美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，引發(fā)中國(guó)投資者的濃厚興趣，這其中除了個(gè)人投資者，還有來自中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金。最近，一個(gè)包含9個(gè)項(xiàng)目近2600套出租式公寓的收購大單，在休斯敦被中國(guó)私募基金盛世神州美元基金與美國(guó)合作企業(yè)聯(lián)手收入囊中，12月10日交割完畢。

 

在此之前，盛世神州美元基金已經(jīng)在美國(guó)收購了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休斯敦。

 

走向美國(guó)

 

今年以來，美國(guó)房地產(chǎn)的復(fù)蘇已成事實(shí)。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，2006年7月美國(guó)房?jī)r(jià)的中位數(shù)達(dá)到了泡沫頂端23.04萬美元，2011年7月這個(gè)數(shù)字下跌了25.7%，而今年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，7月的房?jī)r(jià)中位數(shù)水平已經(jīng)超過22萬美元。

 

美國(guó)房地產(chǎn)的回暖行情，吸引眾多基金和機(jī)構(gòu)的目光。今年2月，萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)與素有“美國(guó)頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，首次進(jìn)軍美國(guó)。6月，SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（00410.HK）實(shí)際控制人潘石屹、張欣夫婦牽頭的一家財(cái)團(tuán)，以7億美元價(jià)格購得紐約通用大廈40%股權(quán)。

 

近期，綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在紐約布魯克林投資公寓的消息也不脛而走。復(fù)星國(guó)際也以大手筆7.25億美元買下了曼哈頓地標(biāo)性建筑。據(jù)Real Capital的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)今年在美物業(yè)交易額已經(jīng)從2011年的11億美元增長(zhǎng)到了17億美元。

 

在美國(guó)房地產(chǎn)的這一波觸底回升行情中，一些城市還出現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)私募基金的蹤影。

 

“休斯敦最近火極了。”日前，盛世神州美元基金董事長(zhǎng)張民耕在北京接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家采訪時(shí)說，由于項(xiàng)目已經(jīng)談妥，本月初他們的團(tuán)隊(duì)去往休斯敦做盡職調(diào)查，有些人只能住在機(jī)場(chǎng)旁邊的酒店，因?yàn)?ldquo;城里的酒店全滿了”。

 

張民耕說：“盛世神州美元基金之所以創(chuàng)立，有三個(gè)方面的原因：房地產(chǎn)經(jīng)過十年的發(fā)展，其金融屬性日益突出；2007年，中國(guó)合伙企業(yè)法出臺(tái)；受美國(guó)合作方合組基金建議的影響。其中，第三個(gè)原因尤其重要。”

 

張民耕牽頭的盛世神州美元基金，全名為盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司，是中國(guó)境內(nèi)第一家在國(guó)家發(fā)改委成功備案、北京市第一家規(guī)范注冊(cè)的私募人民幣房地產(chǎn)基金。“我們基金規(guī)模在三年中上了三個(gè)臺(tái)階，第一年5億，第二年10億，第三年20億，從目前的數(shù)據(jù)看，我們的規(guī)模已突破40億。”張民耕說，公司在經(jīng)營(yíng)人民幣投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也發(fā)起了美元基金，投資美國(guó)的房地產(chǎn)。

 

“淘金”美國(guó)房地產(chǎn)

 

2008年后，和美國(guó)的一些城市一樣，亞特蘭大房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，當(dāng)?shù)匾恍┤说你y行貸款毀約，個(gè)人信用破產(chǎn)，在無法貸款買房的情況下，不少人選擇租房。2011年，盛世神州開始在亞特蘭大“探路”。之所以選擇這座城市，張民耕認(rèn)為，一是因?yàn)閬喬靥m大這一名字在中國(guó)耳熟能詳，舉辦過奧運(yùn)會(huì)，二是有CNN和可口可樂等中國(guó)人很熟悉的公司，三是1996年奧運(yùn)會(huì)后這里的房?jī)r(jià)出現(xiàn)過狂飆，并在2008年次貸危機(jī)后又大幅下跌，他看好這里的房?jī)r(jià)上漲空間。

 

在對(duì)獨(dú)棟別墅、出租式公寓、商鋪、寫字樓、倉儲(chǔ)等十余個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較后，張民耕選擇了維護(hù)成本相對(duì)較低的出租式公寓進(jìn)行投資，買下176套公寓，用于出租給危機(jī)后更傾向于租房的美國(guó)人。

 

據(jù)張民耕介紹，這176套公寓來自一個(gè)全國(guó)性的知名出租式公寓開發(fā)及運(yùn)營(yíng)公司，接手之前的出租率在90%左右，其接手后，希望通過加強(qiáng)營(yíng)銷改善物業(yè)后，提高出租率。

 

現(xiàn)在，張民耕公司在美國(guó)的基金管理規(guī)模接近5000萬美元。他預(yù)計(jì)，2014年其管理規(guī)模能夠超過1.2億美元。而他關(guān)注的地區(qū)很明確，是美國(guó)東西海岸門戶城市，如紐約、亞特蘭大、奧蘭多、邁阿密、阿蘭斯、休斯敦、鳳凰城、圣地亞哥、洛杉磯、舊金山、波特蘭、西雅圖等。

 

“在美國(guó)如果不找非常老到的投資人合作，將會(huì)寸步難行。”通過在亞特蘭大的“試水”，張民耕總結(jié)了一些投資美國(guó)項(xiàng)目的技巧，一是購買被低估的美元資產(chǎn)，二要同美國(guó)合伙人合作，解決商務(wù)、法務(wù)、稅務(wù)、融資等問題，三是利用美國(guó)高杠桿、低利率的資本市場(chǎng)，一方面維護(hù)現(xiàn)有股東資源，一方面挖掘中國(guó)移民投資者資源。

 

在張民耕看來，中國(guó)人自己在美國(guó)買房，作為自住是不錯(cuò)的選擇，但作為投資是不可取的，如果私人單打獨(dú)斗，經(jīng)營(yíng)成本、維護(hù)成本、稅務(wù)成本都將非常高。

 

最近在休斯敦收購的2600套公寓，盛世神州美元基金選擇與本土開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行緊密合作，采取雙GP結(jié)構(gòu)，前者出資80%左右，后者出資20%左右。雙方資金一般占項(xiàng)目總投資額的30%左右，另外70%則從美國(guó)本土銀行貸款。

 

盛世神州美元基金控制項(xiàng)目成本和投資決策權(quán)，公寓的一切法務(wù)、稅務(wù)、銀行貸款、出租、物管都由本土開發(fā)商主導(dǎo)，按盛世神州美元基金的要求量身定制，收益方面則采取股權(quán)收益加激勵(lì)分紅。

 

據(jù)張民耕介紹，在美國(guó)并購的地產(chǎn)項(xiàng)目一般來自兩種情況，一種是原來的持有人在高點(diǎn)買入，借了銀行高利率貸款，經(jīng)營(yíng)無利可圖，于是轉(zhuǎn)手。另一種是基金合作到期，需要通過轉(zhuǎn)手項(xiàng)目獲得現(xiàn)金。

 

他同時(shí)透露，盛世神州美元基金大部分的投資人為中小型地產(chǎn)商，此外，還有來自貿(mào)易、加工、礦業(yè)等行業(yè)、手中持有外幣的民營(yíng)企業(yè)?；鸫胬m(xù)期為5年，除去貸款利息、經(jīng)營(yíng)等成本后，亞特蘭大項(xiàng)目年租金回報(bào)率保持在8%左右，另外還有物業(yè)本身的升值，拿投資的第一個(gè)項(xiàng)目亞特蘭大項(xiàng)目來說，投資8個(gè)月已增值30%。

 

“全球主要經(jīng)濟(jì)體紛紛采取無限量化寬松的貨幣政策，在這一形勢(shì)下，房地產(chǎn)特別是美國(guó)主要城市的房地產(chǎn)反而成為硬通貨、‘資產(chǎn)錨’。”張民耕說，“房地產(chǎn)無國(guó)界已經(jīng)不是一個(gè)概念或一句口號(hào)，而是國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)無國(guó)界，其實(shí)說的是房地產(chǎn)基金投資無國(guó)界，我們?nèi)ッ绹?guó)看項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)全世界的資金都在做美國(guó)的房地產(chǎn)。”

 

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)

 

對(duì)于投資美國(guó)，張民耕的看法是：“在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，別的地方掙錢可能比美國(guó)更難，在美國(guó)別的行業(yè)可能比房地產(chǎn)更難，所以錢都扎堆到了美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。”

 

在中國(guó)的地產(chǎn)大佬中，持有類似觀點(diǎn)的，還不止他一個(gè)。今年5月，富力地產(chǎn)（02777.HK）董事長(zhǎng)兼總裁張力接受記者采訪時(shí)曾說，作為沉淀了十年的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在其實(shí)是走出去最好的機(jī)會(huì)，他坦言目前富力地產(chǎn)也有進(jìn)入美國(guó)投資的打算，已經(jīng)考察了不少項(xiàng)目，“要搞就搞大的，投資起碼十幾億美元的。”

 

中國(guó)企業(yè)投資美國(guó)的話題已不新鮮，疑問在于，投資美國(guó)房地產(chǎn)，機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)幾何？

 

2012年11月，瑞士信貸公司亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬在公開場(chǎng)合分析稱，美元已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)中期的上升期，美國(guó)的房地產(chǎn)處于在這一代人一輩子只能遇到一次的大底局面。

 

對(duì)于今后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主、曾于2005年下半年預(yù)言美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的羅伯特·席勒（Robert Shiller）的看法是，從美國(guó)范圍看，房?jī)r(jià)是適當(dāng)?shù)?，他目前并不是很?dān)心樓市泡沫。席勒稱：“我們剛剛經(jīng)歷美國(guó)史上最大的房地產(chǎn)泡沫，所以我預(yù)計(jì)在我有生之年不會(huì)出現(xiàn)第二次。”

 

 

盛富資本國(guó)際有限公司CEO黃立沖對(duì)本報(bào)記者表示，2008年次貸危機(jī)后，美國(guó)很多城市房?jī)r(jià)下跌，除了紐約、舊金山等地由于有全球化客戶跌幅不大外，二三線城市均跌幅很大，有些城市的房?jī)r(jià)幾乎跌成了土地的價(jià)格，因此，從目前來看，復(fù)蘇后的美國(guó)房?jī)r(jià)整體還在向上走。他認(rèn)為，投資美國(guó)物業(yè)，關(guān)鍵點(diǎn)在于租金要跑贏貸款成本，從而獲得杠桿。

 

不少人都看好此時(shí)進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)，但對(duì)于赴美投資，也有人認(rèn)為，就房地產(chǎn)而言，在國(guó)內(nèi)的投資回報(bào)率更為可觀。正在涉足“另類投資機(jī)構(gòu)”的華強(qiáng)資本CEO艾曉峰認(rèn)為，美國(guó)樓市有點(diǎn)觸底反彈跡象，通過購買公寓進(jìn)行出租獲取回報(bào)，這種方式是恰當(dāng)?shù)?，但他的想法是?ldquo;長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，賺快錢在國(guó)內(nèi)”。

 

“美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲周期一般有7~10年，只要在這個(gè)之前退出就沒問題，而且美國(guó)市場(chǎng)交易也是極其頻繁的。”對(duì)此，張民耕有自己的計(jì)劃，即基金五年期滿后，可能選擇賣掉全部物業(yè)，也可能進(jìn)行財(cái)務(wù)重組。