中共十八屆三中全會(huì)的公報(bào)與《決定》文件依稀描繪了即將開啟的中國(guó)第三次房地產(chǎn)改革的前景：第一，市場(chǎng)在資源配置中的作用由“基礎(chǔ)性”轉(zhuǎn)向“決定性”，由此決定了下一步房地產(chǎn)調(diào)控的去行政化基本方向；第二，強(qiáng)調(diào)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，以破解政府一手壟斷土地要素的格局，實(shí)現(xiàn)土地供給的多元化，這是緩解當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的最有效舉措；第三，試圖通過完善金融市場(chǎng)體系、深化財(cái)稅體制改革、形成合理有序的收入分配格局等綜合配套改革，來改善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部宏觀環(huán)境，這是糾正中國(guó)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的根本之策。

 

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，其實(shí)已經(jīng)到了不得不改，或者說不得不大改的境地，而此次三中全會(huì)祭出的改革大方向和具體舉措應(yīng)該是符合市場(chǎng)預(yù)期的。大家可能更關(guān)心的是，第三次房改對(duì)未來房?jī)r(jià)的影響會(huì)如何？筆者認(rèn)為，這需要看政府最后能出臺(tái)多少實(shí)質(zhì)性的落實(shí)措施，以及今后的實(shí)際行動(dòng)。但無論如何，從中長(zhǎng)期來看，這些改革藍(lán)圖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展無疑是一劑利好，而從短期來看，這可能會(huì)加劇中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的不確定性。

 

今年持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及越調(diào)越漲的畸高房?jī)r(jià)讓“房地產(chǎn)泡沫”一詞一直為大家所熱議。樂觀派認(rèn)為中國(guó)的城市化進(jìn)程仍將持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)很正常，不久的將來北京的房?jī)r(jià)甚至能達(dá)到80萬元每平米；而悲觀派則認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重，房?jī)r(jià)暴跌即將來臨，手頭房子能賣就賣。筆者認(rèn)為，上述兩派都是極端觀點(diǎn)，極度樂觀和極度悲觀都不可取?；镜呐袛鄳?yīng)該是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否會(huì)破、何時(shí)會(huì)破取決于未來的外部宏觀環(huán)境變化。就當(dāng)前而言，及時(shí)采取措施適當(dāng)剎車以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”是必要也是必須的，這也正是三中全會(huì)定調(diào)“全面深化改革”的背后涵義。

 

過去這些年，助推房?jī)r(jià)飆漲的因素除城市化進(jìn)程加速和居民收入改善導(dǎo)致的住房需求大幅增加以外，主要還有貨幣超發(fā)、金融資源配置不合理、地方政府土地財(cái)政依賴、居民收入差距拉大、土地要素市場(chǎng)政府一手壟斷等房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的因素。此輪啟動(dòng)的第三次房改正是試圖對(duì)上述這些領(lǐng)域進(jìn)行全面改革，但這些改革如果掌控不好則會(huì)加劇中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的可能。

 

第一種可能：改革進(jìn)程緩慢，房地產(chǎn)泡沫越吹越大。中國(guó)過去35年來的漸進(jìn)式改革之所以能取得成功，一方面是由于大多數(shù)改革都是各方能達(dá)成共識(shí)的帕累托改進(jìn)，改革阻力相對(duì)較??；另一方面是由于改的大多是老百姓的事，比如國(guó)企改革、住房商品化改革，都是政府在甩包袱，政府有改革的動(dòng)力。而上述這些改革需要政府主動(dòng)讓利，是政府在“革自己的命”、“卸自己的胳膊”，阻力自然很大。如果改革長(zhǎng)期進(jìn)展緩慢，則現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展模式就會(huì)愈演愈烈，房地產(chǎn)泡沫就可能越吹越大。一旦房地產(chǎn)被吹上了天，想軟著陸也就難了。

 

第二種可能：改革迅速取得突破，房地產(chǎn)泡沫破滅提前到來。十八大以來，新一屆政府不斷釋放改革的決心和魄力，如果上述改革在今后1-2年內(nèi)能很快取得重要突破，比如全面開征房產(chǎn)稅、農(nóng)村建設(shè)用地直接入市、保障性住房和自住性住房大量供應(yīng)等，則目前的高房?jī)r(jià)就會(huì)失去支撐。如果再考慮到去年至今年以來的住房剛需提前釋放，以及2017年前后到來的全國(guó)首次購房適齡人口(25-35歲)數(shù)量步入下降通道的影響，則如今房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷追高的結(jié)局注定不會(huì)太美好。

 

不管出現(xiàn)上述哪種情況，正如今年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者席勒教授所言，“非理性繁榮的盛宴不可能持久”。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，特別是土地要素市場(chǎng)改革是大勢(shì)所趨，因?yàn)楦母锟赡軙?huì)死，但如果不改革則肯定會(huì)死。而從當(dāng)前來看，改革的過程不會(huì)一蹴而就，也不能一蹴而就，重要的是做好平衡，既要避免房?jī)r(jià)上漲過快，也要避免房?jī)r(jià)急劇下降。