在地產(chǎn)圈子里，人們常常把過去的十年稱為房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”。在這十年間，以一線城市為首的房價一路上漲，地產(chǎn)行業(yè)迅速繁榮。盡管自2010年開始調(diào)控升級，但這十年的黃金期似乎并未就此終結(jié)。在資金及需求的推動下，近幾年的房價上漲勢頭仍在繼續(xù)。
今年以來，無論是地產(chǎn)大佬還是行業(yè)專家，都紛紛表示房地產(chǎn)十年黃金發(fā)展期已經(jīng)過去。揮別“黃金期”，接下來的十年是否將成為“白銀期”？全國房價“普漲”勢頭是否會終結(jié)？隨著房地產(chǎn)調(diào)控建立長效化機制，業(yè)內(nèi)認為，房價繼續(xù)全面上漲的動能已經(jīng)削弱，明年樓市銷量增速將弱于今年，城市間將更為分化。
十年間的“普漲”
近期華遠集團董事長任志強再次拋出了房價“上漲論”，認為明年房價仍會保持上漲態(tài)勢，特別是買房限購、買車搖號的城市，房價還會全面上漲。
從過去的十年來看，以一線城市為首，房地產(chǎn)經(jīng)歷了全面“普漲”。中國指數(shù)研究院[微博]數(shù)據(jù)顯示，在過去的十年時間內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價累計上漲了238.9%。其中，北京的商品住宅成交均價從2004年的4747元/平方米，上漲到今年11月的18290元/平方米，漲幅達到285%，是四個城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價則分別上漲了184%、225%和263%。
“這僅僅是住宅成交的均價，一線城市市區(qū)房價的漲幅還要遠遠大于這個數(shù)字。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。以北京北四環(huán)五道口區(qū)域的房價為例，在今年年初，曾有中介掛出了每平方米10萬元的報價，一度激起市場熱議。如今該樓盤的平均報價基本維持在7萬元/平方米左右。相比之下，2009年該樓盤開盤時，平均售價僅在2.2萬元/平方米上下。
房價的快速上漲不僅僅出現(xiàn)在京滬廣深，重慶、杭州、廈門等熱點城市在過去的十年間也經(jīng)歷了同樣的過程。根據(jù)中指院的統(tǒng)計，截至今年11月，廈門住宅成交均價已經(jīng)達到14696元/平方米，較2004年時的3768元/平方米上漲了290%。福州盡管前11月的均價回落至萬元以下，但是由于十年前的基數(shù)只有2463元/平方米，累計仍上漲了294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房價漲幅約200%，而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。
從一線城市的房價變化來看，2005年、2007年及2010年都是房價出現(xiàn)明顯上漲的年份。以北京市為例，2005年北京市商品住宅成交均價為6162元/平方米，同比增長了19.7%。2007年成交均價則一舉突破了萬元大關(guān)，達到10661元/平方米，同比增幅高達44.6%。2010年伴隨著調(diào)控升級，北京市的商品住宅成交均價達到17151元/平方米，同比漲幅為29.7%。相比之下，其他年份北京市的均價漲幅基本保持在10%左右。
成交再創(chuàng)新高
自2010年以來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷升級。今年年初，“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”的方向明確。盡管調(diào)控升級，但中指院百城價格指數(shù)環(huán)比仍連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比則連續(xù)12個月上漲，漲幅擴大至10.98%。
中指院最新報告顯示，今年重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高。同時，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，也創(chuàng)下近四年最高。即使在11月季節(jié)性低點，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位。從全國來看，今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好于去年，規(guī)模已創(chuàng)歷史新高。
在經(jīng)歷全行業(yè)快速擴張后，我國已經(jīng)誕生了一批大型房企。“萬科從2008年的470多億元到2010年突破千億元，共用了兩年時間；而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億，只花了一年的時間。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感嘆，在新的市場形勢下，只要構(gòu)建獨特的產(chǎn)品、市場體系，把握市場調(diào)整期機遇，房企的業(yè)績會爆發(fā)式增長。
統(tǒng)計顯示，今年銷售額超過千億元的房企規(guī)模進一步擴展至7家，除了萬科、保利、中海、綠地外，恒大、碧桂園、萬達等公司都將突破千億元銷售大關(guān)。
“標桿房企能夠在今年取得這么好的銷售成績，一方面是聚焦主流客戶需求，優(yōu)化了剛需、改善型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面是因為這些企業(yè)把握了一二線市場快速增長的機遇。”中指院分析師表示。
今年前11月，十大代表性企業(yè)累計拿地金額共3086億元，同比增長了87%，比去年全年水平高出31%。“拿地與新開工的時間差一般是六到十二個月，從2012年四季度土地市場明顯回暖到今年，這些供地將在2014年陸續(xù)開工。”上述地產(chǎn)人士指出，明年房地產(chǎn)新開工面積還會繼續(xù)增長，市場供應(yīng)量將會提升。
“普漲”動力不足
在我國為應(yīng)對經(jīng)濟變化而出臺的各項宏觀政策中，房地產(chǎn)政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房價的波動上漲，政策也幾經(jīng)變化調(diào)整。2013年房地產(chǎn)市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”，進一步促使調(diào)控政策的差異化。
今年下半年以來，房地產(chǎn)政策在趨于長效化的同時，各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，則在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。
“熱點城市房價在未來仍將上漲，很難期待限購限貸政策放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段也很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向會繼續(xù)差別化。”中指院分析師直言，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求的壓力仍很大，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能。
業(yè)內(nèi)人士認為，在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。預(yù)計2014年全國商品房銷售面積增幅將明顯低于今年。同時，市場慣性將使得明年上半年同比增速相對較高，但下半年將有所回落。
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