盡管限購(gòu)、限價(jià)，但由于需求量大，今年北京的房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中一直位居前列。

“限價(jià)令”、“京七條”出臺(tái)，市場(chǎng)熱度仍不減；機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京今年新建住宅成交均價(jià)較去年上漲14.2%

14.8萬人、74:1。

從11月30日到12月14日，半個(gè)月的時(shí)間，恒大御景灣約2000套房子申購(gòu)家庭數(shù)達(dá)到14.8萬，需求與供應(yīng)比達(dá)到74:1，一房難求的程度堪比北京車牌搖號(hào)幾率。

管中窺豹，回顧2013年北京樓市，就讓我們從恒大御景灣說起。

政策

“京七條”宣布自住商品房出爐

位于朝陽區(qū)豆各莊的恒大御景灣是北京首個(gè)自住商品房項(xiàng)目。自住商品房的一大特征就是限售價(jià)、限套型。恒大御景灣售價(jià)為22000元/平方米，最大套型不超過90平方米，這是在土地出讓前就確定了的。

自住商品房政策是北京今年地方樓市調(diào)控的重要舉措。今年10月，北京公布樓市調(diào)控“京七條”，其中重要一項(xiàng)就是推出自住商品房。自住商品房的限價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。它面向具有北京購(gòu)房資格的家庭銷售，其中北京戶籍無房家庭和經(jīng)適房、限價(jià)房輪候家庭優(yōu)先。

這樣一來，自住商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)直接就吸引了大量購(gòu)房人。恒大御景灣受到十幾萬家庭的追捧就不足為奇了。

除直接供應(yīng)自住商品房地塊外，北京也在調(diào)整“規(guī)則”。當(dāng)商品住宅用地價(jià)格達(dá)到上限后，許多地塊都通過競(jìng)配建自住商品房面積確定競(jìng)得人。

通過種種舉措，北京今年建設(shè)2萬套自住商品房的計(jì)劃完成無憂。根據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，目前北京已有19個(gè)建設(shè)或配建自住商品房的地塊，規(guī)劃建筑面積已經(jīng)在200萬平方米上下。

為了增加自住商品房供地，北京部分國(guó)企還拿出自有建設(shè)用地。目前已公開掛出的，包括朝陽北路原星牌建材制品廠地塊、百子灣14號(hào)地、東壩單店地塊三宗土地。和多數(shù)土地競(jìng)價(jià)不同，三宗土地招標(biāo)出讓，根據(jù)出讓條件，基本“定向”給市屬國(guó)企或其聯(lián)合體。

市場(chǎng)背景

北京全年房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)

北京自住商品房政策的出臺(tái)，和北京今年持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)有關(guān)。從今年3月到9月，北京商品住宅價(jià)格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月在兩位數(shù)，9月商品住宅價(jià)格同比漲幅甚至達(dá)到20.6%。北京房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中也一直位居前列。

據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至12月15日，剔除保障房部分，北京今年新建住宅成交80566套，成交均價(jià)23485元/平方米，較去年的90089套、20884元/平方米呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲。全年成交均價(jià)較去年上漲14.2%。

全年樓市成交量下降，和北京的“限價(jià)令”有重要關(guān)系。從今年春夏之交，北京就明確要求樓盤申請(qǐng)預(yù)售證兩個(gè)“不高于”：不高于前期售價(jià)，不高于周邊同質(zhì)樓盤售價(jià)。因此，有的樓盤選擇了精裝拆分等應(yīng)對(duì)舉措，也有不少樓盤延后了入市節(jié)奏。漸近年底，業(yè)內(nèi)也重新傳出北京叫停4萬元/平方米以上樓盤入市的消息。

而在入市項(xiàng)目中，頻現(xiàn)剛需盤、高端盤熱銷甚至“日光”。如龍湖雙瓏原著，6月首次開盤所推房源售罄，收金7億。12月14日，亦莊金茂悅推出184套房源，吸引了2000余組買房人到場(chǎng)。

土地市場(chǎng)

全年土地成交金額創(chuàng)新高

北京今年房?jī)r(jià)的上漲，背后也有土地市場(chǎng)的傳導(dǎo)因素。土地市場(chǎng)的火爆，是今年北京樓市的一大看點(diǎn)。

以恒大拿下的豆各莊地塊為例，9月4日，恒大、中海、中鐵建、葛洲壩等9家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)這一宗自住商品房地塊。經(jīng)過40多輪競(jìng)價(jià)，恒大以40.4億元拿下該地塊，樓面價(jià)超過1.5萬元/平方米，而其銷售限價(jià)僅2.2萬元/平方米。同一天，北京還出現(xiàn)了新的單價(jià)地王。融創(chuàng)以總成本43.24億元拿下農(nóng)展館地塊，成交樓面價(jià)折合7.3萬元/平方米。

今年房企對(duì)北京土地的激烈爭(zhēng)奪貫穿全年，因此也不斷推高了北京地價(jià)，恒大、融創(chuàng)、泰禾、中糧等表現(xiàn)搶眼。

從年初到9月，北京土地市場(chǎng)已多次出現(xiàn)創(chuàng)新高的單價(jià)。7月，中糧拿下朝陽孫河HIJ地塊，商品房部分樓面價(jià)達(dá)到4.6萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)全市新高。從去年龍湖在孫河拿地到今年中糧拿地，10個(gè)月間，孫河樓面價(jià)上漲130%。而7月初，懋源以17.7億加配建3.8萬平方米公租房的條件，拿下豐臺(tái)夏家胡同地塊，樓面價(jià)折合4.2萬元/平方米，也已經(jīng)達(dá)到彼時(shí)新高。

2013年，北京保持著較快的土地供應(yīng)節(jié)奏，特別是推出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，在這樣的情形下全年土地市場(chǎng)一直維持較高溫度。北京樓市新的熱點(diǎn)板塊如朝陽區(qū)孫河、東壩，通州臺(tái)湖等也開始受到越來越多的關(guān)注。

截至12月中旬，北京全年土地出讓金已經(jīng)超過1700億元。全年則有望達(dá)到1800億元，創(chuàng)造歷史新高。

房企表現(xiàn)

看好北京，扎堆市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

北京今年土地市場(chǎng)的走熱，無疑和房企看好北京市場(chǎng)有關(guān)。

包括豆各莊地塊在內(nèi)，恒大今年已經(jīng)在北京拿下三宗土地，總投入達(dá)到127億元。而今年，才是恒大進(jìn)入北京市場(chǎng)的第一年。

對(duì)于恒大的拿地，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為恒大在于搶灘北京市場(chǎng)，服務(wù)于企業(yè)規(guī)模和品牌需求。而御景灣項(xiàng)目目前受到的歡迎，不能不說恒大選擇的正確，除了品牌知名度，御景灣開盤對(duì)于恒大資金周轉(zhuǎn)的貢獻(xiàn)也將是可觀的。

今年多次在京拿地的企業(yè)如融創(chuàng)、泰禾，也都是深耕北京的企業(yè)。融創(chuàng)的戰(zhàn)略是區(qū)域聚焦、專注高端精品，而泰禾目前主戰(zhàn)場(chǎng)就在北京和福建兩地。北京市場(chǎng)也給了這些企業(yè)足夠的回饋。融創(chuàng)旗下西山壹號(hào)院今年上半年銷售額達(dá)32億。泰禾在孫河的“北京院子”也受到追捧，雖未正式開盤，但市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)高于供應(yīng)量。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森也均表示過對(duì)北京市場(chǎng)的看好。

2013年，北京調(diào)控總體保持從嚴(yán)的狀態(tài)，整個(gè)樓市表現(xiàn)依然紅火；2014年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是否愈演愈烈？房?jī)r(jià)又將保持怎樣的態(tài)勢(shì)，這需要拭目以待。