今年以來，受香港政府房市調(diào)控等影響，香港房地產(chǎn)投機(jī)活動持續(xù)低迷。考慮到明年全球流動性將有所收緊，一些機(jī)構(gòu)預(yù)計香港房價約有10%至15%的下調(diào)空間。由于擔(dān)憂香港房市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，不少機(jī)構(gòu)對香港本地地產(chǎn)股表示擔(dān)憂，以新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展等為代表的香港本地地產(chǎn)股均遭看空。

房價有下調(diào)空間

自去年香港政府推出多項措施調(diào)控房市以來，香港房價結(jié)束急速上漲的態(tài)勢，表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)，不過這種情況在明年可能發(fā)生重大變化。

據(jù)香港金融管理局三季報顯示，香港住宅物業(yè)市場在第三季度仍然沉靜。住宅物業(yè)市場交投于第二季度急跌后仍維持在低位，大約每月成交數(shù)量只有3600宗，相比2012年平均每月6800宗的水平顯著下降。近期一手市場成交有所上升，但與去年情況相比仍屬疲弱。

香港金管局表示，今年以來房地產(chǎn)投機(jī)活動持續(xù)低迷，短期轉(zhuǎn)售交易等近乎絕跡。第三季度整體房價增幅放緩至0.9%，相比之下第一季度及第二季度增幅分別為5.4%及1.4%。不過物業(yè)估值依然偏高，房價與收入比率在第三季度達(dá)到14.6，相當(dāng)于1997年的高峰水平，收入杠桿比率也遠(yuǎn)高于50%的長期平均水平。租金收入與利率差距已顯著收窄，令物業(yè)投資的吸引力下降。

值得注意的是，由于房價仍處在高位，不少機(jī)構(gòu)均表示香港房價有下調(diào)空間?；始姨卦S測量師學(xué)會(RICS)近日報告指出，比較過去歷史及全球因素，香港房價已被高估，高估幅度在30%至40%。由于需求量持續(xù)減少，RICS預(yù)期未來數(shù)月價升量跌的情況將會持續(xù)。目前市場對房價看法爭論十分激烈，其中大部分集中在可能的跌幅程度，RICS認(rèn)為由于明年全球流動性將收緊，香港房價可能有10%至15%下調(diào)空間。

本地地產(chǎn)股遭看空

由于擔(dān)憂香港房市持續(xù)轉(zhuǎn)冷的風(fēng)險，不少機(jī)構(gòu)對香港本地地產(chǎn)股均表達(dá)了擔(dān)憂的情緒。摩根資產(chǎn)亞洲首席市場策略師許長泰表示，對香港房市看法偏向于保守，因此對香港本地地產(chǎn)股后市態(tài)度謹(jǐn)慎。事實上，今年以來，以新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展等為代表的香港本地地產(chǎn)股在二級市場的表現(xiàn)慘淡，新鴻基地產(chǎn)今年以來跌幅接近16%，新世界發(fā)展跌幅達(dá)18%，恒隆地產(chǎn)跌幅接近20%，而同期恒生指數(shù)漲幅為2.26%。

摩根大通近日將新世界發(fā)展評級下調(diào)至“中性”，目標(biāo)價也下調(diào)至11.1港元。目前新世界發(fā)展股價已經(jīng)跌破10港元。高盛預(yù)期明年及2015年新世界發(fā)展基本盈利只有約70億港元，但明年資產(chǎn)凈值較現(xiàn)時股價折讓仍有54%。

對于香港本地地產(chǎn)龍頭之一的新鴻基發(fā)展，盡管摩根大通仍給予其“增持”評級，但也將目標(biāo)價從128港元下調(diào)至111港元。該行認(rèn)為，新鴻基在香港及內(nèi)地的房地產(chǎn)投資質(zhì)量較高，占資產(chǎn)凈值約62%。與其他發(fā)展商一樣，新鴻基地產(chǎn)同樣面臨市場的不利因素，但憑其以往的卓越營銷業(yè)績，該公司很可能跑贏同業(yè)。

對于另一家香港本地地產(chǎn)公司恒隆地產(chǎn)，已有香港券商下調(diào)其盈利預(yù)測。匯豐證券認(rèn)為，雖然恒隆專注于發(fā)展高素質(zhì)資產(chǎn)，而且財務(wù)穩(wěn)健，但由于預(yù)期公司“君臨天下”項目銷售緩慢及均價較低，因此下調(diào)公司在2013年-2015年的盈利預(yù)測幅度至9%-15%，目標(biāo)價由31港元下調(diào)至30港元。