年末的銀行房貸荒，調(diào)控之下的新樓盤入市量的急劇減少與大量涌入一線城市的剛需人群形成了想買房無(wú)房、想買房無(wú)貸款、想買房房?jī)r(jià)太高等等一系列似乎無(wú)法破解的難題。圍繞著這些難題，政府在10年來(lái)出臺(tái)了70余條調(diào)控政策，基本上是房?jī)r(jià)上揚(yáng)，政策收緊，房?jī)r(jià)下降，政策放松。在這一場(chǎng)你松我緊的博弈之下，且看一下各大房企今年的儲(chǔ)備以及明年的預(yù)期。

    新華房產(chǎn)北京12月26日訊（記者孫夢(mèng)姝）美聯(lián)儲(chǔ)退出QE，中國(guó)防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利率中樞上移，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率提高，經(jīng)濟(jì)增速放緩。受到上述影響，房地產(chǎn)行業(yè)資金成本上升，行業(yè)增速下降至15.5%，行業(yè)盈利和購(gòu)房需求都存在著下降的風(fēng)險(xiǎn)。

    2014年，房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向供應(yīng)、保障民生，而非一刀切的市場(chǎng)化管理，土地制度改革保障農(nóng)民產(chǎn)權(quán),會(huì)對(duì)土地財(cái)政及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型影響深遠(yuǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將愈演愈烈,有實(shí)力的公司市場(chǎng)份額將會(huì)提高。

    “沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市帶”將會(huì)發(fā)展吸納新增人口，可帶來(lái)持續(xù)性的住房需求。而有實(shí)力的房企注意力將會(huì)放在城市帶發(fā)展項(xiàng)目、公司資源釋放、集團(tuán)注資、股本融資放開以及產(chǎn)業(yè)布局。

    保利 萬(wàn)科：深耕一二線城市 期待融資突破

    保利地產(chǎn)第四季度可售貨量較多,且一線城市占比上升。2013年1—11月新增項(xiàng)目權(quán)益建面約1100 萬(wàn)平方米,權(quán)益土地款約370 億元,以深耕進(jìn)入一二線城市的項(xiàng)目為主,預(yù)計(jì)全年權(quán)益土地款約400 億元；前3 季度已實(shí)現(xiàn)新開工1209 萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)全年計(jì)劃1600 萬(wàn)平方米可能超額完成。2014 年可售貨量約2000 億元,其中存量400 億元,新推1600 億元,預(yù)計(jì)銷售增速將維持在20%以上。

    受行業(yè)環(huán)境變化及自身基數(shù)抬高的影響,保利地產(chǎn)從2013 年開始銷售增速放緩,受此影響預(yù)計(jì)從2014 年開始結(jié)算收入增速將放緩。雖2013 年結(jié)算增長(zhǎng)較多,但毛利率下滑明顯,主要原因在于11—12 年降價(jià)促銷項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期所致,預(yù)計(jì)全年毛利率約33%,同比下滑3.2%。受2013 年房?jī)r(jià)上漲影響,預(yù)計(jì)2014 年毛利率可能略有回升,但由于地價(jià)跟隨房?jī)r(jià)上漲,毛利率改善空間有限。2010 年以來(lái)保利合作拿地增多,拿地權(quán)益比持續(xù)下降,因此影響銷售、結(jié)算的權(quán)益比，兩者均呈下降趨勢(shì)。

    若保利在后續(xù)的資本市場(chǎng)融資取得突破,發(fā)展有望再加速。保利堅(jiān)持高杠桿運(yùn)作,但進(jìn)一步加杠桿的空間有限。在A 股房企再融資有條件放開的背景下,或許保利有能力也有動(dòng)力去爭(zhēng)取股權(quán)融資的機(jī)會(huì),以增強(qiáng)資本實(shí)力,并打開加杠桿的空間。并且公司過(guò)往的高速增長(zhǎng)也與資本市場(chǎng)融資密不可分。

    萬(wàn)科在1-11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1394萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1599億元,同比增長(zhǎng)26%；獨(dú)享廣泛布局對(duì)于區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的平滑優(yōu)勢(shì),合理定價(jià)、剛需產(chǎn)品主導(dǎo)下貫徹快去化策略；四季度成交確實(shí)受到多家銀行額度用完的影響,然而需求就在那里,被推遲不等于被消滅。

    中期以來(lái)拿地力度加大,公司積極拿地增儲(chǔ):1-11月,新增項(xiàng)目權(quán)益口徑建筑面積2077萬(wàn)平方米；新增土地權(quán)益地價(jià)款771億元,占到2012年全年權(quán)益地價(jià)款430億元的1.8倍；且三季度獲取項(xiàng)目中一線城市占比較高。

    行業(yè)集中度提升下的大趨勢(shì),融資等能力上的分化使得“強(qiáng)者恒強(qiáng)”日趨嚴(yán)重，未來(lái)萬(wàn)科將憑借卓越的品質(zhì)追求、優(yōu)秀的管理能力獲得更高的產(chǎn)品溢價(jià),在整體行業(yè)利潤(rùn)率逐步下行的趨勢(shì)中率先獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)空間。作為龍頭老大,萬(wàn)科積極尋變求新，在住宅產(chǎn)業(yè)化和社區(qū)資源方面積極開拓,且公司海外融資上的進(jìn)一步開拓依然可期。

    泰禾 招商：拓展二線或準(zhǔn)二線城市 規(guī)避一線地市過(guò)火

    近日，泰禾集團(tuán)公告以35.87億元競(jìng)得一宗商業(yè)、住宅地塊,占地面積17.24萬(wàn)平方米,建筑面積57.65萬(wàn)平方米,樓面價(jià)6222元/平米,位于福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)東側(cè)。據(jù)媒體報(bào)道稱，此地為低成本的優(yōu)質(zhì)資源。

    原因在于位于地塊北側(cè)2013-06地塊樓面價(jià)7402元/平米；周邊住宅售價(jià)18000元/平米,利潤(rùn)率有保障。公司擬將競(jìng)得地塊打造成為東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)二期,西面的東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)以70萬(wàn)平方米純商業(yè)體量、高端的規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng),定位為“海西第一綜合體”,此次競(jìng)得地塊總建面60萬(wàn)平方米,一、二期在協(xié)同效應(yīng)下,合計(jì)體量130萬(wàn)平方米的東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)有望被塑造成“海西第一商圈”。

    據(jù)悉，截止目前，泰禾100%權(quán)益拿地金額達(dá)到194億,是公司前11月合同銷售金額的1.9倍。既定拿地策略繼續(xù)得以保持,既鞏固了海西大本營(yíng),又加大了二線城市的投入力度。行業(yè)預(yù)計(jì)競(jìng)得地塊可售貨值超過(guò)100億。但也存有一線城市市場(chǎng)受到行政調(diào)控從而影響銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

    不同于泰禾將目光投向建立“海西第一商圈”，招商地產(chǎn)在2013年拓展規(guī)模大幅增長(zhǎng)近4成，并重點(diǎn)拓展二線及準(zhǔn)二線城市，規(guī)避開了地市過(guò)火的一線，也沒有下移至三四線，半數(shù)項(xiàng)目底價(jià)獲取，平均溢價(jià)率僅18%。

    但不可否認(rèn)的是招商地產(chǎn)的許多樓盤均為大戶型高端產(chǎn)品，其144平米以上大戶型占比為50%，并都在2013年集中體現(xiàn)，去化速度十分緩慢。

    雖在下半年招商的股票連續(xù)停盤，但招商地產(chǎn)的資金優(yōu)勢(shì)卻進(jìn)一步增強(qiáng)了。招商地產(chǎn)通過(guò)反向收購(gòu)成功搭建海外融資平臺(tái)--招商局置地,此意義十分重大。海外融資更靈活便利,董事會(huì)可自主決定每半年增發(fā)不超過(guò)總股本20%的新股,經(jīng)審批還可不受此限制；債權(quán)融資也已啟動(dòng),據(jù)測(cè)算招商局置地資產(chǎn)負(fù)債率約66%,參考公司73%的資產(chǎn)負(fù)債率,可凈增債務(wù)融資60億元,已發(fā)行5億美元債券,利率僅4.02%,后續(xù)還有空間。A股定向增發(fā)已獲證監(jiān)會(huì)受理,若獲批預(yù)計(jì)公司可在一年內(nèi)擇機(jī)發(fā)行,成功的可能性大,可增加資本金約65億元,據(jù)測(cè)算將使資產(chǎn)負(fù)債率由73%降至69%。

    2013年7—9月招商與青島、?？凇B門3個(gè)城市簽訂了“郵輪母港綜合體”合作框架協(xié)議或達(dá)成合作意向；上述項(xiàng)目均位于城市核心位置且規(guī)模可觀,若協(xié)議落實(shí),公司將具有優(yōu)先選擇權(quán)；集團(tuán)與地方政府合作進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城開發(fā),有望為招商地產(chǎn)帶來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)大盤項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

    信達(dá)：長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)布局 破解8月雙重誤會(huì)迷團(tuán)

    信達(dá)地產(chǎn)新增儲(chǔ)備布局重點(diǎn)向長(zhǎng)三角傾斜。截至目前,信達(dá)今年共獲取土地7宗,合計(jì)建面101.8萬(wàn)平方米,地價(jià)款合計(jì)49.6億元,雖然拿地建面僅達(dá)到去年122萬(wàn)平方米的83%,但地價(jià)款已同比增長(zhǎng)60%,平均建面地價(jià)3768元/平米,同比增長(zhǎng)約45%。主要因?yàn)樾略鰞?chǔ)備重點(diǎn)向市場(chǎng)更為活躍，同時(shí)地價(jià)也更高的長(zhǎng)三角區(qū)域的二三線城市傾斜,該區(qū)域已占信達(dá)總土地儲(chǔ)備的60%以上,據(jù)悉今年已貢獻(xiàn)其收入及利潤(rùn)50%以上。此次補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資源,有利于信達(dá)在最具經(jīng)濟(jì)活力的長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)深耕,進(jìn)一步鞏固優(yōu)勢(shì)。

    不過(guò)信達(dá)在今年的8月份曾遭遇過(guò)雙重誤會(huì):一重誤會(huì)來(lái)自會(huì)計(jì)準(zhǔn)則入賬計(jì)量偏差。信達(dá)地產(chǎn)借殼上市后,從信達(dá)投資獲得308萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備,現(xiàn)在尚有155萬(wàn)平方米的待建。這155萬(wàn)平方米土地較08年平均升值5倍左右。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則恪守歷史成本法記賬,該部分資產(chǎn)升值并未體現(xiàn),人工調(diào)整后其每股凈資產(chǎn)約為6.46元,對(duì)應(yīng)PB為0.53倍。二重誤會(huì)來(lái)自市場(chǎng)錯(cuò)誤定價(jià)。ROE穩(wěn)定在9.5%以上的公司對(duì)應(yīng)合理PB應(yīng)為1.38倍。而市場(chǎng)僅給予0.78倍的估值,嚴(yán)重低估公司價(jià)值。

    2013年，信達(dá)逐步出現(xiàn)改善跡象。首先是周轉(zhuǎn)步伐加快，其次是新開工面積同比增長(zhǎng)30%,將為未來(lái)幾年提供更為充足的可售貨源,利潤(rùn)表將逐步改善,同時(shí)也為股價(jià)上揚(yáng)提供催化劑。