng)一的發(fā)號(hào)施令、統(tǒng)一部署，現(xiàn)在更多地要突出地方調(diào)控的自主性，讓調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放到地方。“把制定規(guī)則的權(quán)限下放到地方，由地方結(jié)合自身特點(diǎn)出臺(tái)相應(yīng)的措施，所以要強(qiáng)調(diào)地方的主動(dòng)調(diào)控。”
“和過(guò)去前幾年的調(diào)控住房相比，未來(lái)政策很多方面會(huì)有很多的變化。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
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