剛剛結(jié)束的中央城鎮(zhèn)化工作會議上勾勒了一幅新型城鎮(zhèn)化圖景。業(yè)內(nèi)人士表示，從整體來看，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”明顯，未來更多將通過市場手段進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，小城市落戶放開將緩解大城市房價長期上漲的壓力，保障房和商品房“雙軌制”將逐漸形成。不過，也有專家表示，新型城鎮(zhèn)化實施仍需時間，短期大城市商品房供不應(yīng)求狀況難以改變，而雙軌制或?qū)⑦M(jìn)一步推高商品房價格。
剛剛結(jié)束的中央城鎮(zhèn)化工作會議上，新型城鎮(zhèn)化圖景被勾勒出來，其中著重提出小城市落戶放開，而特大城市人口規(guī)模將被嚴(yán)控。而在此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上少有的未提“房地產(chǎn)調(diào)控”。
城鎮(zhèn)化“以人為核心”
會議提出，要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率、建立多元可持續(xù)的資金保障機(jī)制、優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)、提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平和加強對城鎮(zhèn)化的管理等六項主要任務(wù)。會議要求，要以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化。
而在此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上指出，明年將堅持穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)總基調(diào)。過去兩年反復(fù)強調(diào)的“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”并未出現(xiàn)在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議框定的主要任務(wù)之中。在2014年經(jīng)濟(jì)工作的六項主要任務(wù)中提到，要努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造，沒有明確提到商品房和房地產(chǎn)調(diào)控工作的內(nèi)容，也沒有提及城鎮(zhèn)化。
記者注意到，中央城鎮(zhèn)化工作會議在推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化方面有如下表述：“改革戶籍制度，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。”
“這對房地產(chǎn)無疑是利好。” 合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌在其實名微博上表示。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也對記者表示了類似的觀點。其認(rèn)為：“就城鎮(zhèn)化建設(shè)來講，首先，中小城市戶籍制度優(yōu)先放開，盡快讓農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，由此，中小城市房地產(chǎn)市場、新農(nóng)村建設(shè)將因戶籍制度的放開而受益。”
而方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，政府著重搞好小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將使得小城市有更多就業(yè)機(jī)會，不會這么多人擠大城市，“房價也就穩(wěn)定了”。
不過，他也坦言，新型城鎮(zhèn)化的實施過程需要一個較長的時間，并且可能存在變數(shù)。“從短期來看，新的城鎮(zhèn)化思路不會對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，大城市供不應(yīng)求的狀況仍不會改變。”
未提“房地產(chǎn)調(diào)控”
而對于中央經(jīng)濟(jì)工作會議上未提房地產(chǎn)調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著調(diào)控手段“去行政化”已經(jīng)明確。
“未來將通過市場化的手段，通過無形之手進(jìn)行調(diào)控。”鄧浩志表示。
易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。”這一表述表明在目前市場中，解決好住房問題仍是解決民生的關(guān)鍵。文件中專門提到保障房和棚戶區(qū)的改造，是讓政府來主導(dǎo)此類產(chǎn)品運作，但允許注入市場因素。
中房協(xié)副會長朱中一則公開表示，不談?wù){(diào)控是一種進(jìn)步。“解決住房問題的關(guān)鍵在于做頂層設(shè)計，通過土地、財稅等方面的改革去解決商品房過熱的問題。”
也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在保障房和商品房雙軌制發(fā)展之后，將使得商品房的價格面臨進(jìn)一步上漲壓力。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計明年改革紅利將出現(xiàn)
明年經(jīng)濟(jì)增長或超8%
中央經(jīng)濟(jì)工作會議已落下帷幕，此次會議沒有提及明年的GDP增長目標(biāo)，但市場預(yù)計，明年，十八屆三中全會后的改革紅利將出現(xiàn)，我國經(jīng)濟(jì)增長極可能超過8%。如何分析此次會議透露出來的種種市場信息？記者進(jìn)行了多方采訪。
看點1 明年經(jīng)濟(jì)增速將高于今年
德意志銀行董事總經(jīng)理、大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿昨天分析稱，明年中國的經(jīng)濟(jì)增長可能達(dá)到8.6%。
馬駿的依據(jù)是TPI的增長速度。TPI是工業(yè)品的產(chǎn)出價格，跟實體經(jīng)濟(jì)的走勢緊密相關(guān)。在一個相對比較正常的經(jīng)濟(jì)下行周期當(dāng)中，TPI的通縮應(yīng)該在23~24個月左右，而我國TPI的通縮已持續(xù)約18個月。就此推算，明年我國的GDP增長速度會比現(xiàn)在高，很可能會接近8.5%。美國銀行美林證券大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺也表示，在各項改革措施逐漸明確后，明年經(jīng)濟(jì)也許沒有今年波動那么大。
看點2 改革將令經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新催化劑
今年重大會議傳導(dǎo)出來的改革利好信息將令經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的催化劑。
跟其他的改革相比，馬駿認(rèn)為準(zhǔn)入開放在提升中國經(jīng)濟(jì)增長方面是作用最大。很多行業(yè)2014年開始將受益于準(zhǔn)入開放。比如鐵路2014年會有1000億的自營資本進(jìn)入行業(yè)，有30個民營銀行的申請已經(jīng)遞交。“這些動力來源于準(zhǔn)入開放帶來的民營資本的投資。”馬駿說道。
看點3 外需繼續(xù)改善將令經(jīng)濟(jì)增長
馬駿認(rèn)為，歐美日明年的GDP增長會達(dá)到2.1%甚至以上，明顯高于今年。“由此，外貿(mào)情況也會繼續(xù)改善。”
陸挺則認(rèn)為：“美國明年的經(jīng)濟(jì)增長會達(dá)到3%。歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長今年可能是在-0.5%左右，明年可能是0.8%。發(fā)達(dá)國家明年的改善對中國出口是好事。”
看點4 金融改革提高資本使用效率
馬駿認(rèn)為此次金融改革的提法比其他領(lǐng)域要來得具體，表明共識基本上已達(dá)成。金融改革也令金融市場發(fā)生了變化，比如利率市場化正在使貨幣流通速度提高。貨幣流通速度在2003~2007年之間曾上升18%。流通速度提升帶來的效果是在貨幣總量不變的情況下提高經(jīng)濟(jì)增速。
看點5 地方債務(wù)問題有望緩解
馬駿認(rèn)為地方政府債有非常重要的意義，它今后可以逐步替代地方性平臺作為基礎(chǔ)設(shè)施融資的主要來源。
此外，過去兩三年中國財政收入增長速度明顯加速。政府財力的增加將大大緩解地方債務(wù)危機(jī)。
看點6 明年股市更樂觀
如果把中國股市比作是一個公司的股票，馬駿認(rèn)為那么現(xiàn)有的改革措施一是提高了公司的盈利增速，第二是降低了盈利波動率?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的宏觀風(fēng)險會有所下降，比如房地產(chǎn)稅可以減少房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，養(yǎng)老金的改革可以支持養(yǎng)老金的可持續(xù)性等等。因此，對股市持樂觀的態(tài)度。
交銀國際董事總經(jīng)理、首席策略師洪灝對本報記者表示：“明年的牛市并不是在二級市場，而是在一級市場。此外，由于IPO重啟、國企的改革等等，會產(chǎn)生一系列黑馬股，尤其是在國防工業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)金融以及環(huán)保等板塊。”
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