回顧2012年下半年，樓市出現(xiàn)大逆轉，直接導致了2013年年初國務院再次發(fā)布樓市調控五項舉措(簡稱“國五條”)，隨之各地紛紛出臺細則版法規(guī)，北京也從制定全年調控目標、二手房交易所得按20%繳納個稅、限房價競地價等多個方面著手調控，由此，2013年樓市新一輪的調控周期開啟。 進入下半年，調控效果不佳，北京再度出重拳發(fā)布“新京七條”，嚴查變相漲價，這才將房價過快上揚的勢頭止住，行至年末，房價進入平穩(wěn)期。
量價雙穩(wěn) 全年目標定基調
年初，北京“兩會”正式確定今年北京樓市的調控目標為“雙穩(wěn)”，明確房價控制目標，即全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，這為2013年的調控任務定下了基調。
在這一環(huán)節(jié)，通過發(fā)放銷售許可證控制漲價入市成為政府最直接的控價手段。而北京市住建委也公開表示，“北京市新建商品房的售價將接受政府指導，新開盤項目報價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質商品房價格，否則政府將不予發(fā)放預售許可證”，即所謂的“限價令”。
見招拆招 限價令被破解
“限價令”的發(fā)布在短期內確實對于市場起到了一定的震懾作用，并且也使得自2012年下半年以來的房價快速上漲現(xiàn)象得到緩解，但好景不長，“上有政策，下有對策”，開發(fā)商很快便想到了破解之法，變相漲價，應時而生。
各類毛坯房變身精裝修、車位捆綁、空間創(chuàng)意費銷售花樣層出不窮，項目實際銷售價格不斷攀升。從統(tǒng)計局發(fā)布的月度商品住宅價格變化數(shù)據(jù)中也可以看出，2013年北京住宅價格仍處于上行階段，價格漲幅情況在全國70大中城市當中名列前茅。
再出重拳 房價終趨穩(wěn)
由于“限價令”政策并未達到其預期效果，10月份，北京市再次發(fā)布繼續(xù)收緊調控的“新京七條”，再次強調嚴查變相漲價項目，并且在而后的住建委“閉門會議”中傳出兩項精神，一是對于出現(xiàn)漲價情況的樓盤不予發(fā)放預售許可證，二是單價4萬元以上的項目年底前不再發(fā)放預售許可證。“新京七條”出臺后，效果立竿見影，再加上市場買賣雙方對未來預期的判斷，使得2013年年底房價過快上漲的勢頭終于被抑制，開始進入較為平穩(wěn)上升的階段。
自住商品房現(xiàn)身 市場微妙
與此同時，“新京七條”衍生出“自住型商品房”這一新思路。該類住房的特征是以90平方米以下戶型為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。面向全市符合限購條件的家庭，保障房輪候家庭和本市無房家庭優(yōu)先購買。
據(jù)公開資料顯示，北京明年將推出5萬套自住型商品房，占到普通商品房市場的50%，而在50%的住宅用地計劃供應量，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地只占25%的土地量。由此可知，明年普通商品房市場競爭將趨于白熱化。
從對房價的影響情況，亞豪機構認為，目前市場普遍預期自住型商品房的面市較低的限價無疑將拉低未來整體市場的成交價格。但是在實際操作中，由于自住型商品房的地塊供應直接占據(jù)了商品住房地塊的額度，使得未來純商品住房用地及商品住宅供應大幅減少。而一旦自住型商品房中最為關鍵的分配機制出現(xiàn)問題，大量輪候人群又不得不重返純商品房市場中去購置房產(chǎn)，到那時商品房市場必將出現(xiàn)更加嚴重的供需倒掛，或許對于價格控制并不能起到預想中的作用。晨報記者 袁顯峰
北京樓市主要調控政策概覽
2013年1月25日 北京住建委發(fā)布今年樓市調控目標：“房價穩(wěn)定”，對于一些價格上漲過快的項目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。
2013年1月27日 北京出臺樓市調控新政：漲幅過快地區(qū)增交易成本，即“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價格的穩(wěn)定”。
2013年3月1日 國務院公布房地產(chǎn)調控“國五條”實施細則出臺：特別提出二手房的個調稅，由交易總額的1%至2%，從嚴按差額的20%征收。
2013年3月30日 北京落實房地產(chǎn)調控“國五條”執(zhí)行細則出臺：尤其要求堅決抑制投機投資性購房，明確規(guī)定個人轉讓住房所得的20%計征等。
2013年10月23日 “京七條”出臺，自住型商品房現(xiàn)身：自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米，銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
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