十八屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》），與房地產(chǎn)密切相關(guān)的內(nèi)容，除了提出集體建設(shè)用地直接入市外，就是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

 

房地產(chǎn)稅改革被認(rèn)為是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容。

CRIC研究中心認(rèn)為，10年內(nèi)真正能夠成為房地產(chǎn)市場長期調(diào)控機(jī)制的，非房地產(chǎn)稅莫屬。改被動(dòng)管理為主動(dòng)管理，是擺在新一屆政府面前的關(guān)鍵課題，而房地產(chǎn)稅無疑是對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行主動(dòng)管理的可行途徑之一。

被賦予諸多使命感的房地產(chǎn)稅，果真是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一劑良藥？

房地產(chǎn)稅立法過程漫長

十八屆三中全會(huì)以前，相關(guān)部門已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)稅做了不少準(zhǔn)備工作。重慶市政府、上海市政府先后明確于2011年1月28日起試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅。從實(shí)際結(jié)果來看，重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，形式大于意義。此后房產(chǎn)稅推進(jìn)緩慢。

2013年8月29日，全國人大常委會(huì)委員、財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿，在十二屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議提出，必須盡快調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控思路，充分運(yùn)用市場手段，著力健全房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。要逐步整合房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)稅收和各類收費(fèi)，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，盡快按照人均居住面積征收累進(jìn)房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本，促進(jìn)二手房、存量房源流轉(zhuǎn)。要推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名登記和全國聯(lián)網(wǎng)工作，擠出部分非自住以及非正當(dāng)獲得的房源，促進(jìn)存量房地產(chǎn)進(jìn)入交易，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，切實(shí)減輕普通老百姓購房成本。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，按人均居住面積征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅，是統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的重要基礎(chǔ)。而開征房產(chǎn)稅，就必須盡快實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)。這樣，擁有多套和豪華住房的持有成本大大增加，二手房、存量房源流轉(zhuǎn)率迅速提高，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展就成為可能。桑豫峰表示，尹中卿的建議，點(diǎn)明了影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個(gè)主要癥結(jié)，而解決這些問題根本不存在技術(shù)難題，可操作性非常強(qiáng)，希望他的建議能被有關(guān)決策部門采用，盡快推動(dòng)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，否則房地產(chǎn)調(diào)控就永遠(yuǎn)只能是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，政府、開發(fā)商和消費(fèi)者也永遠(yuǎn)不滿意。

尹中卿此前曾長期擔(dān)任全國人大常委會(huì)辦公廳研究室副主任、主任，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控及其長效機(jī)制頗有研究，并堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是不爭的事實(shí)。

國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，地產(chǎn)的所有者是國家，而房產(chǎn)的所有者是私人，土地是升值的，房屋是貶值的，價(jià)值如何分離？目前還沒有一個(gè)主張房地產(chǎn)稅的人在法理和理論上作出解釋，需要全國人大進(jìn)行研究。許善達(dá)稱，房地產(chǎn)稅立法過程需要很長時(shí)間，最終要立一個(gè)有中國特色的法。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)：擴(kuò)還是不擴(kuò)

雖然房地產(chǎn)稅立法緩慢，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)不會(huì)加快？

2013年3月底，國務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工發(fā)出通知，要求2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。中金公司分析師寧靜鞭認(rèn)為，實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度并在一定程度上公開，就能掌握居民在不同城市擁有房屋的情況，為房產(chǎn)稅的推出提供了條件，也能在一定程度上改變社會(huì)對(duì)于多套房的非理性持有，改善樓市供求關(guān)系。

2013年5月24日，國務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)展改革委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。此后，房產(chǎn)稅多次傳出擴(kuò)圍消息，但最終都是虛晃一槍。試點(diǎn)城市一個(gè)也沒有增加。

財(cái)政部部長樓繼偉在2013年11月19日發(fā)行的《〈中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定〉輔導(dǎo)讀本》中撰文，提出深化稅制改革需要把握五個(gè)方面內(nèi)容，其中兩個(gè)方面，一是要有利于培育地方主體稅種，一是盡可能不開征新稅種。并提出要加快房產(chǎn)稅立法，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，要適當(dāng)減輕建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。

如果在房地產(chǎn)稅立法之前，繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，CRIC研究中心將各大城市2008年以來的房價(jià)進(jìn)行比較后預(yù)測說，江浙地區(qū)房價(jià)增長較快的二線城市，未來可能納入試點(diǎn)范圍。比如南京和杭州。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來的房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍應(yīng)該會(huì)采取上海、重慶模式進(jìn)行擴(kuò)圍征收，也不排除第三套方案的可能性。通過不同模式的試點(diǎn)，無論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，經(jīng)歷幾年的深度調(diào)整，房產(chǎn)稅最終會(huì)回歸到同一個(gè)征收水平，以起到對(duì)多套房的投資客在持有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用。

爭議未已

有關(guān)部門提出征收房產(chǎn)稅以來，爭議就沒有停止過。

任志強(qiáng)是典型代表。他曾經(jīng)在某論壇上厲聲質(zhì)問記者，“房產(chǎn)稅對(duì)你有什么好處嗎？中國在兩個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，有什么成績嗎？如果試了兩年都沒試出個(gè)成績，是不是該取消了呢？國際慣例的房產(chǎn)稅在中國是不可能實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)榈谝粭l件是沒有做到財(cái)產(chǎn)透明。”

任志強(qiáng)認(rèn)為，政府如果要收房產(chǎn)稅，一定要是替代性的，就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種，然后把這些綜合起來變成房產(chǎn)稅，使得總稅負(fù)不增加。如果在收取土地出讓金后，再讓購買人支付房產(chǎn)稅是不合理的。

高盛投資管理部中國副主席哈繼銘、春華資本集團(tuán)董事長胡祖六都認(rèn)為，研究房地產(chǎn)稅立法，首先要明確立法目的。如果征稅用于提供基層公共服務(wù)，則適宜對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅；如果征稅目的在于抑制房地產(chǎn)過熱，則適宜對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅。

許善達(dá)稱，他也贊同哈繼銘和胡祖六的看法。他認(rèn)為，全世界還沒有哪一個(gè)經(jīng)濟(jì)體因?yàn)殚_征了房產(chǎn)稅而抑制了房地產(chǎn)泡沫，而真正對(duì)房地產(chǎn)泡沫起抑制作用的都是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅。對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅，效率高、成本少。

許善達(dá)甚至認(rèn)為，今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，中國都不具備對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅的條件。一項(xiàng)大的稅收政策調(diào)整有三個(gè)必經(jīng)程序：首先，得到基本形成共識(shí)的研究結(jié)論；其次，起草好稅法和實(shí)施細(xì)則的草案；最后，準(zhǔn)備好處理相關(guān)問題的配套文件。

許善達(dá)稱，一些媒體說國家稅務(wù)總局已經(jīng)和一些地方稅務(wù)局在試點(diǎn)房產(chǎn)稅，這種傳說并不準(zhǔn)確。他透露，國稅總局正在進(jìn)行研究建立房產(chǎn)的市場價(jià)值評(píng)估體系，試點(diǎn)的是房產(chǎn)評(píng)估辦法。“評(píng)估辦法的試點(diǎn)進(jìn)展很快，但距離全面推行，作為現(xiàn)行征收商業(yè)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)還不能說已經(jīng)完全成熟，更不要說作為征收非商業(yè)性住宅的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)了。評(píng)估辦法試點(diǎn)成功以后，首先投入運(yùn)行的必然是針對(duì)商業(yè)房產(chǎn)稅。這和馬上要出臺(tái)住宅保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅不是一回事。”