樓市風(fēng)云變幻，房企排名幾經(jīng)變更，作為目前全世界最大的住宅開發(fā)商，萬(wàn)科多年來(lái)穩(wěn)坐內(nèi)地樓市頭把交椅。但未來(lái)5年、10年，萬(wàn)科還會(huì)繼續(xù)是老大嗎？這個(gè)問(wèn)題每年都會(huì)拋向王石、郁亮。前有順馳、綠城，后有恒大、碧桂園，現(xiàn)在又是萬(wàn)達(dá)，均對(duì)萬(wàn)科提出了挑戰(zhàn)。
萬(wàn)科內(nèi)部對(duì)每家可能對(duì)其形成威脅的公司都有對(duì)標(biāo)研究。曾經(jīng)的對(duì)手中，他們真正畏懼過(guò)的只有低調(diào)的中海外；目前，對(duì)萬(wàn)科形成直接挑戰(zhàn)的，則可能是萬(wàn)達(dá)。
萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)都可謂2013年地產(chǎn)界的明星。經(jīng)過(guò)一系列令人眼花繚亂的動(dòng)作，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)在產(chǎn)業(yè)鏈的拓展、金融平臺(tái)的對(duì)接、多元化利潤(rùn)的培育上，表現(xiàn)出步調(diào)的一致性，顯示兩家公司的掌舵人對(duì)于未來(lái)趨勢(shì)的把握和判斷，非常地精準(zhǔn)。
就過(guò)去十多年的發(fā)展來(lái)看，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的盈利模式并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，都是依靠銷售物業(yè)獲利，所不同的只是萬(wàn)科更多賣住宅，萬(wàn)達(dá)則留下了更多的持有型物業(yè)。
從規(guī)模上看，萬(wàn)科2013年銷售在1700億-1800億之間，萬(wàn)達(dá)則在1700億左右，兩家公司已經(jīng)非常接近。未來(lái)兩家公司均把持有物業(yè)資本化作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
根據(jù)預(yù)測(cè)，2014年萬(wàn)科將實(shí)現(xiàn)2000億銷售，2019年左右將實(shí)現(xiàn)3000億，規(guī)模上繼續(xù)做老大的可能性很大。拋開規(guī)模，從商業(yè)模式、風(fēng)險(xiǎn)管理和公司治理等方面來(lái)看，萬(wàn)科也更值得關(guān)注。
很多開發(fā)商都在尋求商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。如郁亮所言，未來(lái)10年中國(guó)住宅需求量會(huì)穩(wěn)定下來(lái)甚至是萎縮，如果只做住宅，萬(wàn)科將會(huì)碰到天花板。2013年萬(wàn)科顯示了其正在嘗試打通地產(chǎn)開發(fā)、持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)以及融資平臺(tái)的全產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
目前，萬(wàn)科主要通過(guò)銷售物業(yè)盈利，年凈利潤(rùn)為100多億，未來(lái)5年，除了銷售物業(yè)收入，萬(wàn)科還可通過(guò)物業(yè)租金收益、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、金融服務(wù)傭金等獲取收入；更遠(yuǎn)的將來(lái)，這幾方面的收入將可能使萬(wàn)科凈利達(dá)到300億級(jí)，這也是郁亮所提出的“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。
公司治理方面，2013年沖擊2000億，實(shí)現(xiàn)“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，北京、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)，公司在戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)層面從未斷裂。近幾年，有接近一半的執(zhí)行副總裁級(jí)別人士離職，公司業(yè)務(wù)仍未受影響，亦可見萬(wàn)科管理人才儲(chǔ)備之充足。
最為關(guān)鍵的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨的不確定性加大，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制尤為重要。而萬(wàn)科的風(fēng)險(xiǎn)管理相較于絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司更有優(yōu)勢(shì)。公司凈負(fù)債率控制在40%以內(nèi)，當(dāng)期拿地金額控制在銷售額60%以內(nèi)等等，建立了一套嚴(yán)格的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系。
萬(wàn)科這幾年強(qiáng)調(diào)“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，不再追求規(guī)模上的老大，但王石和郁亮作為有夢(mèng)想、想要企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青的職業(yè)經(jīng)理人，其持續(xù)做老大的野心并沒(méi)有消減。
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