從九月份以來，連續(xù)三個(gè)月全市住宅月成交量突破萬套，青島樓市由此邁入一個(gè)“旺季”。在成交活躍的同時(shí)，全市住宅存量卻“越賣越多”，已達(dá)到122970余套。在2013年最頂盛的三個(gè)月樓市旺季，市場的真相是供大于求，這確實(shí)是樓市的“尷尬”。

12月首周成交“減速”

根據(jù)銀海世邦市場研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，11月份成交量處于高位，全市住宅共計(jì)成交13102套、約132.50萬平方米，成交面積較10月份小幅上升1.4%，較去年同期上升11.2%。成交房源仍主要集中在60-120平方米面積區(qū)間，其中60-90平方米成交套數(shù)占總量的45.2%，說明剛需在市場中的份額；90-120平方米面積區(qū)間成交套數(shù)占比為32.9%，說明首改及部分改善需求是市場的第二主力。

進(jìn)入12月首周，全市共成交住宅2201套，較前一周大幅下跌了28.7%，但客觀上講，這一成交數(shù)據(jù)反映出市場仍較為“景氣”。

據(jù)銀海世邦的市場監(jiān)控來看，成交量“減速”其實(shí)提前已有征兆，11月市區(qū)入市樓盤開盤銷售率大部分均維持在五六成水平，與“日光盤”頻出的10月份有天壤之別。如11月中旬，李滄一個(gè)之前連續(xù)上演“日光盤”的項(xiàng)目加推500余套房源，截至當(dāng)天上午10時(shí)認(rèn)購約319套，認(rèn)購率約為60%。這說明11月份市場熱度在減弱。

存量高升，售樓處里“冷卻“得快

根據(jù)銀海世邦市場研究中心統(tǒng)計(jì)，11月份，眾多新房源的集中入市使得全市住宅新增量達(dá)15771套，當(dāng)月新增供量雖較10月份大幅下降，但仍位居年內(nèi)第二高位。除市南區(qū)外全市其它區(qū)市均有新房源入市，黃島區(qū)、膠州市、李滄區(qū)、平度市、城陽區(qū)住宅新增面積超過20萬平方米，市北區(qū)、即墨市、高新區(qū)住宅新增面積也在10萬平方米以上。李滄區(qū)偉東幸福之城四期湖山美地、中南世紀(jì)城、海爾鼎世華府，平度市三龍—錦繡山莊，高新區(qū)世茂公園美地等單個(gè)項(xiàng)目住宅新增面積超過5萬平方米。

青島樓市已連續(xù)熱銷三個(gè)月，除11月份外，9月份商品住宅成交11700余套，10月份在13100余套，高成交量沒換來庫存量的快速下降，反之是持續(xù)上升。

從8月份以來，住宅供大于求已經(jīng)是常態(tài)化。8月底全市住宅存量約為10900余套，而截至11月30日，全市住宅存量已接近123000套。也就是說，經(jīng)過三個(gè)月的熱銷，全市住宅存量又多了14000套。存量的上升并非只在近郊區(qū)市，如剛需盤集中而且熱賣的李滄區(qū)，11月底相比8月底，商品住宅存量多了4000套，達(dá)到了9700套。

今鵬翔執(zhí)行總經(jīng)理劉翔認(rèn)為，11月份出現(xiàn)高成交，是由于過去三個(gè)月銷售形勢好，延續(xù)下來的成交量。從銷售現(xiàn)場的反饋看，其實(shí)11月份下旬青島樓市正在快速冷卻。

另一個(gè)李滄項(xiàng)目的案場經(jīng)理也持同樣的看法。他說，11月下旬該項(xiàng)目到訪量減少了一半。

劉翔分析出現(xiàn)這種現(xiàn)象有三方面原因，一是今年是剛需大爆發(fā)的一年，需求已經(jīng)有所透支；其次是天氣正在轉(zhuǎn)冷；第三方面是前十個(gè)月一些項(xiàng)目已經(jīng)爭相開盤，目前缺少市場的熱點(diǎn)。旺銷樓盤數(shù)量少上一個(gè)樓市“牛市”出現(xiàn)在2010年10月份到2011年1月份，那時(shí)候月成交也是連續(xù)突破萬套。與此同時(shí)，各盤成交量也可圈可點(diǎn)。如在那一期間，海爾山海灣有過月成交過900套的紀(jì)錄，偉東幸福之城二期、魯信含章花園出現(xiàn)過月成交600套，魯商首府這樣的高端項(xiàng)目也能賣到月成交過300套。

相比而言，今年11月份，只有卓越蔚藍(lán)群島和中南世紀(jì)城兩個(gè)項(xiàng)目超過400套，海爾鼎世華府、書香泮城過300套，7個(gè)項(xiàng)目過200套，市場平淡，缺乏熱銷盤。

11月份，李滄區(qū)成交量過300套的樓盤只有兩個(gè)，成交量被眾多的樓盤所蠶食。用一位業(yè)內(nèi)人士的話講，都餓不著，但也吃不太飽。這不僅是李滄，也是青島多數(shù)區(qū)域的態(tài)勢。

自去年以來，中海國際社區(qū)一直是持續(xù)旺銷的項(xiàng)目。10月份，中海國際社區(qū)新組團(tuán)御城新增房源672套，新房源入市并未帶動(dòng)成交量快速上升。從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)看，10月份成交了144套，11月份僅成交了71套。

在市場壓力面前，有的項(xiàng)目在調(diào)整策略，偉東幸福之城四期優(yōu)山美地，11月份新推了200套左右的房源，均價(jià)在9000元/平方米以下，產(chǎn)品為低總價(jià)的59平方米小套一和90平左右的套二剛需主流產(chǎn)品，優(yōu)勢價(jià)格和面積段帶動(dòng)了銷售。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)成產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目11月份成交了137套，接近10月份的兩倍。

根據(jù)銀海世邦市場研究中心的預(yù)測，12月份各項(xiàng)目推盤力度仍未明顯減弱，其中有超過30個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將推出新房源。

劉翔認(rèn)為，相比前三個(gè)月，12月份成交量會(huì)有所下降，但會(huì)高于全年的平均值。一些大公司還要沖擊全年任務(wù)，一些重點(diǎn)項(xiàng)目也有新房源要推出，有的樓盤也希望趕在春節(jié)前快速出貨，這使得樓市仍有推盤的動(dòng)力。