十八屆三中全會公報提出，適應經(jīng)濟全球化新形勢，必須推動對內(nèi)對外開放相互促進、引進來和走出去更好結(jié)合，促進國際國內(nèi)要素有序自由流動、資源高效配置、市場深度融合，加快培育參與和引領國際經(jīng)濟合作競爭新優(yōu)勢，以開放促改革。要放寬投資準入，加快自由貿(mào)易區(qū)建設，擴大內(nèi)陸沿邊開放。

 

據(jù)媒體報道，在上海獲批自貿(mào)區(qū)之后，深圳、天津、重慶、舟山、武漢、鄭州等地紛紛跟進申報。從目前高層態(tài)度和各地進展判斷，上海自貿(mào)區(qū)之后，下一個有望成行的自貿(mào)區(qū)可能是港澳粵自貿(mào)區(qū)。

 

據(jù)媒體報道，港澳粵自貿(mào)區(qū)方案上報國務院，并且已獲得原則性同意。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，十八屆三中全會后，哪里有自貿(mào)區(qū)政策落地，哪里的樓市將被市場炒作的沸沸揚揚，房價將因市場化而短期內(nèi)報復性上漲，也會因為市場造成投資泡沫，不利于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)城融合。

 

上海自貿(mào)區(qū)房價已“脫韁”，局部市場吹大短期“泡沫”

 

以上海自貿(mào)區(qū)成立前后商品住宅成交量價為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上海自貿(mào)區(qū)成立3個月左右時間，上海自貿(mào)區(qū)板塊個案相對成立前普漲20%。從具體板塊成交變化來看，外高橋板塊作為規(guī)劃中的國際化生態(tài)港區(qū)，2013年10-11月成交均價分別達到38647元/平方米、39236元/平方米，未來森蘭國際社區(qū)也將迎來高端住宅供應的熱潮；川沙板塊近年來受到地鐵2號線東延伸段開通、迪士尼建設等諸多利好因素的影響，板塊熱度持續(xù)上漲。2013年10-11月板塊商品房成交均價分別在20937元/平方米、24805元/平方米；臨港板塊伴隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，人口快速導入，以及投資客推波助瀾，臨港新城的新房均價10-11月分別達到14722元/平方米、13861元/平方米。按照平均漲幅來看，上海自貿(mào)區(qū)板塊相對成立前也有15-20%的漲幅。

 

從商品住宅成交量來看，外高橋板塊9-11月商品住宅成量分別為55193平方米、35492平方米、44853平方米，臨港新城板塊9-11月商品住宅成交量分別為55413平方米、45800平方米、15140平方米，川沙板塊9-11月商品住宅成交面積分別為17754平方米、6021平方米、7600平方米。其中，10月份，外高橋與臨港新城商品住宅成交保持在高位，相比8月有高達200.5%和113.9%的漲幅。

 

進入12月份以來，臨港新城的房價漲幅更是驚人。今年8月底，上海自貿(mào)試驗區(qū)概念傳出以來，臨港新城的一手住宅均價便已從原來的1.1萬元/平方米，上漲到1.3萬-1.4萬元/平方米。由于臨港最近幾幅地塊的成交樓板價已超過1.5萬元/平方米，此次周邊樓盤開發(fā)商報價直接沖破了2萬元/平方米大關。臨港新城的房價漲勢咄咄逼人，局部市場吹大房價“泡沫”。

 

“粵港澳”等自貿(mào)區(qū)若獲批，板塊房價將報復性反彈

 

據(jù)媒體報道，港澳粵自貿(mào)區(qū)方案上報國務院，并且已獲得原則性同意。

 

其實，“粵港澳”概念早已先行，在保利[簡介 最新動態(tài)]、越秀[簡介 最新動態(tài)]等多家央企進駐南沙新區(qū)后，項目多在北京、上海、長沙等地的方興地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]也正式開啟其在華南的版圖。

 

12月18日，方興地產(chǎn)在南沙新區(qū)蕉門河中心區(qū)南濱水角項目舉行開工儀式。而該項目地塊為方興地產(chǎn)于今年9月底以總價19.53億元競得。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，自貿(mào)區(qū)的獲批，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)也會因此而受益。這種受益一方面是因為開發(fā)企業(yè)借機進行營銷炒作，導致區(qū)域內(nèi)項目成為市場關注的焦點。另外一方面，受到自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚與新的需求的不斷導入的影響，都可能會為自貿(mào)區(qū)內(nèi)的住宅、商辦市場帶來新的需求，也利于當前在售的住宅、商辦項目。

 

此外，由于產(chǎn)業(yè)用地的需求不斷增加，以后純宅地的出讓在自貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)會越來越有限，更多的土地將用來自貿(mào)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于自貿(mào)區(qū)政策的利好，會帶動這個板塊內(nèi)土地需求量的猛增，但是，土地資源的有限性勢必不會滿足所有企業(yè)的需求，這勢必會讓自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)土地價值持續(xù)上漲。近期，各大開發(fā)企業(yè)提前布局自貿(mào)區(qū)相關板塊，正是出于未來自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)土地價值持續(xù)上漲的市場預期。

 

從未來自貿(mào)區(qū)政策落地對于房地產(chǎn)市場影響的趨勢來看，“粵港澳”等自貿(mào)區(qū)若獲批落地，這些板塊的樓市將被市場炒作的沸沸揚揚，房價也會受到土地價格的上漲而上漲，同時，也將因市場化而短期內(nèi)報復性上漲。

 

房價地價泡沫放大將導致空城，不利于產(chǎn)城融合

 

自貿(mào)區(qū)的獲批，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)也會因此而受益，房價地價因此而快速上漲。但是，也會因為市場化之后房價上漲過快造成投資泡沫，會帶來調(diào)控風險，投資客進入市場投資的話，或許要為之付出一定的代價。

 

以上海市場為例，隨著“滬七條”的出臺，投資氛圍較濃厚的自貿(mào)區(qū)板塊受到一定影響，具體來講，外高橋以改善需求居多，會受到二套房貸首付提高至7成的影響，也會受到政策層面對于板塊內(nèi)高端樓盤的預售許可證收緊的影響。

 

而臨港新城則因為是投資需求居多的地區(qū)，這些需求短期內(nèi)也會被“滬七條”拒之門外，導致區(qū)域內(nèi)市場成交量價短期內(nèi)陷入僵局。盡管短期內(nèi)臨港新城個案房價已飆升至2萬元/平方米以上，但是，短期內(nèi)市場不會可能不會接受這么虛高的價格。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年11月臨港新城商品住宅成交量僅為15140平方米，截止12月24日，12月成交量為12893平方米，市場成交量已開始降溫，已經(jīng)不如“滬七條”出臺之前那么火爆。

 

從這個角度來講，自貿(mào)區(qū)為各個地方房地產(chǎn)市場帶來房價上漲紅利的同時，也會帶來調(diào)控的風險，隨之而來的是投資客進去要為之付出一定的代價。同時，房價地價過快上漲也將提高產(chǎn)業(yè)導入、人口導入的門檻，有可能造就自貿(mào)區(qū)區(qū)域“鬼城”、“空城”，不利于整個自貿(mào)區(qū)板塊產(chǎn)城融合。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要建立在自身區(qū)域經(jīng)濟、特色產(chǎn)業(yè)的基礎之上，首先要產(chǎn)業(yè)先行，而不是房地產(chǎn)先行，要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎上，再逐步推進產(chǎn)業(yè)新城，從而使實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

 

具體來講，一方面，產(chǎn)業(yè)先行導致的產(chǎn)業(yè)的聚集必然帶來土地城鎮(zhèn)化，此時，地方政府自然會拿出更多的地來為城市運行、城市發(fā)展、為城市的人口服務。另外一方面，從產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的角度來講，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展過程就是高端要素的集聚過程，需要投入資金、高端規(guī)劃、科學招商，進而實現(xiàn)了工業(yè)化與城市化的快速推進。產(chǎn)業(yè)新城建設的成功要求開發(fā)主體的專業(yè)化開發(fā)能力作為保障，從而實現(xiàn)前瞻性的規(guī)劃、高水平開發(fā)、持續(xù)性發(fā)展。

 

 

因此，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，僅僅靠房地產(chǎn)很難做好，并且，如果房價地價過快上漲也將提高產(chǎn)業(yè)導入、人口導入的門檻。自貿(mào)區(qū)板塊建設也一樣，如果說僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場開發(fā)建一些住宅來吸引人住，在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場環(huán)境下也是不可行的。

 

因此，如果自貿(mào)區(qū)里產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市交通負荷加重，也可能最終導致“空城”、“鬼城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，自貿(mào)區(qū)板塊的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進，也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持自貿(mào)區(qū)城市的建設，同時自貿(mào)區(qū)的城市基礎設施配套反過來促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，這樣相互的互動與推進，才是自貿(mào)區(qū)板塊新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法。