數(shù)千小區(qū)沒(méi)幾家能算清“公攤”

房本上標(biāo)的都是60平方米建筑面積，為什么上世紀(jì)七八十年代的老樓能做成三居室，而新房只是一個(gè)40多平方米的開(kāi)間？臨近的兩個(gè)新樓盤提供建筑面積同樣大的戶型，為何有的看上去就明顯更寬敞、明亮？雖然很多購(gòu)房人都知道新房中會(huì)有“公攤”(公用分?jǐn)偨ㄖ娣e)，但幾乎誰(shuí)也說(shuō)不清這小區(qū)為什么要算“公攤”，又將什么面積算進(jìn)了“公攤”。對(duì)此，本報(bào)將展開(kāi)系列調(diào)查，為您一一解惑。

家住海淀區(qū)沁春家園的劉阿姨最近發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的地下室不僅一直在出租，還在中介網(wǎng)站中掛出了要出售的消息。沒(méi)過(guò)多久，一條署名為沁春家園業(yè)委會(huì)的帖子出現(xiàn)在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)沁春家園業(yè)主論壇上。“沁春家園小區(qū)地下室、地下車庫(kù)、塔樓設(shè)備層屬于公攤，應(yīng)該歸全體業(yè)主，如有中介倒賣地下室等，請(qǐng)別上當(dāng)。”發(fā)帖人寫(xiě)道。

“什么算‘公攤’？”劉阿姨納悶了。記者調(diào)查并發(fā)現(xiàn)，很多2003年以前預(yù)售小區(qū)的業(yè)主，不知小區(qū)哪些部位被開(kāi)發(fā)商攤?cè)肓?ldquo;公攤”，不知“公攤”收入應(yīng)該歸誰(shuí)，甚至不知應(yīng)該到哪兒去查“公攤”信息。

小區(qū)住了多年

搞不清地下室是否算“公攤”

看到業(yè)委會(huì)在論壇上發(fā)的帖子，住在沁春家園已經(jīng)5年的孫先生拍了下大腿，指著電腦屏幕跟老婆說(shuō)：“我早覺(jué)得這地下室有問(wèn)題！”

沁春家園的建設(shè)年代為2000年，幾棟塔樓在2003年前后相繼建成。剛搬來(lái)的時(shí)候，孫先生一直納悶，別的小區(qū)的地下室都是車庫(kù)，為什么這個(gè)小區(qū)的地下室全是出租屋呢？孫先生特意去問(wèn)鄰居，這一問(wèn)，才知道大家都曾琢磨過(guò)這個(gè)事，但一想這跟自己的房子沒(méi)多大關(guān)系，也就沒(méi)有深究。

在孫先生住的9號(hào)樓的側(cè)面，一條搭著棚子的下坡道，是通往這棟樓地下室的入口。

進(jìn)入9號(hào)樓的地下室，里面只有一條不到1米寬的通道。幾盞昏黃的燈，讓屋頂盤踞的各種管道留下了深淺不一的陰影。通道兩側(cè)則是被改造成各個(gè)獨(dú)立的、面積不等的小開(kāi)間。要出售的，就是這些地下室中的一套。據(jù)我愛(ài)我家負(fù)責(zé)這套房子的經(jīng)紀(jì)人曹某介紹，這套房是開(kāi)發(fā)商要賣的，但是產(chǎn)權(quán)證是“大產(chǎn)權(quán)”，整個(gè)地下室有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，每個(gè)單獨(dú)的房子都還沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。

其實(shí)，沁春家園小區(qū)地下室是不是“公攤”的討論，一直困擾著業(yè)主們。近幾年，常有業(yè)主在論壇上發(fā)帖質(zhì)疑：咱們小區(qū)的地下室歸誰(shuí)管？是否屬于我們的“公攤”面積？產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主嗎？

“小區(qū)地下室里的出租屋是由自行車庫(kù)改造而來(lái)，從一開(kāi)始便是小區(qū)的公共配套設(shè)施，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。”沁春家園業(yè)委會(huì)主任宗女士說(shuō)，業(yè)主入住后就被開(kāi)發(fā)商將自行車庫(kù)改造成出租屋，以前大部分居民都不知道這些地方應(yīng)該是業(yè)主共有的，“從一開(kāi)始入住，業(yè)主就被瞞了”。

在本市的各個(gè)小區(qū)中，公共區(qū)域是否為“公攤”的爭(zhēng)論一直存在。

今年5月，金隅悅和園的一位業(yè)主在網(wǎng)上公開(kāi)向開(kāi)發(fā)商發(fā)問(wèn)：分?jǐn)偟礁鲬舻?ldquo;公攤”為何不公示，“公攤”的具體部位在哪兒，實(shí)際測(cè)量面積多大，分?jǐn)偟礁骷业拿娣e是怎么算出來(lái)的？“至少讓大家明白，我們的錢都花在哪里了。”這位業(yè)主說(shuō)。

“公攤”啥概念

多數(shù)小區(qū)業(yè)主說(shuō)不清

“在小區(qū)里蓋違建，占的就是我們的‘公攤’面積！”在海淀區(qū)百旺茉莉園中，一位業(yè)主指著一處侵占綠地蓋出的違建說(shuō)。

近日里，記者在本市多個(gè)業(yè)主維權(quán)意識(shí)比較活躍的小區(qū)中展開(kāi)了調(diào)查。結(jié)果顯示，很多業(yè)主對(duì)“公攤”的概念并不清楚，對(duì)于小區(qū)哪里算“公攤”、“公攤”收益應(yīng)該歸誰(shuí)，誰(shuí)拿走了現(xiàn)在的收益等問(wèn)題，都是說(shuō)不清、道不明。

遠(yuǎn)洋沁山水的業(yè)主曾經(jīng)對(duì)小區(qū)“公攤”發(fā)出過(guò)質(zhì)疑：“139平方米的戶型攤32平方米，141平方米的戶型攤20多平方米，沒(méi)明白這‘公攤’是怎么攤的？”

小區(qū)鄰居們搜索后才發(fā)現(xiàn)了“公攤”公式。即一棟樓內(nèi)的共有建筑面積除以本樓內(nèi)的套內(nèi)總面積，再乘以每套房的套內(nèi)面積之后，得出每套房的“公攤”面積。“才發(fā)現(xiàn)‘公攤’面積有這么多說(shuō)法。”一位業(yè)主很無(wú)奈。

但開(kāi)發(fā)商到底將哪些部位算成了“公攤”，則是更讓人找不到答案的問(wèn)題。

早在1995年，住建部發(fā)布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，就已經(jīng)對(duì)公用建筑面積的組成采取“列舉式”進(jìn)行規(guī)定，“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室……”

這就意味著，能夠“公攤”的面積必須是建筑面積。但這是否說(shuō)明，以上這些部位都屬于公攤面積呢？

這一條款被住建部門一位負(fù)責(zé)人解讀為非強(qiáng)制性條款，即“可以公攤”。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以將地下室計(jì)算在內(nèi)，算做“公攤”面積；如果開(kāi)發(fā)商要自己持有，則可以不將地下室算為“公攤”面積。

有疑問(wèn)沒(méi)處查

小區(qū)“公攤”成糊涂賬

“很多2003年以前預(yù)售的房屋都存在同樣的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)‘公攤’攤了哪些位置，幾乎查不清。”一名房屋登記系統(tǒng)中的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

2003年，本市發(fā)布的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)和下列分?jǐn)偳闆r。包括被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；以及不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/div>