自2010年“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)至今已三年半有余?；仡欉@段時(shí)間：從2010年年初至2012年上半年，北京樓市的確“消停”了兩年多的時(shí)間，房?jī)r(jià)甚至一度“高臺(tái)跳水”。但從去年下半年起，北京樓市的彈簧效應(yīng)顯現(xiàn)出來(lái)，且“彈力”十足。針對(duì)這一情況，今年2月，國(guó)務(wù)院再次發(fā)布樓市調(diào)控五項(xiàng)舉措(被簡(jiǎn)稱“國(guó)五條”)。之后各城市紛紛跟進(jìn)落實(shí)細(xì)則，至3月底“大限”前，已有京、滬、津、穗、深、渝等近10地出臺(tái)了自己的“地方版”。其中北京是從設(shè)定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、售房所得繳20%個(gè)稅、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)等多個(gè)方面和環(huán)節(jié)“緊上加緊”。由此，首都新一輪調(diào)控再度開(kāi)啟。這一番調(diào)控動(dòng)用了哪些手段？獲得了多少收效？又帶來(lái)了怎樣影響？記者做了一番小結(jié)。

    限價(jià)令：兩度壓制房?jī)r(jià)蠢動(dòng)

    3月30 日發(fā)布的《北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知>精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（即“京版國(guó)五條），第一大條中就明確了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定”。那么2013年的房?jī)r(jià)如何能和2012年的基本“齊頭”而不“冒尖”呢？政府使用了最直接有效的方式——嚴(yán)把預(yù)售許可證的發(fā)放。而北京市住建委也首次公開(kāi)明確表示：“北京市新建商品房的售價(jià)將接受政府指導(dǎo)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目報(bào)價(jià)“兩不能”——一不能高于自身前期的成交價(jià)，二不能高于周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)格。凡有違反，甭想取證開(kāi)盤(pán)。

    “限價(jià)令”立竿見(jiàn)影，即刻就壓抑住了原本快速上漲的房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商們要么“委曲求全”忍痛削利入市，要么“偃旗息鼓”暫停開(kāi)盤(pán)計(jì)劃。但旺盛需求不減，市場(chǎng)大勢(shì)紅火，開(kāi)發(fā)商們又怎甘心總被壓制？于是上有政策下有對(duì)策，無(wú)從考證，大概是金第萬(wàn)科朗潤(rùn)園率先“發(fā)明”了應(yīng)對(duì)政策——“精裝拆分”。其4月28日二期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)27000—28000元/平方米，比首期每平方米高出1000—3000元。但其在建委的報(bào)備價(jià)格只有不到23000元/平方米多點(diǎn)，甚至比上期報(bào)備價(jià)24000元/平方米還要低，自然順利取證。而5000多元/平方米的差價(jià)，則“巧妙”地通過(guò)硬性捆綁精裝修合同的方式收取。

    很快，其它項(xiàng)目有樣學(xué)樣、花樣翻新：你捆綁精裝，我就搭售車(chē)位。這些“花招”讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一度失真。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就曾在為記者提供今年第三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)提醒：從數(shù)字上看，成交價(jià)同比去年有小幅下滑，基于市場(chǎng)實(shí)情的“陰陽(yáng)合同”，實(shí)際是比去年上漲了的。而“限價(jià)令”也的確無(wú)法自欺欺人，統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70城房?jī)r(jià)表就表露了實(shí)情：今年以來(lái)北京市的住宅價(jià)格仍始處于上行狀態(tài)，漲幅在70個(gè)大中城市中始終不出前一二名。

    相關(guān)部門(mén)也很快認(rèn)識(shí)到了“限價(jià)令”有限不住價(jià)的趨勢(shì)。由是，10月23日，“新京七條”砸下。其后不久，住建委的“閉門(mén)會(huì)議”中又傳出兩項(xiàng)精神：一是再次強(qiáng)調(diào)不發(fā)證給漲價(jià)樓盤(pán)；二是單價(jià)4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目年內(nèi)不予發(fā)證。這一次的再加碼，連同需求主體因自住型商品房心理上對(duì)未來(lái)預(yù)期有所變化，終使房?jī)r(jià)不再直線拔高，而開(kāi)始進(jìn)入較為平緩的上升渠道。

    自住型商品房：或是雙刃劍

    “自住型商品房”這一新名詞，無(wú)疑是解讀2013北京樓市的一大關(guān)鍵詞。這一思路一年多前就已誕生，經(jīng)歷論證與完善后，與“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”結(jié)合，被正式納入“新京七條”中。該類(lèi)住房特征明顯：戶型多為90平方米，銷(xiāo)售均價(jià)比同區(qū)同質(zhì)商品住房低30%左右；面向人群包括全市符合限購(gòu)條件的家庭，保障房輪候家庭和本市無(wú)房家庭優(yōu)先；但購(gòu)買(mǎi)后五年內(nèi)不得出售，五年后若交易，收益的30%上繳。

    與其他保障性住房相比，自住型商品房所面向的資格人群范圍更廣，“七折”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)又會(huì)使其需求量很大，但此類(lèi)住房的供應(yīng)畢竟需要時(shí)間實(shí)現(xiàn)，不可能一蹴而就。因此，即便“今年2萬(wàn)套，明年5萬(wàn)套”的計(jì)劃順利實(shí)現(xiàn)，一時(shí)間也難解市場(chǎng)急迫渴求。在供需會(huì)嚴(yán)重倒掛的情形下，保證分配機(jī)制的公平公正是重點(diǎn)。

    另外，在房?jī)r(jià)方面，自住型商品房也起到了攪動(dòng)作用。盡管業(yè)內(nèi)有人預(yù)期自住型商品房一旦上市就會(huì)拉低整體成交價(jià)。但另一部分人士卻以為：自住型商品房用地占據(jù)了普通商品房用地供應(yīng)的份額，甚至可說(shuō)是從房企拿到的地塊中“生挖”出一大塊用作建設(shè)自住型商品房。這會(huì)直接導(dǎo)致未來(lái)純商品房用地及房源供應(yīng)的大幅減少。而前文說(shuō)過(guò)，自住型商品房一時(shí)半會(huì)無(wú)法承接目前市場(chǎng)中蓄積已久的大量需求，在久候不到的情況下，肯定會(huì)有很大一部分準(zhǔn)購(gòu)房人“回流”至普通商品房中。屆時(shí)可能會(huì)讓開(kāi)發(fā)商有更充足的底氣和把握漲價(jià)。因此自住型商品房可說(shuō)是柄雙刃劍，一方面可以解決“夾心層”問(wèn)題，另一方面卻可能反促普通商品住宅價(jià)格進(jìn)一步上漲。

    房地產(chǎn)稅：一字之差的“長(zhǎng)短區(qū)別”

    今年年初，政府多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)會(huì)議中均提出：要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，但距2013年告終僅有半月，房產(chǎn)稅擴(kuò)容始終沒(méi)有落實(shí)。而值得思考的是：年底的十八屆三中全會(huì)上，對(duì)于房地產(chǎn)方面提到：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。雖只有一字之差，但房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是兩個(gè)完全不同的概念。房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，通過(guò)付出稅收代價(jià)來(lái)抑制投資投機(jī)性炒房；而房地產(chǎn)稅則與調(diào)控?zé)o關(guān)，形象的說(shuō)：他是一個(gè)“收納袋”，或是“文件夾”，目的在于整合當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各類(lèi)稅種。它也是李克強(qiáng)總理多次強(qiáng)調(diào)的“改革要著眼于‘頂層設(shè)計(jì)’，不再‘頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳’，要從體制上著力，根本性地去解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的理論的體現(xiàn)。二者的根本區(qū)別在于，前者是短期調(diào)控的手段，后者是長(zhǎng)效改革的機(jī)制。

    除房地產(chǎn)稅外，三中全會(huì)還提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等”。與“限”字當(dāng)頭的種種限購(gòu)、限價(jià)、限貸等短期行政控制不同，會(huì)上提出的舉措的核心，是通過(guò)市場(chǎng)手段平衡供需。中央政治局會(huì)議上，高層也提出要抓好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。從順序就可看出，住房保障在市場(chǎng)調(diào)控之前。業(yè)內(nèi)人士分析：這預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控格局或?qū)l(fā)生根本性改變，見(jiàn)效快但效力短的行政手段將逐漸少被運(yùn)用乃至逐漸退出市場(chǎng)，取而代之的是以土地、稅制等為主導(dǎo)的長(zhǎng)效改革機(jī)制。