華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)2012年6月就開始預(yù)測(cè)，2013年房?jī)r(jià)要大漲。一年之后，任志強(qiáng)多次在公開場(chǎng)合不無(wú)自豪地表示，他的預(yù)測(cè)很準(zhǔn)。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市中，四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅全部同比超過(guò)20%。其中，上海11月新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.9%，全國(guó)最高；北京同比上漲21.1%，深圳同比上漲21.0%，廣州同比上漲20.9%；另外，同比漲幅超過(guò)10%的城市超過(guò)20個(gè)。

 

誠(chéng)如全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生所言，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市，在全國(guó)600多個(gè)城市里只占很小比例。但不可否認(rèn)的是，處于調(diào)控中的一線城市以及重點(diǎn)二線城市，2013年普遍出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大漲現(xiàn)象。

 

不可否認(rèn)的房?jī)r(jià)暴漲

 

放到更大范圍，也還是漲。中國(guó)指數(shù)研究院最新的百城指數(shù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年12月以來(lái)連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。必須提醒，這是均價(jià)漲幅。超過(guò)10%的平均漲幅，算得上是暴漲了。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌評(píng)價(jià)稱，“令人意外的是，2013年房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于預(yù)期。北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)上漲尤其引人注目。”

 

朱海斌認(rèn)為，與2009-2010年樓市不同的是，這一輪房?jī)r(jià)上漲中，地區(qū)差異日漸突出。受調(diào)控政策影響，一線城市普遍面臨供給不足的局面。相比之下，小城市新房供應(yīng)量增長(zhǎng)更快，房?jī)r(jià)漲幅也更為溫和。根據(jù)計(jì)算，三線城市(省會(huì)城市水平以下的城市)的房?jī)r(jià)11月份同比增長(zhǎng)僅為4%，買房供房壓力仍然屬于可以接受的程度。

 

朱海斌的觀點(diǎn)代表了很多專家的看法。

 

聶梅生對(duì)2013年的房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià)是，一是房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)處于高位，包括房?jī)r(jià)，但漲幅在逐漸回落；二是城市之間的房?jī)r(jià)形成巨大的差異化，京滬深穗房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)高，但其他部分城市的房?jī)r(jià)不僅在GDP漲幅之下，有的甚至低于CPI增長(zhǎng)。

 

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)今年以來(lái)整體漲幅明顯高于去年。隨著10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)看漲預(yù)期得到有效控制。11月，百城住宅均價(jià)達(dá)10758元/平方米，為2010年6月以來(lái)的最高水平。

 

二手房也創(chuàng)下歷史新高。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

 

政策邏輯與市場(chǎng)規(guī)律

 

2013年房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有放松，但房?jī)r(jià)卻運(yùn)行在調(diào)控的預(yù)期之外。不同關(guān)注點(diǎn)的專家傾向于同意，供求關(guān)系最終起了決定作用，而調(diào)控政策起到了或正面或反面的作用。

 

如果回顧任志強(qiáng)早在2012年的預(yù)測(cè)，他同樣也是以供求關(guān)系推導(dǎo)出房?jī)r(jià)暴漲的結(jié)論。只不過(guò)，在任志強(qiáng)的邏輯中，影響供求的因素是多方面的。

 

綜合任志強(qiáng)在2012年多次言論，他判斷房?jī)r(jià)暴漲有四大理由。首先，從2006年和2005年的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了2010年的房?jī)r(jià)上漲，而2012年的統(tǒng)計(jì)顯示，土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)持續(xù)發(fā)展，所以，后一輪緊跟著就是價(jià)格暴漲；其次，限購(gòu)令阻礙了二手房供應(yīng)，從而加大了房?jī)r(jià)暴漲幅度。任的具體解釋是，由于2007年、2009年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，市場(chǎng)都有較充分的二手房供應(yīng)，這在一定程度上稀釋了房?jī)r(jià)上漲壓力。但到2013年，依靠增加二手房供應(yīng)滿足市場(chǎng)需求的路子也被政策堵上；第三，最關(guān)鍵的問(wèn)題是，限購(gòu)令并未限制住購(gòu)房需求，2012年新房銷售額與以往相差無(wú)幾，因此到2012年3月，當(dāng)舊的土地供應(yīng)庫(kù)存建設(shè)的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲；第四，地價(jià)綁架了房?jī)r(jià)。用任志強(qiáng)的話說(shuō)，“新一屆(地方)政府可能更希望房?jī)r(jià)上漲，否則如此大規(guī)模的地方債窟窿可能抹不平。”

 

早在2010年，任志強(qiáng)在分析當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，考慮的因素則分別是，第一，供求關(guān)系，其中也包括地價(jià)推動(dòng)作用；第二，交易環(huán)節(jié)水費(fèi)增加推動(dòng)作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策貨幣政策影響。

 

2010年，任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)年并不是房?jī)r(jià)在引導(dǎo)其他周邊環(huán)境因素的變化，而是各種政策與調(diào)控措施在影響著房?jī)r(jià)的上漲與波動(dòng)；而2013年，任志強(qiáng)僅利用簡(jiǎn)單的市場(chǎng)邏輯就推導(dǎo)出了房?jī)r(jià)暴漲的結(jié)論。這些市場(chǎng)邏輯也有調(diào)控反作用的結(jié)果。

 

除了上述任志強(qiáng)指出的限購(gòu)反作用，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉進(jìn)一步補(bǔ)充稱，在2013年的調(diào)控政策中，北京最為嚴(yán)格，出臺(tái)了歷史上負(fù)擔(dān)最重的交易環(huán)節(jié)征收20%個(gè)人所得稅。但這項(xiàng)調(diào)控政策最終的效果是，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)大幅增加反而導(dǎo)致二手房交易冷清，供應(yīng)量減少。也就是說(shuō)20%個(gè)稅在某種意義上加速了房?jī)r(jià)暴漲，使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放。

 

各主要城市一手抓調(diào)控，一手抓保障，但這似乎也并未能改變房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)。

 

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅以保障房種類最多的北京為例分析稱，近年來(lái)保障房政策的搖擺所引發(fā)的，由低收入申購(gòu)人群享有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房、雙限房到享有居住權(quán)的廉租房、公租房，今年又新增了一個(gè)自住型商品房，各種產(chǎn)權(quán)形式的保障房輪番登場(chǎng)，但仍然不能說(shuō)建立起了一個(gè)完備的住房保障體系。由于具備保障房申購(gòu)資格的人群規(guī)模非常龐大，而近年來(lái)保障房供應(yīng)量增長(zhǎng)有限，輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，一部分家庭被迫擠入商品房市場(chǎng)，加劇了商品房市場(chǎng)的供需矛盾，也從客觀上造成房?jī)r(jià)上漲。

 

聶梅生還認(rèn)為，一邊是低利率，一邊是發(fā)行鈔票，湊在一起也在加速造成高房?jī)r(jià)。聶梅生認(rèn)為，鈔票發(fā)行速度和漲房?jī)r(jià)是成正比的關(guān)系，2007、2008年鈔票發(fā)行比較平緩的時(shí)候，房?jī)r(jià)也很平緩。但是，在2008年啟動(dòng)救市模式后，猛發(fā)鈔票，房?jī)r(jià)就猛漲。雖然這并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

 

如聶梅生所言，房地產(chǎn)調(diào)控十年一共出了70多個(gè)文件，其中絕大部分都是控制房?jī)r(jià)的，但房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高。聶梅生的結(jié)論是，以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)的10年調(diào)控是失效的。只有一件事是對(duì)的，就是終于搞明白了保障房應(yīng)該由政府來(lái)管。她認(rèn)為，我們可以借鑒成熟經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，最重要的一點(diǎn)是遵循房地產(chǎn)發(fā)展周期，敬畏市場(chǎng)規(guī)律。