新房成交量價齊跌 小戶型產品仍為主力
據(jù)調查發(fā)現(xiàn)，上周一手房共成交1400 套，環(huán)比下降3.31%；成交面積16.41 萬平米，環(huán)比下降7.76%；成交均價25747元/平米，環(huán)比下降7.96%；成交金額42.25 億元，環(huán)比下降15.10%。
上周的成交排行中表現(xiàn)不俗的基本都是上月新開盤的項目，并且小戶型產品仍是市場主力。葛洲壩·紫郡府、旭輝E 天地、i 立方、富力尚悅居和中信新城位于榜單前五，其中在11月27日二期開盤的葛洲壩·紫郡府更是開盤日光，433套房源一放出，就引來2000多人“哄搶”。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，樓市成交均價和成交數(shù)量已經連續(xù)兩周下降，價格已經回調至近八周中位水平。比如大興熱盤葛洲壩·紫郡府，二期開盤價格相比一期并無漲幅，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，如此大手筆“讓利”，或是北京“限價”調控政策發(fā)威。
據(jù)世聯(lián)地產數(shù)據(jù)顯示，上周主力成交面積為50－90 平米，成交套數(shù)為421 套，占比為30.07%，較上周下降0.17 個百分點；次主力成交面積為120－150 平米，成交套數(shù)為299 套，占比為21.36%，較上周上升4.92 個百分點。
從行政區(qū)域成交方面來看，大興仍是最受關注的熱點區(qū)域，上周周各區(qū)縣成交量多數(shù)環(huán)比下降，份額最大的為大興區(qū)，占總成交的30.36%，主要貢獻項目為葛洲壩·紫郡府；其次為通州區(qū)，成交占比為19.21%，第三位為房山區(qū)，成交占比為15.93%。從成交價格來看，本周最高均價為59347 元/平米，為崇文區(qū)；最低單價出現(xiàn)在密云，7996 元/平米。
二手房成交量漲價跌
二手房方面，本周市場成交量與上周相比繼續(xù)上升。2013年第51 周，北京二手房共成交2519 套，環(huán)比上升6.65%，成交面積23.26 萬平米，環(huán)比上升3.52%。價格方面，二手房掛牌均價較前一個月，環(huán)比下跌0.34%。二手房市場持續(xù)回暖，總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。
就目前的市場狀況，業(yè)內專家分析，調控預期仍是干擾買賣的重要因素，市場上買賣雙方心態(tài)出現(xiàn)分化。一方面，一部分剛需群體，受調控預期干擾，對于房價下降仍有期許，持續(xù)觀望。另一方面，部分房源因前期掛牌價較高，下調掛牌價已經成為普遍現(xiàn)象，并且加快出售步伐，使市場供應量增多，緩解緊張的供應關系。
隨著調控預期的轉變，全國 70大中城市房價漲勢進一步放緩，目前北京調控預期有轉淡跡象，樓市逐步回歸平穩(wěn)，但年底貸款收緊的情況下，二手房成交低位恐將延續(xù)。
從目前來看，二手房掛牌價依舊堅挺，市場主要由改善型購房者支持。預計未來，二手房市場還將以“穩(wěn)”為主。
庫存量增加 去化周期拉長
從目前市場情況來看，市場需求量微幅減少，庫存量有所上升，去化周期拉長。
截止2013年12 月22日，北京全市一手房商品住宅可售套數(shù)為64540 套，較上周增加4067套；可售面積為875.24 萬平米，較上周增加37.52 萬平米，若按近8 周北京全市一手房市場平均銷售1584 套的銷售速度，目前的住宅存量約需40.74 周被市場完全消化，與上周相比大幅拉長。
從開盤數(shù)量來看，相對于11月的集中開盤，12月開盤數(shù)量相對較少，市場情況出現(xiàn)階段性回落。對此，業(yè)內人士分析，北京住宅市場的主力供應季本應在10月中下旬就結束，今年意外延長，因此12月難以延續(xù)11月份的盛況。
央行近日宣布已通過短期流動性調節(jié)工具SLO適度注入流動性，盡管如此，短期資金面仍不容樂觀，目前多家銀行已暫停了房貸。跨年資金需求旺盛，市場輪流動性緊張，銀行收緊貸款，導致了購房者觀望情緒加重，成交量連續(xù)下滑。
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