一波未平，一波又起。

 

剛剛被生命人壽大幅增倉的金地集團(tuán)又迎來了另一家險(xiǎn)資安邦財(cái)險(xiǎn)的接力舉牌。原本股權(quán)就分散的金地集團(tuán)，其控制權(quán)可能面臨變數(shù)。

 

華南一位投行老總向記者透露，早在4-5個(gè)月前已預(yù)料到金地集團(tuán)可能會被舉牌。“第一大股東福田國資持股不到10%，不用花30億就能得到控制權(quán)和溢價(jià)，這是一樁不錯的投資。”

 

與此同時(shí)，另一家股權(quán)分散的地產(chǎn)公司上海新梅近日也遭遇舉牌。“地產(chǎn)股處于底部，類似的舉牌現(xiàn)象未來還會有。”資深地產(chǎn)研究人士表示。

 

30億撬動300億的買賣

 

四大地產(chǎn)龍頭之一的金地儼然成為了險(xiǎn)資眼中的“香餑餑”。

 

11月28日，金地集團(tuán)公告稱接到第二大股東生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“生命人壽”）通知，截至2013年11月27日，其通過二級市場交易累計(jì)持有公司股份表決權(quán)已達(dá)5%。

 

12月3日，離生命人壽舉牌不到一周，金地集團(tuán)又收到第三大股東安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“安邦財(cái)險(xiǎn)”）通知，稱其通過二級市場交易累計(jì)持有公司股權(quán)已達(dá)到5%。

 

接連被兩家保險(xiǎn)公司舉牌的金地集團(tuán)，一時(shí)成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。華南某投行老總透露，4-5個(gè)月之前他們已經(jīng)預(yù)料到金地可能會被舉牌。“股權(quán)比較分散，第一大股東才占7%左右，同時(shí)財(cái)務(wù)狀況比較好。理論上來說，市值不大，賬上很多現(xiàn)金，花不到30億就能成為它第一大股東。僅從舉牌的價(jià)值來說，不考慮任何其他因素的話，它是很有可能被舉牌的。”

 

目前金地集團(tuán)市值約為276億元（截至12月6日收盤），相當(dāng)于萬科A（955億）的29%，保利地產(chǎn)（642億元）的43%，招商地產(chǎn)（369億元）的75%。即使意圖持有金地集團(tuán)10%的股權(quán)，所需資金也不超過30億元。

 

在記者接觸到的多位券商人士看來，如果舉牌方是為控制權(quán)而來，斥資不到30億不僅能控股這個(gè)市值近300億的地產(chǎn)龍頭，還可能迎來其潛在爆發(fā)增長，是一筆劃算的投資。

 

華南一位券商研究員認(rèn)為：“金地近幾年沒有其他三家發(fā)展得好，主要是2009、2010年拿了比較多的地，受調(diào)控影響產(chǎn)品賣得不是太好。2013年業(yè)績估計(jì)也不會太好。但隨著高價(jià)地都消耗得差不多了，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)又調(diào)整到比較好的狀況，目前處在轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。”

 

今年金地集團(tuán)的業(yè)績還不算突出。1-11月公司累計(jì)簽約金額達(dá)到390億元，相當(dāng)于萬科A(1598.8億元)的1/4。按報(bào)表結(jié)算口徑，瑞銀證券12月2日最新預(yù)測金地集團(tuán)2013年?duì)I業(yè)收入為362億，同比僅增長10%。

 

據(jù)分析，其業(yè)績拐點(diǎn)將于2014年到來。前述華南投行老總也表示，“金地賬上有很多現(xiàn)金，負(fù)債率也不高，這個(gè)公司目前的情況可塑性比較強(qiáng)。”

 

和其他地產(chǎn)龍頭一樣，金地集團(tuán)的現(xiàn)金流充沛。截至2013年三季度末，金地集團(tuán)在手貨幣資金約183億，是短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債余額（109億）的1.68倍。同時(shí)其凈負(fù)債率僅為67.06%。

 

除現(xiàn)金流之外，土地儲備可能是險(xiǎn)資看中金地集團(tuán)的另一關(guān)鍵因素。今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華告訴記者：“無論是商業(yè)還是地產(chǎn)，其賬面價(jià)值并沒有完全反映它的實(shí)際價(jià)值。一般來說，這種大型的保險(xiǎn)企業(yè)，現(xiàn)在最看重的是土地價(jià)值的再評估，它追求一個(gè)長期的、穩(wěn)定的投資收益，金地這種老牌的地產(chǎn)公司有許多投資性土地，一旦重估溢價(jià)，股東可以享受到股票溢價(jià)。

 

根據(jù)山西證券11月8日研報(bào)測算，目前金地集團(tuán)項(xiàng)目土地儲備約1963萬平方米，能夠滿足公司未來3年的開發(fā)需求。而這些土地資源是金地的核心價(jià)值所在。

 

“金地近兩年股價(jià)都處于一個(gè)很低位的盤整，但它具備很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，價(jià)值有所低估。保險(xiǎn)資金選擇在這個(gè)節(jié)點(diǎn)加倉有一定原因。”

 

截至12月6日金地集團(tuán)報(bào)收6.18元/股，為招保萬金中最低。瑞銀證券12月2日曾發(fā)研報(bào)預(yù)測其12個(gè)月目標(biāo)價(jià)為8.24元，較目前增長33%，潛力較大。屆時(shí)金地集團(tuán)的市值將達(dá)到368億（總股本44.72萬股）。

 

“目前地產(chǎn)股價(jià)值仍處于低估狀態(tài)。投資者看好金地，低價(jià)的時(shí)候買入，這完全是有可能的。”華南某地產(chǎn)研究員告訴記者。

 

“三足鼎立”控制權(quán)隱憂

 

“但是，這些險(xiǎn)資舉牌金地的目的到底是什么呢，是為了控制還是財(cái)務(wù)投資，這個(gè)就不好說了。”前述華南投行老總表示。

 

記者接觸到的多數(shù)券商人士均提到了金地股權(quán)結(jié)構(gòu)分散的問題，認(rèn)為這是其遭到險(xiǎn)資扎堆舉牌的客觀原因。

 

在招保萬金中，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的股權(quán)都較為集中，第一大股東持股比例均在40%以上；其次是萬科，控股股東僅持股14.7%；金地股權(quán)最為分散，第一大股東深圳福田投資發(fā)展公司（下稱“福田投資”，隸屬深圳福田國資委）僅持7.851%。

 

“金地股權(quán)很分散，第一大股東福田國資委持股比例10%都不到，外來公司想爭奪控股權(quán)也不是不可能。”前述華中券商人士表示。

 

二、三股東接連舉牌，使得金地集團(tuán)本就分散的股權(quán)格局面臨更多變數(shù)。

 

今年1月15日，生命人壽首度舉牌金地集團(tuán)（僅斥資16.61億元），此后增持步伐并未停歇。到11月1日，生命人壽旗下兩款產(chǎn)品已合計(jì)持有金地集團(tuán)7.852%的股權(quán)，恰好超過第一大股東福田投資。

 

無奈之下，11月5日，福田投資聯(lián)合自然人何大江成為一致行動人，將合計(jì)持股比例提高至8.023%，從而力壓生命人壽一籌。對此，生命人壽進(jìn)一步增持，于11月15日將其持股比例提高至8.009%，再次逼近福田投資。

 

但就在市場期待雙方之爭進(jìn)一步升級之時(shí)，局勢卻突然發(fā)生了變化。金地集團(tuán)于11月19日公告，生命人壽將其所持2.15億股股份（占比為4.808%）全權(quán)授予福田投資行使股東表決權(quán)，期限截至2014年6月，生命人壽有表決權(quán)的持股比例由此暫時(shí)降至3.2%。福田投資的大股東地位也因此暫時(shí)得以保全。

 

而貌似和解的背后，卻是生命人壽突如其來的再次舉牌。僅在近1周的時(shí)間里（11月15日至27日），生命人壽又出人意料地增持了1.8%的股份，除去讓渡的4.808%股權(quán)外，將手中剩余的持股表決權(quán)再次提升至5%，似有“以退為進(jìn)”謀求話語權(quán)之意。同時(shí)生命人壽“不排除繼續(xù)增持”。

 

而就在生命人壽與福田投資關(guān)于控制權(quán)之爭尚未了結(jié)之際，又一家險(xiǎn)資安邦財(cái)險(xiǎn)僅憑增持0.1%（從4.9%增持至5%）的股份而舉牌，個(gè)中用意頗值得玩味。

 

一時(shí)間福田國資委與這兩大險(xiǎn)資形成了三足鼎立態(tài)勢。福田投資后續(xù)是否會進(jìn)行反擊牽動著市場的神經(jīng)。

 

據(jù)官網(wǎng)介紹，福田投資成立于1983年11月29日，注冊資本50512.51萬元，是深圳市福田區(qū)政府唯一全資國有企業(yè)。主要從事股權(quán)管理、創(chuàng)投基金管理、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)。

 

記者接采訪到的一位資深地產(chǎn)顧問認(rèn)為福田投資不會采取舉措。“一方面，金地是公共上市公司，不是央企，在房地產(chǎn)市場不會受到央企的政策優(yōu)待，所以福田國資委沒有意愿去增資擴(kuò)股；另一方面，深圳國資委傾向于投資它自己絕對控股的地產(chǎn)公司深業(yè)集團(tuán)，其他上市公司對它的意義不是很大，控制不了；再者國家現(xiàn)在在調(diào)控房地產(chǎn)，國資委的錢是不能拿去買房地產(chǎn)公司的股票的。所以它只是保持一個(gè)相對控股，經(jīng)營還是在管理層手上，金地只是名義上的國企。由于第一大股東在轉(zhuǎn)讓過程中需要很多的審批，比較復(fù)雜，未來它的方向還是股價(jià)上升到一定的程度，減持掉，轉(zhuǎn)移出來可能性比較大。”

 

他還表示，生命人壽對福田投資授權(quán)應(yīng)該是雙方磋商的結(jié)果。“這個(gè)授權(quán)是有期限的，讓福田國資委有一個(gè)大股東名義，讓它不用在市場上增持。國資去增持，審批是很麻煩的。所以需要放棄一部分投票權(quán)來換取福田國資委的默認(rèn)。但是未來的目標(biāo)是不變的，趁股價(jià)低迷，多吸收一些股份，將來有望得到溢價(jià)和控制權(quán)。”

 

12月5日上午11點(diǎn)40左右，記者來到位于深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈A座27層的福田投資。一出電梯門透過玻璃門就能見到福田投資字樣的幕墻。

 

經(jīng)指引記者來到了人力行政部辦公室，提出想采訪金地集團(tuán)被舉牌一事后，坐在辦公桌上的一位中年工作人員立馬起身，臉色拉下來站起來“送”記者離開，“我知道你想問什么，我們沒有可以透露的信息。”

 

舉牌險(xiǎn)資起底

 

至于舉牌金地集團(tuán)的險(xiǎn)資意圖何為，市場也在觀望和猜測。

 

12月5日10點(diǎn)20左右記者來到位于深圳福田區(qū)益田路西6009號新世紀(jì)商務(wù)中心第33層的安邦財(cái)險(xiǎn)深圳分公司。負(fù)責(zé)品牌宣傳的人士表示，“這個(gè)都是集團(tuán)的決策，我們只是分公司，你要問就去集團(tuán)那里問。”至截稿日記者無法與其總部取得聯(lián)系。

 

隨后記者來到深圳福田區(qū)益田路榮超商務(wù)中心A棟32層的生命人壽總部。品牌宣傳部人士表示，“關(guān)于金地集團(tuán)的事情我們不接受媒體采訪。上面也沒有給我們說如果媒體來問，我們要怎么回應(yīng)。”

 

至此舉牌相關(guān)方均未有明確表態(tài)。

 

多位地產(chǎn)分析師告訴記者，“事實(shí)上，福田國資委對金地的控制是比較弱的，它也沒太管，控制權(quán)還在管理層手上，想控制還是有難度的。股權(quán)比例達(dá)到第一后，要開董事會，如果管理層、董事會不支持還是比較曲折。以往生命人壽和安邦財(cái)險(xiǎn)也沒怎么參與公司管理，就是投一下票，對經(jīng)營不太在意。”他們認(rèn)為，這兩家保險(xiǎn)公司應(yīng)傾向于做財(cái)務(wù)投資。

 

“保險(xiǎn)公司一般都不會想拿控制權(quán)的。像生命人壽，它畢竟是一家金融機(jī)構(gòu)，如果控制一家企業(yè)，銀監(jiān)會、保監(jiān)會可能會有說法?，F(xiàn)在更像是做一個(gè)財(cái)務(wù)投資。保險(xiǎn)公司現(xiàn)金流很好，它的這些舉牌是拿產(chǎn)業(yè)資金來做的，一般傾向長期的價(jià)值投資。”

 

也有投行人士表示期待實(shí)際控制權(quán)變更。“這兩年金地做的很一般，但是它的基礎(chǔ)很好，如果換成民營控制，會有更大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;

 

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，A股中僅精達(dá)股份中途被保險(xiǎn)公司拿走控制權(quán)，并且是出于被迫劃轉(zhuǎn)。

 

那么，這兩個(gè)險(xiǎn)資為何青睞地產(chǎn)公司金地集團(tuán)？

 

金地內(nèi)部人士這樣回應(yīng)：“不管是生命人壽還是安邦財(cái)險(xiǎn)，這些都是股東的市場行為，他們的想法我們也不清楚。我們關(guān)注自身的發(fā)展，公司目前經(jīng)營、管理、人員正常穩(wěn)定。”

 

記者注意到，生命人壽除持有金地9.8082%的股份外，在其披露的數(shù)據(jù)中還顯示，于上市房企中，其持有、控制境內(nèi)外其他上市公司5%以上股份的企業(yè)還包括深圳佳兆業(yè)集團(tuán)，持股比達(dá)9.12%。生命人壽對房地產(chǎn)的熱度可見一斑。

 

據(jù)官網(wǎng)資料，生命人壽成立于2002年，總部與金地集團(tuán)一樣位于深圳，現(xiàn)任董事長張峻。公告信息顯示，其十大股東中有兩個(gè)是地產(chǎn)公司。

 

有分析人士指出，生命人壽董事長張峻早年從事過房地產(chǎn)開發(fā)，熟悉對房地產(chǎn)公司的投資。去年初，香港上市房企佳兆業(yè)前總裁黃傳奇離職后加盟生命人壽。對此，業(yè)內(nèi)曾有預(yù)測生命人壽將傾向?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資。

 

至于安邦財(cái)險(xiǎn)，其究竟是助力福田投資，還是結(jié)盟生命人壽，抑或僅僅是財(cái)務(wù)投資？官網(wǎng)顯示，安邦財(cái)險(xiǎn)成立于2011年12月31日，注冊資本90億元，安邦財(cái)險(xiǎn)集團(tuán)持有其90%股權(quán)。另外4個(gè)股東中有2個(gè)從事基建和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。