與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

 

一般公認(rèn)的學(xué)區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學(xué)，小學(xué)升初中時(shí)在學(xué)校所規(guī)劃的吸收孩子入學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學(xué)區(qū)房。

 

學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險(xiǎn)

 

最大的一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動(dòng)，有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學(xué)校的主管部門(mén)經(jīng)常會(huì)根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購(gòu)房時(shí)規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué)，而等你快入學(xué)時(shí)又可能變成了兩年。還有另一種情況，買(mǎi)房時(shí)在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi)，準(zhǔn)備入學(xué)時(shí)有可能被劃出地段。

 

學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)

 

學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降，該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來(lái)一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校，因?yàn)樽陨淼淖兏镆卉S成為一所重點(diǎn)學(xué)校。

 

確認(rèn)招生范圍 注意門(mén)牌號(hào)

 

買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)一定要看準(zhǔn)房子的位置，差一個(gè)號(hào)碼可能就被安排到另外一個(gè)學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號(hào)或雙號(hào)，是尾號(hào)時(shí)就要更加注意?，F(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，所以購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。

 

學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學(xué)，要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤(pán)就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對(duì)口，容易受開(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)，最后影響了子女教育。

 

學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)的各種糾紛

 

以上情況是與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，下面我們主要講一下與房有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類(lèi)，一類(lèi)是一手商品房，即直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)的房屋，另一類(lèi)是二手房即存量房。

 

一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實(shí)際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)間，被一拖再拖，遲遲辦不下來(lái)，導(dǎo)致業(yè)主子女無(wú)法上學(xué)。

 

二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣(mài)方惡意漲價(jià)糾紛。

 

產(chǎn)權(quán)糾紛

 

第一類(lèi)產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的糾紛。

 

先說(shuō)第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經(jīng)遇到這樣一個(gè)案例，在北京海淀區(qū)某著名的學(xué)區(qū)房片區(qū)內(nèi)，張女士從劉先生處購(gòu)買(mǎi)了一所房產(chǎn)準(zhǔn)備為自己孩子上學(xué)所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來(lái)的電話，明確告知她所購(gòu)買(mǎi)的房屋還在遺產(chǎn)訴訟糾紛當(dāng)中，希望她放棄購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)楦灱s的那位劉先生只是房產(chǎn)共有人之一，不是唯一所有權(quán)人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

 

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)榇蠖鄶?shù)的學(xué)區(qū)房都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類(lèi)房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性，我們必須提醒大家在購(gòu)買(mǎi)年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一定要向賣(mài)方詳細(xì)詢問(wèn)房屋的來(lái)源，是從市場(chǎng)購(gòu)得，還是繼承取得，并將房屋的來(lái)源情況，作為合同的一部分寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)中，以保障自己的權(quán)益。

 

產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過(guò)戶。說(shuō)到這一點(diǎn)，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見(jiàn)。因?yàn)椋行﹩挝坏姆扛牟⒉粡氐?，?dǎo)致賣(mài)房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行。我們?cè)?jīng)處理過(guò)這樣一個(gè)案子，在北京天壇附近的某學(xué)區(qū)房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣(mài)，導(dǎo)致楊先生向買(mǎi)房人支付了一筆違約金。因此，在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí)，一定要問(wèn)清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

 

戶口糾紛

 

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣(mài)方的戶口沒(méi)有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買(mǎi)房人的戶口無(wú)法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣(mài)房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。

 

不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。

 

除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買(mǎi)該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣(mài)方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。

 

房產(chǎn)中介虛假信息糾紛

 

這類(lèi)糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系，我們遇到的大多數(shù)案子，都是中介運(yùn)用自身的信息優(yōu)勢(shì)忽悠買(mǎi)賣(mài)雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。

 

給大家介紹一個(gè)案例，楊女士有一居室想要出售，房產(chǎn)中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過(guò)朋友關(guān)系獲知楊女士的這套房產(chǎn)所在的小區(qū)明年就會(huì)被劃歸為學(xué)區(qū)房，到時(shí)房?jī)r(jià)一定會(huì)大漲。楊女士聽(tīng)了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷(xiāo)售。后來(lái)，小王就將此房推薦給趙女士，并跟趙女士介紹說(shuō)，聽(tīng)房主說(shuō)此房明年劃歸學(xué)區(qū)房。如果今年購(gòu)買(mǎi)，明年一定能賺一大筆。結(jié)果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被劃為學(xué)區(qū)房，這時(shí)趙女士先找到楊女士討要說(shuō)法，楊女士覺(jué)得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說(shuō)，自己當(dāng)時(shí)只是推斷可能會(huì)成為學(xué)區(qū)房，這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。

 

后來(lái)，因?yàn)闂睢②w沒(méi)有證據(jù)證明當(dāng)時(shí)小王存在欺騙，訴訟請(qǐng)求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國(guó)房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，不管是賣(mài)方還是買(mǎi)方在決定交易前，一定要去學(xué)?；蚱渖霞?jí)主管部門(mén)核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。

 

賣(mài)方惡意漲價(jià)糾紛

 

這類(lèi)糾紛是最常見(jiàn)的一類(lèi)，說(shuō)白了就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣(mài)方想多賺錢(qián)，并且只要違約金的數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，賣(mài)方就敢違約。預(yù)防賣(mài)方惡意漲價(jià)的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使賣(mài)方不敢越雷池半步。

 

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時(shí)間內(nèi)就開(kāi)始按天計(jì)算賣(mài)方遲延履行的違約金。

 

其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣(mài)或多賣(mài)時(shí)，要支付不低于總房款20%的違約金。

 

最后，還要約定如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違約金不足以補(bǔ)償損失的，應(yīng)按照買(mǎi)方實(shí)際的差額損失賠償。