在購買商品房時，每個業(yè)主都要交納一定比例的住宅專項維修資金，少則數(shù)千元，多則幾萬元。這筆錢是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。然而，不少業(yè)主在入駐小區(qū)多年后，仍不知道如何使用這筆錢。今年12月初，北京市住建委發(fā)布了專項維修資金應(yīng)急使用辦法，其中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會未按規(guī)定申請應(yīng)急維修的，相關(guān)業(yè)主可以提出代修申請。那么，業(yè)主究竟該怎樣使用專項維修資金呢？北京晨報記者采訪了業(yè)內(nèi)人士、相關(guān)專家，為購房人講解使用這筆錢的方法。

 

■專家解析

 

解析1

 

錢去哪兒了？

 

偉業(yè)我愛我家市場研究院的孔丹說，“業(yè)主買房時，開發(fā)商按照政府的規(guī)定代收專項維修資金。換句話說，開發(fā)商是幫政府的忙，而不是亂收費(fèi)。”

 

物業(yè)管理專家舒可心對北京晨報記者說，開發(fā)商代收專項維修資金，應(yīng)該把收上來的錢交給政府有關(guān)部門，可是有個別開發(fā)商把業(yè)主的錢挪作他用了。為了防止開發(fā)商挪用專項維修資金，業(yè)主在交了錢后，一定要催促開發(fā)商提供政府有關(guān)部門出具的專用票據(jù)。

 

解析2

 

誰在管理錢？

 

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。舒可心告訴記者，專項維修資金的性質(zhì)是業(yè)主專有，但按照法律規(guī)定必須共同使用的。換句話說，雖然錢是業(yè)主交納的，但是每個業(yè)主不能單獨(dú)使用這筆錢。購買商品房的業(yè)主剛?cè)腭v小區(qū)時，還沒有成立業(yè)主大會。在業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由北京市住房資金管理部門負(fù)責(zé)日常管理。

 

當(dāng)業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉成立業(yè)主委員會后，業(yè)主就可以通過業(yè)主委員會來管理專項維修資金了。舒可心介紹說，經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會可以向政府申請，將本小區(qū)內(nèi)業(yè)主交存的專項維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會開立的賬戶上。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在區(qū)、縣房屋行政主管部門的監(jiān)督。

 

“目前北京市有不到30%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，并不是每個業(yè)主委員會都來管理專項維修資金，其中有不少小區(qū)還是由政府代管這筆錢的。”舒可心如是說。

 

解析3

 

怎樣使用錢？

 

在孔丹看來，住宅專項維修資金的建立，相當(dāng)于給住宅做了一個“大病醫(yī)保”?？椎じ嬖V北京晨報記者，小區(qū)里發(fā)生樓房外墻脫落、電梯壞了等“大病”，經(jīng)過第三方專業(yè)的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)認(rèn)定需要大修的，業(yè)主就可以動用這筆“醫(yī)保”錢了。

 

不過，業(yè)主使用專項維修資金，必須按照政府有關(guān)規(guī)定來進(jìn)行。舒可心說，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，物業(yè)公司可以根據(jù)維修和更新、改造的項目提出使用建議；沒有物業(yè)公司的，也可以由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。使用建議必須由三分之二以上的受益人(業(yè)主)同意。

 

舒可心舉例說，比如小區(qū)里的一棟樓發(fā)生電梯壞了，需要該棟樓三分之二以上的業(yè)主同意，才可以動用專項維修資金。而小區(qū)的一個大門壞了，要是動用專項維修資金，就需要整個小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意了。政府有關(guān)部門對使用建議審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知。市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。維修單位就可以用這筆錢修理小區(qū)的外墻、電梯或者大門了。

 

舒可心還說，在專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，物業(yè)公司可以提出使用方案，其中包括維修和更新、改造的項目、費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容，由業(yè)主大會依法通過使用方案。業(yè)主委員會將使用方案報送政府有關(guān)部門備案。然后，業(yè)主委員會就可以通過銀行將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

 

解析4

 

遇到緊急情況怎么辦？

 

今年12月初，北京市《關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)正式發(fā)布?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定了電梯故障危及人身安全、高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷等六種情形，可應(yīng)急使用專項維修資金。實施應(yīng)急維修需要使用專項維修資金的，無需三分之二的業(yè)主同意,但應(yīng)當(dāng)事前告知業(yè)主。

 

專項維修資金尚未劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由物業(yè)公司向政府相關(guān)部門提出申請。專項維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由業(yè)主委員會向政府相關(guān)部門提出申請。物業(yè)公司、業(yè)主委員會未按規(guī)定申請應(yīng)急維修的，相關(guān)業(yè)主可以向政府有關(guān)部門提出代修申請。以后申請應(yīng)急維修，可以最快實現(xiàn)48小時資金到賬。

 

《通知》還規(guī)定了相應(yīng)的追責(zé)機(jī)制，因業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互扯皮，不能履職，無法實施應(yīng)急維修，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的，由區(qū)縣建委或房管局組織代修，同時追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的責(zé)任。

 

解析5

 

如何查詢資金情況？

 

錢被使用了，業(yè)主該如何查詢呢？舒可心表示，由政府替業(yè)主代管專項維修資金的，業(yè)主可以向北京市住房資金管理部門申請查詢。業(yè)主委員會替業(yè)主代管專項維修資金的，業(yè)主可以到業(yè)主委員會查閱相關(guān)的賬目。如果業(yè)主持有光大銀行發(fā)放的北京市房屋專項維修資金卡，那么業(yè)主查詢專項維修資金的本金、余額等使用情況，將會變得更方便些。業(yè)主可以帶著房本、資金卡等相關(guān)材料到光大銀行的營業(yè)網(wǎng)點查詢，也可以憑借密碼等通過客戶服務(wù)熱線進(jìn)行查詢。

 

■業(yè)內(nèi)觀點

 

觀點1

 

可以保護(hù)全體業(yè)主的利益

 

偉業(yè)我愛我家孔丹告訴記者，這個《通知》的出臺，可以體現(xiàn)政府在為老百姓辦實事?！锻ㄖ返淖谥季褪?ldquo;簡化程序，提高使用效率”?！锻ㄖ芬?guī)定了六種可應(yīng)急使用專項維修資金的情形，非常明確而清晰，小區(qū)遇到這六種情況，可以直接適用《通知》申請使用專項維修資金了。

 

《通知》出臺之前，使用專項維修資金，需要三分之二以上的業(yè)主同意，征求業(yè)主的意見需要很長的時間。有時候業(yè)主鄰里之間協(xié)調(diào)不好，還不一定能達(dá)成協(xié)議。比如，一個小區(qū)的電梯壞了，5層以上的業(yè)主同意使用資金更換電梯，5層以下的業(yè)主不同意?！锻ㄖ芬?guī)定，實施應(yīng)急維修需要使用專項維修資金的，無需三分之二的業(yè)主同意，只要事前告知業(yè)主就可以了。這樣可以避免業(yè)主之間的扯皮，大大縮短了使用專項維修資金的時間，能夠更好地保護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的利益。

 

觀點2

 

有利于保護(hù)公共利益

 

舒可心認(rèn)為，《通知》的出臺有正向的作用，能夠及時解決公共災(zāi)難發(fā)生的可能性，比方說，小區(qū)的消防水泵壞了，大家都不在乎，一旦遇到火災(zāi)，業(yè)主的生命安全將會發(fā)生危險。在這個時候，政府就可以應(yīng)急拿大家的錢來把水泵修好。

 

晨報記者 武新

 

■業(yè)主感言

 

“入駐多年，我不知道如何使用”

 

2003年，胡女士在大興區(qū)買了一套三居室的商品房。胡女士告訴北京晨報記者，她交了首付款11萬多元，貸款44萬元，還交了專項維修資金11000多元。開發(fā)商交房后，她和家人住進(jìn)新房居住。

 

胡女士說，“我在小區(qū)里住了多年，從沒有動用過銀行卡里的專項維修資金。我不知道自己交的錢去哪兒了，也不知道如何使用這筆錢。”四年后，胡女士看到物業(yè)公司發(fā)出通知稱，光大銀行會給每位業(yè)主發(fā)放一張銀行卡。不久，胡女士收到了光大銀行寄來的銀行卡。

 

胡女士向記者出示了光大銀行資金卡，記者看到卡的正面除了印有中國光大銀行的名字，還有北京市建設(shè)委員會的名稱。與普通銀行卡不同，這張銀行卡有個特殊的名字——“北京市房屋專項維修資金卡”。在卡的背面有一行小字寫著“本卡供維修資金查詢，不能提取維修資金，維修資金的使用遵守相關(guān)規(guī)定”。記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，有不少業(yè)主像胡女士一樣，不知道如何使用專項維修資金。