從過去個別項目赴海外試水，到如今大規(guī)模到海外買地，國內(nèi)開發(fā)商“走出去”的步伐越來越快。目前，萬科（專題閱讀）、萬達、碧桂園、富力等多家房企已積極開拓海外市場，投資觸角也從香港延伸到東南亞甚至歐美地區(qū)，合作模式更是從“搭伙”發(fā)展為“單干”。
僅從今年披露的房企海外投資規(guī)?？?，新增投資額已經(jīng)接近400億元。業(yè)內(nèi)預計，房企平衡業(yè)務布局、投資多樣化的經(jīng)營思路，將帶來更多海外投資，海外業(yè)務規(guī)模也將逐步上升。
加快布局海外
“預計萬科進入紐約的第一項目將是位于曼哈頓區(qū)的超高層。”近期，萬科董事會主席王石在微博上這樣描述了公司在美國的投資計劃。這僅僅是國內(nèi)開發(fā)商在海外擴張的一個縮影。不僅僅是萬科，碧桂園、萬達、綠地等多家房企已經(jīng)在海外落子布局。
國內(nèi)房企“走出去”，還要追溯到2004年。當時由上海上實、上海海外、百聯(lián)集團、錦江國際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項目。這也成為房企早期聯(lián)手進行海外試水的經(jīng)典之一。
2011年以后，國內(nèi)房企在海外布局的規(guī)模和頻率開始明顯提升。碧桂園、萬通地產(chǎn)相繼進行了海外投資。特別是今年，更成為房企海外擴張爆發(fā)的一年。根據(jù)中國證券報記者的不完全統(tǒng)計，包括萬科、綠地、富力、萬達在內(nèi)的多家房企年內(nèi)的海外新增投資額已經(jīng)超過350億元，接近400億元的規(guī)模。目前，綠地已先后進入韓國濟州島以及美國市場。萬科則在今年年初短短數(shù)月時間內(nèi)與鐵獅門、吉寶置業(yè)達成合作，入駐美國及新加坡市場。萬達、復興國際等房企也已擴大了海外布局。
“國內(nèi)很多開發(fā)商的規(guī)模很大，但業(yè)務主要集中在國內(nèi)，這種布局很不合理。”萊坊董事及大中華研究咨詢部主管林浩文對中國證券報記者表示，由于國內(nèi)市場遭遇調(diào)控，很多國內(nèi)買家開始到國外置業(yè)，開發(fā)商也注意到這種趨勢。從國內(nèi)開發(fā)商在海外投資的項目來看，其中有很多是賣給了國內(nèi)的客戶。
目前有越來越多的國內(nèi)投資者把目光瞄準了包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在內(nèi)的海外房地產(chǎn)市場，國內(nèi)資金對海外置業(yè)的熱情在一定程度上也激發(fā)了房企“走出去”的決心。
以海外投資熱門地點之一的倫敦來看，根據(jù)萊坊的統(tǒng)計，倫敦一手物業(yè)的購買者中，有35%來自東亞和南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國購買者居多。特別是不少來自國內(nèi)的金融行業(yè)和保險公司正在考慮尋找辦公地點或搬遷至新的辦公地點。如平安保險收購了倫敦勞埃德大廈（Lloyds Building），中國投資有限責任公司收購了倫敦的溫徹斯特大廈（Winchester House），目前在英投資或經(jīng)營的中國企業(yè)數(shù)量超過500家，未來還有更多的中國企業(yè)有意到英國來設立分支機構或歐洲地區(qū)總部。
合作開發(fā)是主流
盡管海外投資熱情高漲，但是對于國內(nèi)開發(fā)商而言，由于“出海”經(jīng)驗有限，在海外投資的模式仍然以合作為主。
按照王石在微博上披露的內(nèi)容，萬科進入美國房地產(chǎn)市場的方式主要有四種，分別是尋找品牌過硬的當?shù)匕l(fā)展商；通過合作尋找合適的項目；依靠合作伙伴的專業(yè)團隊；萬科美國團隊立足當?shù)卣衅浮?/div>
可以看到，“合作”是萬科反復提及的模式。對此，克而瑞分析師楊晶晶表示，進入國外新城市，內(nèi)地房企最缺乏的便是經(jīng)驗，以收購的方式獲取項目，為企業(yè)探索當?shù)仨椖块_發(fā)模式提供實踐平臺。另一方面，與當?shù)刂容^高，開發(fā)實力強的企業(yè)合作，將有效彌補不足，推進房企自身運作模式形成。
“國內(nèi)開發(fā)商由于沒有在當?shù)厥袌龅慕?jīng)驗，需要投入比較多的資源，就要依靠與當?shù)亻_發(fā)商的合作。”林浩文直言，合作開發(fā)是海外投資的“第一步”，在有一定開發(fā)經(jīng)驗后，房企可以去單獨拿地。
11月底，富力地產(chǎn)全資子公司豪擲85億元人民幣收購馬來西亞一宗地塊，地價款將在三年內(nèi)分四期支付。該地塊面積達到116英畝，預計可售面積達350萬平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場。據(jù)了解，這也是富力地產(chǎn)在境外投資的首個項目。
海外“首秀”便大手筆拿地，富力地產(chǎn)的海外投資讓部分業(yè)內(nèi)人士有所擔憂。在公布購地交易后的第二天，申銀萬國便對公司給出了“減持”的評級。申銀萬國分析師認為，激進的土地收購會抬升公司的負債率，令去杠桿充滿挑戰(zhàn)。
“富力收購的土地不在市中心，而是位于周邊地區(qū)，因此會有需求不確定等風險因素，但好處是地價比較便宜。”林浩文指出，在東南亞地區(qū)的非市中心項目，土地價格只占總開發(fā)成本的20%-30%，但在中國國內(nèi)這一比例至少有50%。較低的地價也成為吸引房企海外投資的因素之一。
海外業(yè)務占比將提升
在2011年掀起海外投資潮后，已有部分海外項目進入收獲期。業(yè)內(nèi)人士預計，房企海外投資的步伐還會不斷加快，海外業(yè)務占比將提升。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，目前萬通臺北2011項目、馬來西亞碧桂園金海灣已進入收獲期。其中，碧桂園金海灣項目在今年8月開盤，當天推出6000套房源，認購超過5000套。“海外項目入市熱銷，體現(xiàn)了國人置業(yè)海外的實力，海外地產(chǎn)有較大發(fā)展?jié)摿?。不過，在企業(yè)經(jīng)營層面還需要警惕其運作風險。”楊晶晶指出。
業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)項目通常受到政策變動的影響，但海外項目開發(fā)所面臨的因素更加復雜。除了政治風險外，當?shù)氐慕?jīng)濟景氣度以及房企的資金實力都將影響項目的進度。此前中坤集團等房企的海外投資便因為所在國政府問題而擱淺。匯率變動更將影響到房企的盈利水平。由于國外投資基本以美元支付，而國內(nèi)則以人民幣形式回籠資金，因此美元對人民幣匯率的不穩(wěn)定會造成利潤的波動。此外，國外開發(fā)流程、稅費制度與國內(nèi)大不相同，這也對房企資金鏈提出更高要求。
業(yè)內(nèi)人士指出，雖然國外項目的盈利未必比國內(nèi)項目更高，但是“走出去”是必要的。在房企規(guī)?；l(fā)展后，為了平衡業(yè)務布局，分散國內(nèi)投資風險，大型房企的海外戰(zhàn)略會不斷強化，海外業(yè)務的占比也將有顯著提升。
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